Как девелоперы будут продавать жилье в новом году? Что станет с ценами на недвижимость в Москве и в регионах? Почему рентабельность застройщиков не упадет? Откуда придет помощь участникам рынка? В компании Plus Development поделились свежими прогнозами.
Что станет драйвером продаж
По мнению аналитиков Plus Development, в 2025 году есть вероятность, что мы увидим ужесточение политики Центробанка в части «околонулевой» ипотеки от девелоперов и других подобных инструментов. Обычная ипотека тем временем останется недоступной: по крайней мере, до тех пор, пока базовая ставка не снизится хотя бы до 14%.
«Скорее всего, в 2025 году многие способы завуалированных рассрочек и субсидированных ипотек будут пресекаться. А сейчас мы видим стремительный рост доли сделок с рассрочкой. Причем теперь ее дают даже после ввода дома в эксплуатацию. Например, крупные застройщики готовят программы сроком на 5 лет. Полагаю, весь 2025 год так и пройдет: под эгидой рассрочки. Компании будут придумывать все возможные инструменты. Вероятно, продолжат частично использовать траншевую ипотеку с периодом сниженных платежей», — считает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.
Как поддержат застройщиков
Понятно, что льготная ипотека в том виде, в котором она была, себя изжила. И пока нет предпосылок для появления нового аналогичного механизма. Однако точечные меры поддержки покупателей жилья, скорее всего, будут появляться. Это поддержка отдельных категорий, в том числе — в рамках региональных и социальных программ.
«Также есть вероятность, что власти могут рассмотреть меры поддержки самой строительной отрасли. Например, путем субсидирования кредитной ставки по проектному финансированию. Если это произойдет, компании смогут вкладывать больше средств в саму стройку, снижая расходы по обслуживанию кредитов. Это то, о чем все давно говорят», — предполагает Елена Тарасова.
В целом, основным «регулятором» отрасли станет рынок. Поэтому застройщикам для успешной работы придется серьезно вкладываться в продукт, ориентироваться на потребности покупателя, вступать в диалог с потребителем.
Что будет с ценами
По прогнозам аналитиков Plus Development, в следующем году мы увидим разнонаправленное движение цен. В премиальном сегменте, который не был так зависим от льготной ипотеки, можно ожидать заметный рост. В 2024 год многие элитные проекты в Москве подорожали в два раза. Есть люксовые дома, где стоимость квадратного метра достигла 7 млн рублей. Скорее всего, в 2025 году ценники продолжат расти. Этому будет способствовать стабильный спрос в этом сегменте, в том числе — со стороны тех покупателей, кто раньше вкладывался в зарубежную недвижимость.
Другой тренд — в комфорт-классе: тут все зависит от стадии строительства и ситуации в конкретной девелоперской компании. В данном случае возможно удешевление.
«Мы уже видим проекты, где условно снижают цены: дают скидки до 25-30%. И это не жест отчаяния. Такой дисконт говорит лишь о том, что финансовая модель застройщиков выдерживает большую скидку», — уточняет Елена Тарасова.
С другой стороны, на ранней стадии застройки в комфорт-классе обычно нет ресурсов для резкого снижения цен. Скорее, речь пойдет о завуалированных скидках на какие-то специальные лоты.
«В общем, говорить о том, что уровень цен упадет в среднем по рынку, я бы не стала. Важно помнить о проектном финансировании. Да, банк может ненадолго разрешить скидки, банк может «пощупать» спрос при сниженной стоимости. Но банк не станет «сливать» весь объем по совсем скромной цене, потому что цифры просто не сойдутся», — объясняет Елена Тарасова.
Поэтому, считают в Plus Development, цены в 2025 году в среднем останутся на прежнем уровне. В некоторых проектах и популярных локациях — скорее всего, вырастут. Но вряд ли этот рост выйдет за пределы инфляции.
Упадет ли рентабельность девелоперов
По данным Plus Develоpment, сегодня рентабельность застройщиков в Москве составляет от 15 до 20%.
«По крайней мере, на эту цифру можно ориентироваться в проектах, которые реализуются на кредитные деньги. Вряд ли банк выдаст проектное финансирование, если эта планка ниже. Банк же является контролирующей организацией по ведению расходов. И даже если он позволит застройщику какое-то время работать с низкой рентабельностью до 7-8%, он не допустит, чтобы это длилось долго», — описывает ситуацию Елена Тарасова.
На практике это также означает, что вряд ли в 2025 году случится волна банкротств строительных компаний, как многие опасаются сегодня. Проектное финансирование давно вымыло с рынка «случайных» игроков.
