Заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель» Татьяна Козлова рассказала изданию «Московские ведомости» о том, как рынок коммерческой недвижимости и стрит-ритейла в Москве справляется с повышением ключевой ставки и сохраняет возможность развиваться
К концу 2024 года посещаемость торговых центров в России показала снижение, а спрос на помещения для стрит-ритейла (формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома, — прим. авт.) оставался стабильными, но развитие сегмента сдерживал дефицит качественного предложения.
Рынок коммерческой недвижимости, в частности стрит-ритейла в жилых комплексах, сохраняет стабильность, несмотря на сложную экономическую ситуацию, отметила Татьяна Козлова:
«Одним из ключевых факторов, влияющих на отрасль, является трансформация градостроительной политики, особенно в Москве и Московской области. Новые микрорайоны проектируются с принципиально новым подходом – созданием замкнутых экосистем, где социальная, общественная и деловая жизнь жителей концентрируется в одном месте. Это так называемая концепция 15-минутного города. Несмотря на повышение ключевой ставки, рынок продолжает развиваться. Мы наблюдаем диверсификацию форматов коммерческой недвижимости. Среди них, например, автоматизированные мини-фитнес-центры без персонала или компактные супермаркеты площадью 300-400 кв. м. вместо традиционных больших. Кроме того, в стрит-ритейл стали активно входить операторы, которые ранее работали исключительно в торговых центрах – продуктовые сети, магазины электроники, спорттоваров».
По словам собеседницы издания, повышение ключевой ставки до 21% в конце 2024 года оказалось не столь критичным для рынка стрит-ритейла, как ожидалось:
«Более того, мы наблюдаем парадоксальную ситуацию – этот сегмент продолжает активное развитие. Операторы коммерческой инфраструктуры в ЖК не только не свернули инвестиционные планы, но и реагируют на отложенный спрос. Сегодня компании начинают прорабатывать площади еще за полгода до ввода жилых комплексов, занимая перспективные локации. Наиболее активен общепит – кафе, пекарни, пиццерии в новостройках занимают до 50% коммерческих площадей. Влияние высокой ключевой ставки проявляется в изменении инвестиционных стратегий. Если раньше экономические игроки рассматривали большие площади, то сейчас интерес сместился к компактным помещениям. Инвестиции в стрит-ритейл продолжают оставаться привлекательными, обеспечивая 7-9% годовых, особенно при работе с сетевыми арендаторами. Текущие показатели подтверждают адаптивность рынка: в Новой Москве качественная площадь в готовом ЖК стоит около 20 млн рублей и может приносить до 120 000 рублей ежемесячной аренды. В Московской области можно найти объекты от 6 млн с окупаемостью 6 лет».
В 2024 году мы наблюдали устойчивый спрос на торговую недвижимость, особенно в стрит-ритейле, отметила заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость»:
«Традиционные подходы к выбору коммерческих помещений существенно трансформировались – бизнес стал более требовательным к локации, функциональности и формату площадей. Динамика спроса в 2024 и в начале 2025 года следующая: метраж и форматы помещений варьируются от компактных площадей до 50 кв. м, наиболее ликвидных для магазинов «у дома», и салонов красоты — до 50-100 кв. м. Такие объекты интересны как сетевым, так и частным предпринимателям. Помещения площадью 100-200 кв. м оптимальны для супермаркетов, ресторанов и банков, а свыше 200 кв. м – для флагманских магазинов крупных сетей. Ценовые показатели демонстрировали стабильность: аренда составляет 1,2 тыс. руб. за кв. м в Московской области и от 2,5 тыс. руб. за кв. м в Москве».
По прогнозам эксперта, в 2025 году рынок недвижимости продолжит адаптироваться к экономическим условиям, девелоперы все активнее будут отказываться от быстрой продажи площадей и формировать собственный арендный бизнес, создавая стабильный источник дохода.
«Ключевым трендом последнего времени останется создание многофункциональных пространств в жилых комплексах. Девелоперы продолжат поддерживать гибридные форматы работы резидентов и открывать как небольшие коворкинги, так и полноценные офисные центры рядом с жильем. Это сделает жилые районы более комфортными и привлекательными для покупателей. Стоит отметить и технологии управления недвижимостью, которые перестают быть просто конкурентным преимуществом и становятся необходимостью. Управляющие компании (УК) продолжат инвестировать в цифровые решения, которые помогают оптимизировать расходы и улучшать сервис. УК уже в прошлом году занялись расширением своих компетенций, предлагая комплексные решения по управлению различными типами недвижимости, включая склады и бизнес-центры. Тем не менее ключевая ставка и слабая доступность финансирования по-прежнему будут определять стратегии развития, и девелоперы сохраняют сдержанный подход к экспансии, фокусируясь либо на повышении эффективности текущих проектов, либо выходя в новые сегменты недвижимости с высоким спросом», — заключила Татьяна Козлова.
