Проблема взаимоотношений собственников жилых и нежилых помещений в многофункциональных комплексах, так называемых домах-конгломератах, последнее время стоит все острее. Действующее законодательство подчас не дает четких ответов на возникающие в жизни таких домов сценарии.
Собственники нежилых помещений в доме на ул. Стахановская, 52 в Перми через суд требуют признать принадлежащие им на правах собственности места общего пользования в выделенном блоке коммерческих помещений местами общего пользования всего МКД.
Одна из причин тому – несложившиеся отношения у собственников офисных помещений с управляющей компанией (УК), занимающейся жилой частью здания.
Здесь следует сделать небольшое пояснение: новый жилой квартал (как называет свой проект сам застройщик) в Перми на ул. Стахановская состоит из трех секций (домой разной этажности), соединенных между собой. Подземный и первый этажи занимают паркинг и торговая галерея, на втором этаже функционирует офисная галерея, на верхних этажах располагаются жилые помещения.
В свое время застройщик выделил в отдельный объект зону с офисной галереей. Таким образом, 16 собственников нежилых помещений 2 этажа оказались общими владельцами отдельного коридора, который зарегистрирован в Росреестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
«С управляющей компанией у нас сложилось непонимание в отношении управления МОПом, находящимся в общедолевой собственности. Позиция собственников: технической эксплуатацией этих МОПов должна также заниматься УК всего дома. Представители УК изначально заняли позицию, что данными вопросами должны заниматься собственники. При этом с нас взимают плату за содержание и эксплуатацию всего жилого дома. Мы платим, например, за техническое обслуживание всех подъездов, мест общего пользования за пределами нашей собственности. Недавно мне пришло предложение о включении в члены Совета дома, хотя я владею только нежилым помещением», - рассказал директор ООО «АЦ «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач.
По его словам, собственники офисов также заключили отдельный договор с управляющей компанией (УК), работающей в доме, на обслуживание и уборку своих помещений.
Вместе с тем, по мнению некоторых собственников офисов, если бы их нежилой этаж был бы признан частью общего имущества всего дома, это могло бы гармонизировать отношения с управляющей компанией, а также, возможно, снизило бы расходы на содержание недвижимости.
В настоящее время Индустриальный районный суд Перми уже принял к производству иск одного из собственников офисов, в котором он требует признать коридор 2-го этажа общедомовым имуществом и прекратить право общей собственности на него владельцев нежилых помещений.
«Единой позиции по этому вопросу у собственников офисов нет. Кто-то считает, что, если наш этаж станет частью общего имущества, это существенно облегчит наши проблемы с управлением. Но есть и много неопределившихся. Например, есть риск, что в этом случае жители потребуют доступ к нашим площадям», - рассуждает Алексей Скоробогач.
По мнению юристов, при разрешении данного дела суд, очевидно, столкнется с определенными сложностями.
Например, для включения нового имущества в общедолевую собственность всего МКД потребуется согласие 100% всех собственников нежилых помещений. Удастся ли им достичь консенсуса, еще большой вопрос.
В свою очередь, владельцы жилых помещений при передаче коридора в общедомовую собственность добровольно теряют свою недвижимость, которую купили у Застройщика. А любая недвижимость имеет свою рыночную цену.
Наконец, не очень понятно, какую позицию в этом споре может занять Росреестр, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица. Ведь офисный коридор сегодня зарегистрирован в качестве отдельного нежилого объекта.
«Правовая позиция истца очень спорная, к тому же я не вижу очевидной экономической целесообразности иска. В настоящее время иск предъявлен к застройщику, который никак не может повлиять на изменение существующего статуса помещения. Очень сложно прогнозировать, будут ли удовлетворены исковые требования. У меня было несколько судов с участием Росреестра, в таких делах обычно суды встают на сторону регистрирующего органа, если нет грубых процедурных нарушений при оформлении объекта недвижимости», - отмечает руководитель компании «Правовая помощь ЖКХ» Александр Сметанин.
По словам юриста, если коридор окажется частью общего имущества МКД, существует опасность, что управляющая компания не будет добросовестно выполнять свои обязанности, при этом рычагов влияния у собственников нежилых помещений будет куда меньше. «Они могут кое-как чинить ваше инженерное оборудование, или, например, принять решение о закрытии некоторых санузлов. Раз они будут в составе общего имущества, то решение об это будет принимать только УК. На месте владельца нежилых помещений я бы не стал настаивать на передаче имущества в общедолевую собственность МКД», - говорит Александр Сметанин.
«Договор управления у собственников нежилых помещений и УК заключается на управление и обслуживание общего имущества МКД. А вот на обслуживание общих мест нежилой части можно взять управляющего и подрядчиков, не связанных с УК дома». – считает Анастасия Солдатова, управляющий недвижимостью, руководитель "Бюро развития недвижимости" из Перми.
Заняться нежилыми помещениями, как считают эксперты, мог бы отдельный управляющий, который в том числе и регулировал бы взаимоотношения с УК жилого блока. «Рекомендую собственникам нежилых помещений придерживаться плана: во-первых, сформировать от резидентов коммерческой части здания ожидаемый уровень качества управления; во-вторых, запросить несколько предложений на рынке под свои требования (в т.ч. и у действующей УК); в-третьих, провести переговоры и выбрать наиболее подходящего партнёра; в-четвертых, заключить договор оказания услуг на обслуживание комплекса нежилых помещений; в-пятых, участвовать в контроле и принятии решений как по нежилой части, так и по всему дому» - предлагает Анастасия Солдатова.
«Дома-конгломераты – это пока все еще новое явление на нашем рынке. Я знаю, что многие ТСЖ и даже некоторые УК жалуются на то, что в таких проектах сложно выстроить отношения между собственниками жилой и коммерческой недвижимости, у которых слишком разные интересы. Это целый клубок проблем, который действующее жилищное законодательство плохо регламентирует», - резюмировал президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников. По его словам, найти баланс интересов разных собственников, а также разработать механизмы управления в домах-конгломератах – это задача профессионального сообщества и законодателей.
