Крупнейшими арендаторами офисного рынка столицы остаются финансисты, IT-компании и строители. А вот скорость, с которой новые бизнес-центры заполняются резидентами, зависит совсем от других вещей — и меньше всего от количества собственников.
Юлия Пилипейко, при участии пресс-службы Stone
В последние годы большинство московских бизнес-центров выходит на рынок не целиком, а блоками и этажами. Для девелоперов это способ быстрее вернуть инвестиции, для небольших компаний — шанс найти помещение под свой масштаб, для частных инвесторов — новый инструмент вложений. Но у формата есть и репутация: считается, что здание, поделенное между десятками владельцев, долго не может «ожить» — ремонты здесь не заканчиваются, а вакансия не падает. «Ведомости. Город» вместе с экспертами рынка проверил, насколько этот страх соответствует действительности.
Сколько на самом деле продано
С начала 2026 года в Москве ввели 14 офисных объектов класса А, которые реализуются блоками и этажами, — такие данные приводит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Цифра впечатляет, но большого притока свободных офисов она не означает.
«Значительная часть бизнес-центров строилась под корпорации и на открытый рынок не выходит. Другая часть продавалась этажами и блоками и распродана более чем на 70%», — поясняет коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.
Статистика это подтверждает: в бизнес-центрах, введенных в первом полугодии 2026 года, реализовано свыше 90% площадей, говорит директор по ценообразованию и аналитике Pioneer Евгения Виниченко. В Stone приводят близкую цифру — 86% в качественных объектах с вводом в 2026 году, уточняет директор коммерческого управления компании Кристина Недря.
При этом в Forma напоминают: проданное помещение и работающий в нем арендатор — не одно и то же. Между сделкой с инвестором и фактическим заселением лежит ремонт, и именно этот этап во многом определяет, как быстро здание наполнится людьми.
Кто снимает офисы
Структура спроса остается устойчивой. По данным IBC Real Estate, по итогам первого полугодия 2026 года на финансовый сектор пришлось 21% арендаторов, на IT — 19%, на строительные компании — 17%, на производственные — 10%. Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Upside девелопмент» Юрий Коган добавляет, что тон задает реальный сектор — компании, создающие добавленную стоимость и работающие на рост ВВП. Заметны также маркетинговые и консалтинговые фирмы.
Состав резидентов новых бизнес-центров при этом становится все более пестрым: помимо классических офисов площади занимают сервисные операторы, медицинские клиники и точки общепита, отмечает Виниченко.
Различаются и запросы по метражу. Почти половина арендного спроса приходится на небольшие блоки — до 500 кв. м и 500–1500 кв. м, говорит Белова. Внутри этой категории потребности тоже дробятся, и чем шире линейка форматов, тем больше потенциальных арендаторов охватывает объект.
Коммерческий директор Forma Алексей Лысенко раскладывает предложение по полочкам: блоки 30–150 кв. м интересны небольшим компаниям, ИП, представительствам и отдельным подразделениям крупного бизнеса. Офис 50–100 кв. м — это уже полноценная команда, кабинет руководителя и небольшая переговорная при умеренном бюджете аренды. Помещения 30–50 кв. м берут компании с маленьким штатом и те, кому нужен представительский кабинет. А 100–150 кв. м подходят сформировавшимся командам с несколькими функциональными зонами.
Практический вывод для собственников и управляющих компаний прост: скорость заполнения зависит от того, насколько структура предложения совпадает с запросами рынка. Чем разнообразнее форматы, тем шире воронка арендаторов.
Миф о «плохом» формате собственности
Долгое время на рынке жило убеждение: чем больше у здания владельцев, тем хуже оно заселяется. Логика на первый взгляд железная — десятки собственников одновременно решают вопросы ремонта, сдачи и согласования сделок, каждый сам по себе. Результат, казалось бы, предсказуем: затянутые ремонты, разнородное предложение, демпинг по ставкам и долгое формирование деловой среды, объясняет Недря.
Однако практика опровергает этот сценарий. Качественный бизнес-центр класса А при грамотно выстроенных процессах выходит на 80–90% заполняемости за два года после ввода, а в зрелых и востребованных деловых кластерах рядом с ключевыми бизнес-точками — за полтора года. Решающую роль играет окружение: наличие компаний-магнитов и локального спроса. Возможность работать рядом с домом становится для арендатора весомым аргументом.
В Forma приводят похожие цифры. «„Порта“ и „Лейкс“ полностью проданы, завершается передача помещений. Собственники активно ведут ремонты, прогноз заполняемости на ближайшие 12 месяцев — 95% площадей», — рассказывает Лысенко.
Эксперты сходятся: скорость заселения определяется ликвидностью объекта, то есть его качеством и локацией. Современное понятие качественного девелопмента включает архитектуру, инженерные системы, шаг колонн, эффективность планировок, дизайн общих зон, лифты, инфраструктуру и цифровые решения управления — и все это должно отвечать реальным потребностям пользователей, подчеркивает Мастиев.
Сервис как конкурентное преимущество
Еще один фактор, который все сильнее влияет на заполняемость, — сервис девелопера. Возможность выбрать формат и размер блока, а также вариант отделки добавляет продукту персонализации и повышает ликвидность, отмечает Белова. Сопровождение клиента после покупки стало правилом хорошего тона: помощь в юридическом оформлении, подбор подрядчика для отделки, поиск арендатора, содействие в создании готового арендного бизнеса и перепродаже после ввода.
Особенно важна услуга по поиску арендатора — ее предлагают далеко не все игроки. Среди тех, у кого такой сервис уже есть, — Stone, Forma и Hutton Development. По словам Лысенко, помощью Forma в поиске арендаторов воспользовались 23% инвесторов. В Stone аналогичный сервис партнерского агентства востребован у 70% клиентов-инвесторов — речь идет о реализации помещений и в аренду, и на продажу.
Адрес решает
География спроса неравномерна. Наиболее востребованы офисы в сложившихся деловых кластерах и рядом с ними: Белорусском деловом районе, «Москва-Сити», Ленинградском деловом коридоре. В бизнес-центрах класса А в ключевых деловых районах вакантность по итогам III квартала не превышает 4,4%, тогда как в удаленных от центра локациях достигает 11,9% при среднем по рынку 7,2%, приводит данные Белова. Этот разрыв, по словам Недря, наглядно показывает, что сроки заполнения сильно зависят от локации.
Там, где спрос превышает предложение, значительная часть офисов выходит на высокую заполняемость примерно за полтора года после ввода. Пример — Stone Towers в Белорусском деловом районе: башни B и C, где около 150 собственников, ввели в декабре 2024 года, и с учетом текущей динамики ремонтов к концу 2026 года ожидается заполняемость около 90%, прогнозирует Недря.
По мере развития транспортной инфраструктуры и сокращения предложения в зрелых кластерах спрос расползается по другим локациям. В «Upside девелопмент» говорят, что площади бизнес-центра «Upside Кунцево» заняты на 95%, причем этого удалось достичь меньше чем за год с момента ввода. Причин несколько, объясняет Коган: улучшилась транспортная доступность (ТПУ «Кунцево», «Проспект Багратиона»), крупные лоты в готовых проектах ЦАО и «Москва-Сити» вымылись, а качество проекта оценивает конечный пользователь, а не инвестор.
Для динамично развивающихся кластеров вроде Мневников и Калужской, где горизонт заселения составляет около 1,5–2 лет, принципиально важны метро или ТПУ в пешей доступности, мощные транспортные артерии и платежеспособная аудитория — в том числе за счет строительства жилья высокого класса и появления новых бизнес-центров, добавляет Недря.
Все решает управляющая компания
Еще один фактор, который часто недооценивают, — профессионализм УК. Он определяется тем, насколько заранее она выстроила взаимодействие с девелопером, генподрядчиком и собственниками и наладила операционные процессы. «К моменту выдачи ключей должны быть готовы не только техусловия для проектирования, но и регламенты согласования ремонтов, порядок доступа подрядчиков и другие процедуры, необходимые собственнику для старта работ», — объясняет Недря. Для здания с десятками или сотнями владельцев это критично: чем дольше тянется подготовка помещений, тем дольше объект выходит на плановую заполняемость, а часть площадей в это время не генерирует арендный поток.
Если УК оперативно выдает техусловия и без бюрократии согласовывает проекты ремонтов, объект заселяется в два-три раза быстрее, утверждает Виниченко. «На старте любого проекта неизбежны „детские болезни“ здания — от сбоев лифтов до неотрегулированной вентиляции или отопления. Задача управляющей организации — грамотно провести пусконаладку и исключить аварии. Нужен опыт работы со сложными инженерными системами — чиллер-фанкойлами, центральным кондиционированием, водоподготовкой. Важен и уровень цифровизации: мобильное приложение, личный кабинет и электронная диспетчерская ускоряют процессы в разы», — детализирует она.
Отделка ускоряет переезд
Наконец, есть еще один нюанс. Если на этапе проектирования и стройки интерес покупателей определяют цена и качество объекта, то к моменту ввода и сдачи в аренду на первый план выходит наличие отделки, говорит Белова. Быстрее всего находят арендаторов небольшие офисы до 500 кв. м с готовой отделкой — формат максимально сокращает путь от сделки до переезда. Крупные блоки от 1000 кв. м тоже могут уходить быстро: большие компании нередко готовы сами реализовать индивидуальный дизайн-проект под свои процессы, отмечает Недря.
Базой рынка продажи при этом остается Shell & Core — и у этого есть объяснение: дизайн-проект отделки от девелопера за время стройки может устареть. Ремонт в среднем занимает от трех до 12 месяцев, и, чтобы сократить этот срок, системные игроки запускают сервисы, объединяющие проектирование и отделочные работы. Собственник получает пространство «под ключ», не выстраивая процесс с нуля, отмечают в Stone.
Что оценивать инвестору
Подытоживая, эксперты советуют при выборе офиса в бизнес-центре с мультисобственностью смотреть не только на цену квадратного метра и потенциальную ставку, но и на весь сценарий эксплуатации: локацию, качество продукта, структуру нарезки, готовность инженерной и сервисной инфраструктуры, компетенции УК, порядок ремонтов и возможности поиска арендатора.
«При прочих равных быстрее будет заселяться не тот объект, где меньше собственников, а тот, где после ввода заранее подготовлена вся цепочка — от получения ключей до фактического переезда резидента», — резюмирует Недря.
Источник: https://www.vedomosti.ru/gorod/economics/articles/multisobstvennostyu-nachinayut
Размещайте свои товары и услуги в разделе «Закупки» на платформе «ОкРОН».
