Консьерж-службы, сопровождение гостей и организация доставок постепенно становятся частью инфраструктуры современных бизнес-центров. Однако расширение сервиса требует дополнительных площадей, персонала и расходов на эксплуатацию. О том, как совместить гостиничный уровень обслуживания с экономикой офисного проекта, рассказала коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина на конференции CRE «ОФИСЫ 360» в Москве.
Редкий формат
По оценке Bright Rich | CORFAC International, элементы расширенного сервиса сегодня присутствуют лишь в 5–10% качественных офисных объектов Москвы. Для внедрения такого формата девелоперам необходимо еще на этапе проектирования предусмотреть помещения для персонала, организовать доставку заказов и внутреннюю логистику. По оценке Елизаветы Ильюхиной, для этого может потребоваться примерно вдвое больше обслуживающего персонала и в 2,5 раза больше площади служебных помещений. При этом важно сохранить полезное пространство офисов и не увеличить чрезмерно эксплуатационные расходы.
Особенно сложна эта задача при редевелопменте исторических зданий, где инженерные решения приходится адаптировать к существующим конструкциям и планировкам. «Главная задача — сохранить функциональность. Поэтому управляющую компанию мы приглашаем еще на старте проекта, а при внедрении отельного сервиса привлекаем и специалистов гостиничной индустрии. Важно заранее продумать, как будет эксплуатироваться здание и как будут взаимодействовать обслуживающие службы. Сервис высокого уровня должен быть бесшовным, тихим и, главное, невидимым», — отметила Елизавета Ильюхина.
Пример: деловой центр «Каминский»
В качестве примера такого подхода эксперт привела деловой центр «Каминский», который West Wind Group создает в бывшем доходном доме Романова на Лубянке. Здание площадью 6,5 тыс. кв. м построили в 1887 году по проекту архитектора Александра Каминского. Центральным элементом будущего бизнес-центра стало лобби площадью 250 кв. м со стеклянным куполом. Именно это пространство задало направление для концепции обслуживания по принципам пятизвездочного отеля.
Однако историческая архитектура потребовала пересмотреть организацию офисных помещений. Изначально общая центральная лифтовая группа и особенности планировки затрудняли независимый доступ к отдельным этажам, что ограничивало возможности разделить здание на самостоятельные офисные лоты. West Wind Group переработала планировочную схему и выделила три зоны с отдельными лифтами. Это решение позволило сформировать несколько офисных форматов — от компактных помещений площадью 50–100 кв. м до офисных резиденций и многоуровневого офиса с собственным лифтом.
Экономика эксплуатации
Отдельной темой дискуссии стала экономика эксплуатации объектов с расширенным сервисом. По прогнозу Елизаветы Ильюхиной, стоимость обслуживания делового центра «Каминский» составит 12–13 тыс. руб. за кв. м в год с НДС. Для сравнения, в офисах класса B+ этот показатель в среднем составляет 6,5–7 тыс. руб., в классе А — около 8 тыс. руб.
Эксперт подчеркнула, что готовность арендаторов и собственников платить за такой формат зависит от соотношения цены и качества обслуживания. При этом развитая сервисная инфраструктура может влиять и на арендные ставки. По оценке Bright Rich | CORFAC International, качественный набор дополнительных услуг способен обеспечить премию в 5–10% к ставке аренды относительно объектов сопоставимого класса и расположения. Завершить проект «Каминский» планируют в 2027 году.
При этом переносить гостиничную модель в офисные здания целиком необязательно. Набор услуг должен соответствовать формату объекта и запросам его будущих резидентов: то, что востребовано в одном бизнес-центре, может оказаться избыточным в другом.
Размещайте свои товары и услуги в разделе «Закупки» на платформе «ОкРОН».
