На фоне дорогого жилищного кредитования россияне все реже одновременно с квартирами приобретают машино-места. При этом парковки дорожают почти наравне с квартирами, но стоят примерно в семь-десять раз дешевле, что способствует активизации рантье. Но успех подобных вложений сильно зависит от локации и потенциального спроса. «Ъ-Инвестиции» разбирались, сколько можно заработать на парковках и как их выбирать.
В этом году Московская биржа сделала необычную инвестицию почти на 1 млрд руб. В частности, в марте этого года организация приобрела в деловом центре «Москва-Сити» машино-места на 947,3 млн руб., раскрывалось в ее отчетности за полугодие. До того, как в строящейся башне «Сити-4» будет готова штаб-квартира площадки, их планируется сдавать в аренду, уточнялось в документе.
В пресс-службе Мосбиржи от комментариев отказались, так же поступили в консалтинговой компании Nikoliers, консультировавшей сделку. Парковку купили для обеспечения будущего офиса, и, когда он будет готов и биржа переедет, ею, вероятно, будут пользоваться сотрудники, предполагает партнер другой консалтинговой компании, NF Group, Станислав Бибик.
Сколько жилых парковок в Москве
Рынок машино-мест в московских новостройках неоднородный, и его показатели варьируются в зависимости от класса жилья. В мае 2026 года в агентстве недвижимости «Метриум» оценивали обеспеченность парковками в массовых проектах в 0,5 места на одну квартиру, до 3,3 — в высокобюджетных. Норматив обеспеченности новостроек машино-местами впервые установила мэрия Москвы одиннадцать лет назад. Так, с 2015 по 2019 год минимальный показатель составлял 350 парковочных мест на 1 тыс. жителей, говорится в материалах ГК «Ферро-Строй». Но многие девелоперы нарушали даже столь лояльное требование, приравнивая квартиру к одному жителю.В 2019 году норматив обновили до 400 машино-мест на 1 тыс. квартир, что соответствует коэффициенту обеспеченности парковками 0,4. Еще через пять лет, в 2024 году, с целью пересадить москвичей на общественный транспорт показатель понизили до 257 машино-мест на 1 тыс. квартир. Этот стандарт действовал до августа 2026 года. Теперь его считают иначе, в зависимости от площади квартир, что стало серьезным пересмотром, так как минимальный коэффициент варьируется от 0,8 до 1,6.
Но увеличение норматива не означает, что автоматически увеличится и число машино-мест в продаже. «На объем предложения влияют количество новых проектов, их стадия, темпы реализации и экономика самого паркинга»,— поясняет основатель и председатель правления ГК «Паритет» Павел Галкин.
В старых границах Москвы предложение машино-мест сейчас сокращается. По оценке директора департамента аналитики и исследований рынка Ricci Олеси Дзюбы, в сентябре 2026 года в продаже было 3,3 тыс. лотов, на 23% меньше, чем годом ранее. «Снижение связано с вымыванием машино-мест в бизнес-классе и сокращением объема проектов комфорт-класса, которые ранее формировали основную часть предложения»,— поясняет эксперт. Дополнительно, по ее словам, на динамику может влиять практика вывода машино-мест в продажу на более высоких стадиях строительной готовности проекта.
Цены за тот же период и в тех же старых границах Москвы выросли на 87%, до 6,9 млн руб., но в основном за счет изменения структуры предложения, продолжает госпожа Дзюба. Доля машино-мест в проектах премиум- и делюкс-сегментов выросла с 12% до 28%, что привело к смещению среднерыночной стоимости в большую сторону, рассказывает она.
По данным коммерческого директора «Метриума» Дмитрия Проскурина, в элитном сегменте средняя стоимость машино-места за прошедшие 12 месяцев выросла на 115%, до 17,5 млн руб. При этом в премиум-классе показатель упал на 20% год к году, до 6 млн руб. В бизнес-классе средняя стоимость машино-места выросла на 20%, до 4,6 млн руб., на рынке массовых новостроек «старой» Москвы — на 15%, до 3,4 млн руб. «Резкие аномальные колебания цен обусловлены исключительно изменением структуры экспозиции. В большинстве проектов машино-места действительно дорожают, но примерно на уровне инфляции»,— говорит господин Проскурин.
Коммерческий директор Level Group Александра Мамохина оценивает рост средней стоимости машино-места более чем в 20% за прошедшие два года. Для сравнения: бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве за год вырос на 29,6%, до 26,3 млн руб., а за пять лет — на 50%, следует из данных аналитической платформы bnMAP.pro. «Ликвидность квартир почти всегда выше. Основное преимущество машино-мест для инвесторов — сравнительно низкий порог входа. В большей степени вложения в парковочные пространства подходят для инвесторов-рантье, тщательно рассчитывающих стратегию арендного бизнеса»,— считает господин Проскурин.
Сколько можно заработать
Доля инвестиционных сделок с парковками колеблется от 15% в комфорт-классе до 30% в премиальном сегменте, оценивает управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. По его словам, в последние годы показатель вырос в полтора раза. «На фоне дорогого жилищного кредитования конечные пользователи все реже могут позволить приобретение машино-места одновременно с квартирой, что стимулирует активность рантье»,— поясняет господин Ваулин.«Многие застройщики сдерживают их (рантье.— “Ъ-Инвестиции”) активность по крайней мере до ввода домов в эксплуатацию. Исчерпание машино-мест в проекте может привести к оттоку клиентов»,— говорит господин Ваулин, добавляя, что некоторые девелоперы используют парковочные места как бонус при покупке наиболее просторных квартир.Он называет спрос на машино-места в новостройках Московского региона «относительно стабильным». Драйвером продаж, по словам эксперта, служит текущий дефицит, который сформировался в новостройках с низким коэффициентом обеспеченности машино-местами. По данным господина Ваулина, на первичном рынке «старой» Москвы с начала 2026 года состоялось 8,5 тыс. покупок парковочных мест. В годовом выражении показатель сократился на 10%. Но при этом число сделок с квартирами и апартаментами уменьшилось на 34%, отмечает он.На вторичном рынке ситуация выглядит более оптимистично. По данным «Авито Недвижимости», интерес к покупке машино-мест в Москве за восемь месяцев 2026 года вырос на 35% по сравнению с январем—августом 2025 года, а к аренде — на 16%. И покупатели (65%), и арендаторы (68%) интересуются в основном подземными парковками. Исходя из количества заключенных контрактов, за январь—август спрос на покупку машино-мест в подземных паркингах на вторичном рынке вырос на 49% год к году, на долгосрочную аренду — на 20%.Сейчас средняя стоимость парковочного места в Москве на вторичном рынке составляет 2,5 млн руб. (+28% год к году, +1% за месяц). В подземном паркинге место в августе стоило 2,9 млн руб., а в многоуровневом — 1,5 млн руб. Арендовать машино-место можно за 15 тыс. руб. в месяц в подземном паркинге и за 9,4 тыс. руб.— в многоуровневом. Средняя цена — 13,9 тыс. руб., относительно августа прошлого года она выросла на 29%, а к июлю этого года — на 4%.Покупка машино-мест с инвестиционной целью имеет смысл там, где есть физический дефицит парковки, то есть плотная застройка, высокий уровень автомобилизации и при этом ограниченное количество мест. «Тогда у собственника два варианта — сдавать место либо рассчитывать на рост его стоимости по мере заселения комплекса»,— констатирует Павел Галкин из ГК «Паритет». В проектах с профицитом место может оставаться непроданным достаточно долго, поэтому просто купить машино-место «под инвестицию» недостаточно — нужно понимать конкретную локацию и соотношение количества квартир и парковочных ячеек, подчеркивает он.Например, в «Москва-Сити» спрос формируется за счет концентрации штаб-квартир, бизнес-центров, гостиниц и премиальной жилой недвижимости. «Новое строительство паркингов маловероятно, структурный дефицит будет расти и поддерживать и без того высокие ставки аренды, что гарантирует собственнику быструю заполняемость даже при сезонных колебаниях деловой активности»,— приводит пример управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев. В то же время в активно застраиваемых спальных районах на фоне ввода новых жилых комплексов будет расти предложение. «Выбор будет большим, цена ниже, что не способствует росту доходности такой инвестиции»,— резюмирует он.В зависимости от инвестиционных потребностей и качества лота машино-места могут стать привлекательной консервативной инвестицией для частного инвестора, рассчитывающего на невысокий стабильный доход. В частности, на горизонте 14–25 лет доходность может составить 4–7% в зависимости от расположения места и за вычетом всех необходимых платежей по части ЖКХ и налогов, оценивает Вадим Тедеев. В то же время квартира, исходя из среднего бюджета покупки в 26,3 млн руб. и средней ставки аренды в 73,6 тыс. руб., окупится за 30 лет, если не будет простаивать ни одного месяца.Станислав Бибик считает привлекательным инвестиционным ориентиром окупаемость парковочного места за восемь-десять лет. «Стоимость покупки делится на годовой доход от аренды за вычетом расходов на содержание и налогов с учетом возможного простоя»,— поясняет он. Если в упрощенный вариант этой формулы (без расходов на содержание и налогов) подставить данные «Авито Недвижимости», получится 15 лет.
Мария Корнилова
Источник: https://www.kommersant.ru/doc/9009397
