Конституционный и Верховный суды скорректировали правила игры на рынке недвижимости: от изъятия земли до оспаривания кадастровой стоимости
Первое полугодие 2026 года принесло заметные изменения в судебную практику по спорам о недвижимости. Конституционный суд дважды вмешался в регулирование отрасли: ограничил изъятие земли до выплаты компенсации собственнику и продлил срок оспаривания архивной кадастровой стоимости. Верховный суд, в свою очередь, отменил решение 2007 года о праве на самовольную постройку, подтвердил приоритет генплана над правилами землепользования и разъяснил, почему арендная плата за период спора о выкупной цене не считается убытками. Разбираем пять ключевых дел и их значение для практики.
1. Собственник получает деньги до изъятия земли
Госкомпания «Автодор» добивалась изъятия участка у предпринимателя для строительства скоростной трассы, оценив компенсацию в 899 550 руб. Собственник с суммой не согласился. Суд первой инстанции изначально отказался выделять спор о размере возмещения в отдельное производство, ссылаясь на п. 4 ст. 281 ГК: изъять землю до определения компенсации нельзя. Однако после проведения оценочной экспертизы суд передумал и удовлетворил повторное ходатайство, чтобы не затягивать процесс. В 2024 году участок изъяли, решение обратили к немедленному исполнению, а окончательный размер возмещения (1,9 млн руб.) определили только в 2025-м. Апелляция и кассация этот подход поддержали.
КС признал примененные нормы не противоречащими Конституции, но установил жесткие условия для разделения требований об изъятии и определении возмещения. Это допустимо лишь в двух случаях: если обоснованность самого изъятия не вызывает сомнений, а промедление грозит существенными последствиями для здоровья, прав и интересов других лиц либо для обороны и безопасности; либо если участок с согласия правообладателя уже используется для целей изъятия.
Ключевой вывод КС: решение об изъятии должно предусматривать предварительную выплату или внесение суммы на депозит нотариуса. Бывший собственник вправе получить разницу между авансом и суммой, определенной судом, взыскать убытки и начислить проценты. Кроме того, производство по выделенному делу нельзя прекратить из-за отказа истца от иска.
Постановление КС от 09.04.2026 № 22
2. Налогоплательщик получает шанс оспорить архивную кадастровую стоимость
Двое налогоплательщиков получили уведомления об имущественных налогах за прошлые периоды, рассчитанных из кадастровой стоимости, которая превышала рыночную в десятки раз. Они обратились в региональные бюджетные учреждения с заявлениями об установлении стоимости в размере рыночной, но получили отказ: по ч. 7 ст. 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» заявление можно подать лишь в течение шести месяцев с даты оценки. Суды также отказывали в принятии административных исков.
КС признал эту норму неконституционной. Шестимесячный срок не может считаться разумным при определении размера налоговой обязанности: налогоплательщик не обязан контролировать результаты кадастровой оценки, а первое уведомление о налоговых последствиях может прийти позже чем через год после утверждения результатов. В итоге добросовестный гражданин оказывается лишен возможности оспорить архивную стоимость, которую налоговая продолжает применять при расчете базы.
КС установил: архивную кадастровую стоимость можно оспорить в течение года со дня, когда гражданину стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях ее установления. Возможность пересмотра охватывает три года, предшествующих году подачи заявления.
Постановление КС от 14.07.2026 № 48
3. Право собственности на самовольную постройку отменено спустя 18 лет
В 2007 году предприниматель добился признания права собственности на здание кафе. Ответчиком выступала компания, ликвидированная еще до вынесения решения, но суд иск удовлетворил. К 2024 году на месте кафе стоял комплекс, принадлежавший третьему по счету владельцу. Тогда же администрация города получила от Росреестра сведения о первоначальной записи о праве собственности на объект, а разрешение на строительство в городском архиве отсутствовало. Администрация обратилась в суд.
Апелляция восстановила срок обжалования, привлекла администрацию и всех собственников в цепочке и отменила решение 2007 года, прекратив производство из-за ликвидации ответчика. Окружной суд постановление апелляции отменил, решив, что доводы администрации подтверждают лишь ее заинтересованность в деле, но не свидетельствуют о том, что решение принято о ее правах и обязанностях.
ВС поддержал апелляцию: администрация распоряжается землей и выдает разрешения, поэтому вправе обжаловать судебный акт в публичных интересах. Кроме того, решение 2007 года позволило легализовать самовольную постройку в обход специального разрешительного порядка.
Дело № А51-12610/2007
4. Генплан имеет приоритет над правилами застройки
Садовое товарищество «Крокус» обратилось в департамент архитектуры Сочи за согласованием предоставления участка для садоводства. Департамент отказал: по генплану 2009 года участок находился в зоне зеленых насаждений общего пользования, где садоводство не предусмотрено, а его границы попадали в охранную зону автодорог. Товарищество оспорило отказ.
Апелляция, рассмотрев дело по правилам первой инстанции, признала отказ незаконным и обязала департамент согласовать предоставление участка. Суд исходил из данных информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Сочи за 2020 год и генплана 2009 года: участок относился к зоне, где садоводство было основным видом разрешенного использования. Кассация согласилась.
ВС отменил акты нижестоящих судов. К 2023 году власти утвердили новый генплан, по которому участок оказался в зоне озелененных территорий общего пользования и больше не предназначался для садоводства. Экономколлегия указала: при разрешении таких споров нужно учитывать обстоятельства как на момент обращения за участком, так и на момент рассмотрения дела, а решение суда должно соответствовать действующему законодательству и оставаться исполнимым на дату принятия. По правилам землепользования и застройки участок по-прежнему соответствовал заявленной цели, но ВС подчеркнул: эти правила устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их развития, закрепленных в генплане. Если планы застройки ему не соответствуют, это основание для их согласования. Дело направлено на новое рассмотрение.
Дело № А32-23519/2022
5. Арендная плата при выкупе не признается убытками
Истец арендовал муниципальное помещение и заявил о преимущественном праве на выкуп. Стороны не договорились о цене, и арендатор обратился в суд. После определения стоимости объекта он потребовал вернуть арендную плату, внесенную за весь период спора. Три инстанции иск удовлетворили, посчитав, что департамент незаконно затягивал заключение договора купли-продажи: направил проект с существенно завышенной ценой и тем самым продлил арендные отношения.
ВС отменил судебные акты и отказал в иске. Экономколлегия установила: департамент соблюдал сроки — заказал оценку, принял решение о приватизации и направил проект договора, исходя из рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Само расхождение оценок сторон не свидетельствует о неправомерных действиях департамента, поскольку рыночная стоимость носит вероятностный характер. Суд также отметил, что арендатор обратился в суд не по вине ответчика.
Дело о выкупе муниципального помещения
Что это значит для рынка
Решения КС усиливают защиту собственников и налогоплательщиков: изъятие земли теперь невозможно без предварительной компенсации, а архивную кадастровую стоимость можно оспорить в разумные сроки. Позиции ВС, в свою очередь, ужесточают контроль над легализацией самовольных построек и подтверждают верховенство генплана в градостроительных спорах. Отдельный сигнал — для арендаторов: рассчитывать на возврат арендных платежей за период спора о выкупной цене не стоит, если арендодатель действовал добросовестно.
Размещайте свои товары и услуги в разделе «Закупки» на платформе «ОкРОН».
