Суть вопроса
На земельном участке, на котором расположен МКД, по решению ОСС установили шлагбаум. Шлагбаум открывается через мобильное приложение. Мне стало известно, что некоторые собственники получили ключи от шлагбаума от председателя совета МКД, но мне дать такой ключ по неизвестной причине отказались. Могу ли я получить ключ от шлагбаума? Кто должен мне его выдать, если дом управляется управляющей организацией? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)
Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Шлагбаум является оборудованием, предназначенным для эксплуатации земельного участка, входящего в состав общего имущества, и сам также является общим имуществом собственников помещений дома.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.Как отражено в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Принимая решение об установке шлагбаума на придомовой территории, собственники помещений, как правило, одновременно разрешают вопрос о порядке обеспечении доступа на указанную территорию (кем и в каком порядке будет осуществляться изготовление и выдача отпирающих устройств). Если же такой порядок решением ОСС не установлен, необходимо исходить из следующего.
Организация, управляющая МКД, в любом случае обязана обеспечить беспрепятственный доступ каждого из собственников помещений на придомовую территорию. Условия предоставления ключа от шлагбаума должны носить недискриминационный характер, то есть возможность получить отпирающее устройство не должна обуславливаться какими-то дополнительными требованиями, как то: наличие автомобиля, необходимость быть включённым в какой-либо список, одобрение совета МКД или органа управления домом и т.д. (см., например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.03.2025 по делу N 33-2669/2025).
Организацией, управляющей МКД, не должны чиниться препятствия в пользовании собственником общим имуществом. При этом наличие у собственника возможности пользоваться шлагбаумом посредством телефонного номера или приложения не может ограничивать его право пользоваться общим имуществом (шлагбаумом) иным способом, в том числе посредством отпирающего устройства (см., например, определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.08.2024 по делу N 88-15451/2024).
Поскольку в рассматриваемом случае порядок использования общего имущества решением ОСС не определён, и отпирающие устройства были предоставлены ряду собственников помещений МКД, отказ в предоставлении аналогичной услуги остальным собственникам является созданием дискриминационных условий пользования общим имуществом и ограничением права собственников пользоваться шлагбаумом иным способом, кроме как через мобильный телефон.
В рассматриваемой ситуации собственниками помещений МКД выбран и реализован способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.В силу ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с ч.2.3. ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил содержания общего имущества № 491).
Совет МКД в силу положений ст.161.1 ЖК РФ является лишь органом, осуществляющим взаимодействие между управляющей организацией и собственниками помещений, компетенция которого прямо предусмотрена жилищным законодательством. Так, совет МКД вправе обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников помещений (п.1 ч.5 ст.161.1 ЖК РФ), но не уполномочен самостоятельно принимать решения о порядке пользования общим имуществом.
С учётом этого, лицом, обязанным предоставить собственникам помещений беспрепятственный доступ к пользованию общим имуществом, является управляющая организация (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2024 N 305-ЭС24-11914 по делу N А40-10554/2023). Для получения отпирающего устройства собственники помещений могут обратиться с заявлением в УО. В случае отказа в удовлетворении заявления собственники вправе обратиться с жалобой в ГЖИ либо в прокуратуру. Если предпринятыми мерами добиться восстановления своих прав не удастся, необходимо обратиться в суд с иском об обязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществом и предоставить отпирающее устройство от шлагбаума.
Источник: MKDEXPERT
📌 Регистрируйтесь на "Ярмарку УК" через платформу "ОкРОН"
Другие новости категории "Управление" читайте здесь
