В комментарии «АГ» представитель заявителя поделился, что администрацией был предъявлен немотивированный иск, основанный на сложившейся, по его мнению, порочной практике, когда суды принимали сторону администрации муниципального образования, не разбираясь в деталях. Один из экспертов «АГ» считает, что вывод ВС о том, что индивидуальный жилой дом может быть использован для предоставления услуг гостевых домов, имеет большое практическое значение. Другая подчеркнула, что ВС в который раз обратил внимание судов нижестоящих инстанций на недопустимость формального подхода при рассмотрении дела, а также на необходимость более тщательно подходить к анализу материалов дела.
Верховный Суд опубликовал Определение от 10 июня по делу № 18-КГ25-84-К4, в котором указал, что, удовлетворяя иск органа местного самоуправления о запрете эксплуатации объекта капитального строительства, суды должны установить нарушения требований технического регламента при эксплуатации здания.
Константину Жданову и Валентине Кащеевой на праве долевой собственности принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». При проведении обследования земельного участка администрацией города-курорта Геленджик было установлено, что возведенный на данном участке жилой дом эксплуатируется владельцами в качестве гостиничного дома. Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию строения гостиничного типа администрацией города собственникам земельного участка не выдавалось.
Полагая, что эксплуатация жилого дома в качестве гостиницы нарушает разрешенное использование земельных участков, уполномоченный орган обратился в суд с иском к
Константину Жданову и Валентине Кащеевой о запрете эксплуатации четырехэтажного объекта капитального строительства до изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид «гостиничное обслуживание», оформления права собственности на него в установленном законом порядке в качестве гостиницы. В случае неисполнения решения суда истец просил взыскивать с ответчиков судебную неустойку в размере 5 тыс. руб. за каждый день неисполнения решения суда.
Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 6 марта 2024 г. исковые требования были удовлетворены. Суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект капитального строительства не был введен в эксплуатацию в установленном порядке в качестве гостиницы либо гостевого дома, не имел заключения уполномоченных государственных органов, подтверждающего его соответствие градостроительным, противопожарным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, иным обязательным нормам и правилам, в связи с чем земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с такими выводами.
Читайте такжеПленум ВС утвердил разъяснения о применении норм о самовольных постройкахПосле доработки в документе были детализированы некоторые положения, а также включены новые разъяснения, в частности о сроках исковой давности при предъявлении иска о сносе самовольной постройки13 декабря 2023Новости
Константин Жданов подал кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой просил об отмене указанных судебных актов как незаконных. Изучив жалобу, ВС со ссылкой на п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснил, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Суд отметил, что индивидуальный жилой дом, принадлежащий ответчикам, возведен в 1996 г. на принадлежащем на праве долевой собственности земельном участке с соблюдением земельного и градостроительного законодательства. Как пояснил ВС, разрешая спор и удовлетворяя требования о запрете эксплуатации объекта, суд первой инстанции ошибочно применил положения ст. 48, 49, 51 ГрК РФ к объекту, возведенному в 1996 г., в период действия градостроительных нормативов, разработанных органами государственной власти (п. 5 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3295-1 «Об основах градостроительства в РФ»).
В определении указано, что при разрешении спора суду необходимо было учитывать преследуемую органом публично-правового образования материально-правовую цель, направленную исключительно на запрет эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома. К полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится в том числе проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных ГрК РФ.
ВС подчеркнул, что в абз. 5 п. 4 ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Он обратил внимание, что суды при разрешении спора, удовлетворяя иск, не установили нарушений требований технического регламента при эксплуатации здания. При этом нормы ГрК и ЗК предоставляют уполномоченному органу право обратиться в суд с иском о запрете деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Такой иск направлен на предупреждение опасности причинения вреда и обеспечение охраны прав и интересов иных лиц.
Верховный Суд констатировал, что нижестоящие инстанции для цели применения п. 1 и 2 ст. 1065 ГК не исследовали обстоятельства о том, что эксплуатация объекта в качестве гостевого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан в связи с несоответствием строения техническим и градостроительным регламентам. При правовой квалификации функционального использования индивидуального жилого дома судебные инстанции также не учли, что такой тип строения может быть использован для предоставления услуг гостевых домов, в связи с чем доводы уполномоченного органа относительно использования объекта с нарушением градостроительного регламента земельного участка и прочно связанных с ним объектов подлежали оценке на соответствие требованиям земельного и градостроительного законодательства. Таким образом, Верховный Суд посчитал, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, а потому отменил их решения, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В комментарии «АГ» представитель Константина Жданова и Валентины Кащеевой, юрист Демис Романов положительно оценил выводы ВС РФ, отметив, что «достучаться» до судов нижестоящих инстанций не удалось. Он пояснил, что администрацией был предъявлен немотивированный иск, основанный на сложившейся, по его мнению, порочной практике, когда суды принимали сторону администрации, не разбираясь в деталях. Также юрист обратил внимание на выбранный истцом неверный способ судебной защиты, поскольку иски о запрете эксплуатации объектов капитального строительства должны предъявляться тогда, когда имеется реальная угроза жизни и здоровью граждан в соответствии с положениями ст. 1065 ГК. Однако в данном случае администрацией иски заявляются по основаниям положений ст. 222 «Самовольная постройка» ГК.
Демис Романов подчеркнул, что ВС неоднократно в судебных актах, а затем в постановлении Пленума писал о том, что нецелевое использование объекта капитального строительства не означает его самовольности по признакам ст. 222 ГК. Также администрацией был заявлен иск в отношении объекта, возведенного в 1996 г. и принятого в эксплуатацию в 2002 г., тогда как администрация просила применить и нижестоящие суды применили к данному объекту положения закона и подзаконных нормативных актов, принятых после ввода в эксплуатацию спорного объекта.
Он считает важным вывод ВС о том, что использование индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома допустимо законом. Как полагает юрист, такое замечание очень важно для собственников таких средств размещения, расположенных в курортных городах. «Мы думаем, что указанное определение повлияет на судебную практику, тем более вопрос использования индивидуальных жилых домов в качестве гостевых домов уже был предметом рассмотрения ВС и в последнее время Суд встает на сторону граждан – собственников таких средств размещения. Более того, законодатель наконец-то принял Закон о проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов, который вступит в силу 1 сентября 2025 г. Надеемся, что этот закон поставит точку в давно возникшем споре между исполнительной властью и собственниками таких объектов и облегчит жизнь последним», – прокомментировал Демис Романов.
Партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев отметил, что данное дело и правовые выводы ВС особенно актуальны для частных собственников и малого бизнеса. Он подчеркнул, что недопустимость применения ст. 48–51 ГрК к объектам, построенным до его введения, гарантирует законность строения при соблюдении действовавших на тот момент градостроительных норм и правил.
По словам Юрия Сбитнева, рассмотрение дела должно было осуществляться через призму ст. 1065 ГК, а именно через запрет деятельности, которая причиняет вред или создает опасность причинения вреда в будущем. «Однако такие обстоятельства нижестоящими судами установлены не были, а значит, автоматически не может вводиться запрет лишь со ссылкой на нарушения функционального использования объекта при его правовой квалификации. Но самый главный вывод Верховного Суда заключается в том, что индивидуальный жилой дом может быть использован для предоставления услуг гостевых домов с соблюдением земельного и градостроительного законодательства. Этот вывод имеет большое практическое значение и должен пресечь необоснованную ревизию малого бизнеса по сдаче комнат внаем», – считает адвокат.
Адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина подчеркнула, что ВС в который раз обратил внимание судов нижестоящих инстанций на недопустимость формального подхода при рассмотрении дела, а также на необходимость более тщательно подходить к анализу материалов дела. Она отметила: в рассматриваемом случае суды фактически применили нормы, которые применению не подлежали, а также в полном объеме проигнорировали то обстоятельство, что полномочия администрации города не предусматривают возможность обращения в суд с подобными исковыми требованиями, если эксплуатация объекта в качестве гостевого дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан в связи с несоответствием строения техническим и градостроительным регламентам. Дарья Дюмина полагает, что в данном случае позиция Суда абсолютно законна и обоснованна, поскольку при новом рассмотрении дела суду придется устанавливать ряд обстоятельств, которые ранее судебными инстанциями были проигнорированы.
Источник: Адвокатская газета
📌 Регистрируйтесь на "Ярмарку УК" через платформу "ОкРОН"
Другие новости категории "Управление" читайте здесь
