Почему не получается установить власть ТСЖ
Старенькая девятиэтажка № 28 на улице Космонавтов в Заволжском районе стала настоящим полем битвы между жителями и управляющей компанией. Здесь уже несколько месяцев кипят споры, кто должен заниматься домом. С одной стороны — традиционная УК, с другой — новое ТСЖ. Сторонники товарищества обратились в СМИ, так как уже не знают, где искать поддержку. Люди рассказали свою историю противоборства с управдомом.
Решили создать ТСЖ
— У нас долгое время дом обслуживался управляющей компанией Заволжского района. Но свою работу, на наш взгляд, управдом выполнял некачественно. К примеру, по просьбе жителей в доме заделали межпанельные швы — в итоге почему-то стало холоднее, чем раньше. В декабре 2023 года в подъезде прорвало батарею — починили ее только 19 января! — рассказала жительница дома Надежда Богданова.
Также, по ее словам, управляющая компания не согласовывала с жильцами сметы на выполняемые работы. Люди считают, что какие-то услуги можно было оказать дешевле.
Чтобы хоть как-то влиять на решения и работу управдома, активные жильцы в 2023 году создали совет дома, с которым УК должна была согласовывать свои действия, а затем, в августе 2024 года, ТСЖ — чтобы принимать решения о содержании дома полностью самостоятельно. Председателем стала Надежда Богданова.
— Мы объясним, что нам не нравится в управляющих компаниях. Договор оказания услуг и договор управления — это абсолютно разные вещи. ТСЖ сами нанимают дворников, слесарей и так далее. Причем этих специалистов возможно привлечь из той же управляющей компании по договору оказания услуг. Этот договор позволяет подписывать ежемесячные акты выполненных работ, при необходимости накладывать штрафные санкции и так далее. Когда управлением занимается управдом, то он и заказчик, и исполнитель одновременно. Сам себе он претензии не предъявит, если что-то не так, — объяснила позицию сторонников ТСЖ Надежда Богданова.
Переголосовывали четыре раза
В доме провели голосование. 54% голосов было отдано за создание ТСЖ.
Протокол собрания и бюллетень с голосами жильцов Надежда, как и положено в таких случаях, отнесла в инспекцию административно-технического и государственного жилищного надзора. Также она подала заявление об исключении дома из списка обслуживаемых управляющей компанией, чтобы перейти под управление ТСЖ. Процесс перевода обычно занимает два месяца.
Но в конце этого срока инициаторы ТСЖ узнали, что в доме прошло переголосование, на котором было принято решение остаться в управлении УК.
Люди не отступили и повели еще одно собрание. На этот раз набрали 56% голосов за ТСЖ. Но управдом после этого во второй раз принес в инспекцию итоги голосования в свою пользу.
Подписи подделаны?
Негодованию людей не было предела. Более того, сторонники ТСЖ убеждены, что часть подписей жильцов в документах управляющей компании вовсе были подделаны. Об этом в разговоре с 76.RU заявили несколько жильцов.
— Мы с женой владеем двумя квартирами в доме — № 97 и 98. От Надежды Богдановой мы узнали, что, оказывается, управдом провел голосование о выборе ТСЖ или УК и там мы якобы своими подписями голосовали за УК. Но ни на какое собрание мы не ходили и ничего не подписывали, — рассказал житель дома Сергей.
Похожая ситуация у собственницы квартиры № 93 Алены Михалевой.
— Я вообще член инициативной группы по созданию ТСЖ. И ставила свою подпись только за переход в ТСЖ. Я съездила в инспекцию, посмотрела листок от УК — там моя подпись подделана, — возмущена она.
Сторонники ТСЖ даже обратились в правоохранительные органы по этому вопросу. В ноябре 2024 года получили ответ от участкового полиции, что он запросил протоколы собраний у Инспекции административно-технического и государственного жилищного надзора, но пока в возбуждении уголовного дела отказано из-за отсутствия достаточных данных.
Претензии к контролирующим
Как действовать дальше, люди не понимают. У них есть претензии не только к управляющей компании, но и к Инспекции административно-технического и государственного жилищного надзора.
— Статья 46 Жилищного кодекса гласит, что орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку для установления соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания. Но никакая проверка не проводилась, — говорит Надежда.
Также у инициаторов ТСЖ есть сомнения в правильности оформления протоколов голосования управляющей компанией. И этот камень тоже в сторону инспекции — как приняли такие документы.
— Когда проводится общее собрание собственников, избирается председатель собрания, секретарь собрания, счетная комиссия, которая подсчитывает голоса. В их протоколе нет этих людей. А сам документ подписан только одним человеком, — директором управляющей компании. Мы обиженные, ущемленные, не знаем, к кому обратиться, — отмечают сторонники ТСЖ.
Что говорят в управдоме
В управляющей компании считают, что никаких нарушений с их стороны нет.
— В соответствии с Жилищным кодексом РФ вопрос о выборе способа управления относится к безусловным полномочиям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данное право жителей не может быть ограничено каким-либо образом со стороны управляющей организации. Мы всегда с уважением относимся к мнению собственников и принимаемым ими решениям, — ответили в управдоме на запрос портала 76.RU.
В компании пояснили, что в доме сложилась ситуация, при которой разные группы жителей по-разному смотрят на вопросы управления жильем.
— Меньшая часть жителей считает, что наиболее действенным будет создание ТСЖ. Другая часть считает, что формой управления дома должно быть заключение договора управления с управляющей организацией. Жители, не согласные с переходом в ТСЖ, приняли решение о продолжении работы в рамках договора управления с УК. Жители предпочитают оставаться на договоре управления с УК, на которую распространяются лицензионные требования и которая находится под постоянным контролем со стороны прокуратуры и Инспекции административно-технического и жилищного надзора. Их не устраивает ситуация, при которой непростой и далеко не новый дом будет отдан в управление лицам, не имеющим специальных знаний и умений. Решение было принято общим собранием собственников и по инициативе собственников, а его законность была проверена департаментом государственного жилищного надзора, — сообщили в управдоме.
Кстати, у компании есть свои нарекания к инициативным жителям.
— Жители дома уже имеют опыт работы с данной малочисленной группой сторонников ТСЖ и «народного» управления домом. Ранее по инициативе части жителей дом провел работы по капитальному ремонту с привлечением сторонней организации, что привело к тому, что со специального счета дома в фонде капитального ремонта были необоснованно списаны 410 883,61 рубля. По данному факту было возбуждено уголовное дело, — сообщили в УК.
В компании добавили, что за жителями, которые убеждены, что их права были нарушены, остается право обратиться в суд.
Про проверки
Ситуацию прокомментировали и в Инспекции административно-технического и государственного жилищного надзора. Там пояснили, что при поступлении документов по итогам общего собрания собственников жилья проводится проверка в соответствии с приказом Минстроя РФ. Согласно ему проверяется, относится ли вопрос к компетенции собрания, был ли он включен в повестку дня, обеспечен ли необходимый кворум, не противоречит ли принятое решение основам правопорядка или нравственности. Полномочиями по выявлению нарушений в организации и проведении общего собрания собственников, а также в оформлении протоколов общего собрания инспекция не наделена.
— По вопросу отсутствия подписи членов счетной комиссии сообщаем, что жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии для подсчета голосов по итогам проведения общих собраний собственников. Согласно судебной практике при отсутствии в повестке дня вопроса о создании счетной комиссии в протоколе общего собрания расписывается инициатор собрания, в том числе управляющая компания, являющаяся инициатором общего собрания, — уточнили в инспекции.
Также нам дали пояснение по поводу внеплановых проверок, которые предписывает проводить Жилищный кодекс в случае поступления разных решений по одному и тому же вопросу в короткий период времени:
— Основанием для организации контрольных мероприятий является поступление в инспекцию двух и более протоколов одного и того же общего собрания собственников.
Так как до дому на Космонавтов протоколы поступали с разных собраний, проверку не проводили.
Также чиновники сообщили, что поступавшие от жильцов данного дома заявления о подделке подписей направили в полицию, как и оригиналы спорных протоколов собраний.
В УМВД России по Ярославской области нам сообщили, что проверки по этим обращениям в настоящее время идут.
Что дальше
В инспекции, как и в управляющей компании, по всем спорным вопросам жителям посоветовали обращаться в суд.
Инициаторы создания ТСЖ не исключают, что так и сделают в конечном итоге. Пока их останавливает только то, что суды обычно тянутся долго. И даже если удастся оспорить решение, что дом остается в ведении управляющей компании, не факт, что УК уже после этого не проведет новое собрание с тем же решением.
Сейчас со всеми вопросами жители дома обратились еще и в прокуратуру. Проверку по их жалобам начало и это ведомство.
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
