Сейчас пять-семь процентов торговых площадей стоят пустыми
Различные экономические факторы и плохо выдерживаемая конкуренция с маркетплейсами способны нанести серьезный удар по торговым центрам в 2025 году. Часть из них могут закрыть, часть переформатировать, а часть выставить на продажу. Такой прогноз дал вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. По словам управляющего директора российского Совета торговых центров Олега Войцеховского, падение доходов в индустрии продолжится и в 2025 году. Что будет происходить на рынке коммерческой недвижимости, разбиралась «Парламентская газета».
Меньше магазинов, больше фудкортов
Поток покупателей в торговых центрах с 2019 года снизился процентов на 20. Несмотря на то что после пандемии этот процесс удалось притормозить за счет маркетинговых акций и изменения формата торговых центров, вернуться к доковидным результатам не получилось, рассказал Павел Люлин. Уход с рынка иностранных компаний в 2022 году тоже повлиял на ситуацию. Опять же, за время пандемии гораздо больше людей стали покупать на маркетплейсах и меньше ходить по магазинам.
Увеличение количества площадей, отданных под развлечения, общепит и семейно-досуговые площадки, продолжается. С одной стороны, торговый центр получает возможность привлекать трафик, а с другой — это приносит в разы меньше дохода.
Замена больших зарубежных арендаторов идет до сих пор, поскольку на свои площади в российских ТЦ они заходили в течение почти 20 лет, а теперь надо заполнять все опустевшие площади сразу. А такого количества собственных крупных брендов у нас нет, поэтому часть площадей забирают адаптировавшиеся к ситуации компании, рассказал Олег Войцеховский.
«Процесс идет волнообразно, — отметил он. — Поскольку не всякий ритейл выдержит работу в ТЦ на постоянной основе. Но к настоящему времени у нас остаются свободными около пяти-девяти процентов площадей, что вполне допустимо. Посещаемость сейчас стабилизировалась, и мы не видим крупных колебаний. Но основная проблема не в заполняемости и не в посещаемости».
Беда откуда не ждали
«Очень сильно выросли расходы на налоги, — рассказал Люлин. — Потому что долгое время на торговые центры распространялся мораторий на перерасчет кадастровой стоимости. А она — основа для расчета налога на имущество. Вот уже два года, как торговые центры получили повышение кадастровой стоимости, а следовательно, и налога на имущество. От двух до десяти раз».
И это был только первый гол в ворота бизнеса. С 2025 года ставка налога на имущество еще увеличится. «Хоть это налог и региональный, но на федеральном уровне устанавливается предельная ставка, которая потом корректируется регионами, — пояснил эксперт. — Как правило, ее делают максимальной, потому что это один из основных налогов, который наполняет бюджет».
По словам Люлина, сейчас в среднем ежемесячно на один метр квадратный торговой площади приходится 400 рублей налогов. Это и НДС, и социальные отчисления, и налог на имущество. Это составляет около половины доходной части. Также очень усредненно стоимость аренды одного квадратного метра торговой площади приносит около одной тысячи рублей. Плюс к этому добавляются расходы на содержание объекта: уборку, охрану, техническую эксплуатацию. После теракта в «Крокус Холле», хотя это был не торговый центр, власти ужесточили требования и к магазинам. Где-то приходится нанимать вооруженную охрану. А здесь, как выяснилось, с началом специальной военной операции возник огромный кадровый голод.
Из-за усиления контроля за мигрантами, сотрудниками клининга, которые чаще всего были выходцами из азиатских республик, их зарплаты увеличились в полтора-два раза.
«Ну и как вишенка на торте — рост ключевой ставки, — отметил Люлин. — Почти половина торговых центров закредитована. В такой ситуации сложно говорить, что торговым центрам сейчас нужны еще и деньги на изменение формата. Многие объекты не обновлялись и 5, и 10, и 15 лет».
Говоря о том, что торговые центры — устаревший формат торговли, эксперт отметил, что сравнение некорректно из-за преференций, которые даны маркетплейсам.
«К новому году индустрия торговых центров подходит сложно, — сказал Люлин, — но наш рынок очень быстро адаптируется. Самое сложное, что часть торговых центров обанкротится».
На выход с рынка
Дело в том, что доходность отрасли в целом в 2024 году существенно снизилась. Если в 2020 году причиной этого была пандемия и закрытие 80 процентов площадей, а в 2022 году — уход значительной части крупных зарубежных арендаторов, то в 2024 году основной причиной снижения доходности стало резкое повышение учетной ставки, что привело к автоматическому росту процентных ставок по коммерческим кредитам выше приемлемого для девелоперских проектов предела.
«Теперь торговым центрам проблемно закрывать уже существующие кредитные договоры, и им совсем недоступны новые кредиты, — сказал Войцеховский. — Отсюда проблемы как с прибыльностью, так и с возможностями поддерживать здания в должном состоянии, проводить реконцепцию».
Арендные ставки будут повышаться, чтобы адаптироваться к реалиям рынка и учитывать рабочие ставки капитализации, которые на сегодня достигают 13,5 процента. Падение доходов в индустрии, сопровождаемое ростом ставок и, как следствие, повышением цен на товары и услуги для населения, продолжится и в 2025 году, отметил эксперт.
Повышение коэффициентов расчета налогов на недвижимое имущество, увеличение налога на прибыль до 25 процентов, продолжение перехода розницы в онлайн, дальнейший рост стоимости коммунальных услуг и текущей эксплуатации объектов приведет 20-25 процентов участников рынка к предбанкротному состоянию.
