Как рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях высоких ставок
По данным консалтинговой компании СORE.XP, озвученным на форуме MALLPIC, объем инвестиций в коммерческую недвижимость (включая площадки под жилье) по итогам 2024 года может достигнуть 1 трлн руб. Это рекорд для российского рынка, но в то же время инвесторы предупреждают о сложностях в развитии, связанных с высокой ключевой ставкой. Исключением стал гостиничный сегмент, участники которого могут воспользоваться льготным кредитованием.
Офисы доехали до конечной
В 2024 году ведущим сегментом по объему вложений в коммерческую недвижимость стали офисы, обогнав по сумме сделок традиционного лидера — площадки под жилищное строительство. Инвестиции в бизнес-центры достигли 354 млрд руб. против 143 млрд руб. в 2023 году — это максимальное значение за всю историю рынка, подсчитали в IBC Real Estate. Драйвером роста стала активность конечных пользователей, то есть тех компаний, кто приобретает деловые площади для собственного размещения, а не для сдачи в аренду. Их доля в общем объеме инвестиций достигла 40%, хотя ранее показатель не превышал 29%, следует из данных аналитиков.
Тренд на рост сделок купли-продажи объясняется двумя факторами: усиливающимся дефицитом площадей, а также высокой стоимостью банковского финансирования. Так, показатель вакансии, то есть доли доступных к аренде офисов, по итогам года составит 4,8% против 8,1% в 2023 году. На этом фоне растут ставки аренды: по прогнозам, цены увеличатся по итогам года на 11%, с 22,6 тыс. руб. до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без НДС, OPEX и коммунальных платежей). Однако даже при текущей динамике сдавать бизнес-центры в аренду девелоперам невыгодно: по прогнозу компании WEWALL, в 2025 году доходность по готовым проектам снизится с 8,5–9% до 7,5–8%.
Ключевой фактор, который стимулирует девелоперов продавать площади еще на этапе строительства,— высокие ставки по кредитам. Как отметили в «Сбере», средняя ставка проектного финансирования для бизнес-центров достигла 26%, при этом для получения кредита девелоперам требуется вложить около 50% собственных средств. Высокая доля собственного участия делает привлечение банковского финансирования невозможным для большинства компаний, а для тех, кто располагает достаточным капиталом, выгоднее продать площади, чтобы не обслуживать дорогой кредит. В результате сегодня порядка 80% офисов реализуются еще до ввода объекта в эксплуатацию, оценивают консультанты.
По подсчетам IPG.Estate, за три квартала в бизнес-центрах были заключены сделки общей площадью 850 тыс. кв. м, из них 58% пришлось на продажу, а 42% — на аренду. Как отмечают консультанты, участились случаи, когда компании приобретают офисы большего размера, чем им требуется в текущий период. Они рассчитывают на дальнейшее расширение бизнеса, а до того момента сдают излишек площадей в аренду.
В то же время темпы вывода на рынок новых проектов растут. В IBC.Real Estate оценивают объем строящихся в 2024 году офисов в 544 тыс. кв. м, тогда как годом ранее показатель составлял 277 тыс. Практически 90% из этих проектов реализуют девелоперы жилой недвижимости, уточняют консультанты. Для жилых застройщиков этот сегмент интересен благодаря городской программе мест приложения труда (МПТ): создавая новые рабочие места за пределами Третьего транспортного кольца, девелоперы получают льготы при строительстве жилой недвижимости.
Маркетплейсы заполнили склады
Еще один сегмент коммерческой недвижимости, в котором наблюдается минимальная вакансия,— складские проекты. По данным IBC.Real Estate, за январь—ноябрь 2024 года со складской недвижимостью были заключены сделки купли-продажи на общую сумму 163 млрд руб., что на 213% больше год к году. При этом доля сделок купли-продажи составила порядка 54% в объеме спроса.
Суммарная площадь купленных и арендованных складских помещений выросла на 43% год к году, до 6,6 млн кв. м. Ставка аренды в складах увеличилась за год на рекордные 52%, до 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м, однако в дальнейшем ожидается замедление ее динамики: к середине 2025 года показатель составит 13 тыс. руб., прогнозируют в IBC.Real Estate. На этом фоне доля свободных складских площадей постепенно растет,
вакансия в складах по итогам года составит 1,5% против 0,3% годом ранее.
Драйвером поглощения складских площадей стали маркетплейсы, на которые пришлось порядка 85% сделок покупки и аренды в сегменте. Компании из других отраслей, наоборот, сократили свою активность: годом ранее на них приходилось порядка 2,6 тыс. кв. м сделок, а по итогам 2024-го — меньше 1 тыс. кв. м. Данные NielsenIQ подтверждают растущую потребность маркетплейсов в складских площадях: по подсчетам компании, оборот онлайн-рынка растет на 73% год к году. Наибольшую динамику показывают товары из сегментов автомобильных принадлежностей, одежды и аксессуаров, а также техники. Эти категории выросли на 113%, 94% и 92% соответственно.
Определяющим фактором для роста инвестиций в складском рынке так же, как и в офисном секторе, стала высокая ключевая ставка. По оценке «Сбера», средний размер ставки по кредиту для складов превышает 20%, а требуемая доля собственного участия достигает 49%. Более того, условия по ранее выданным кредитам у большинства девелоперов зависят от текущей ключевой ставки. С учетом сдерживающих факторов в «Сбере» ожидают замедления темпов кредитования нового строительства в следующем году. Как следствие, сократится и количество сделок — ориентировочно до 5 млн кв. м, следует из подсчетов IBC.Real Estate.
В ДОМ.РФ также прогнозируют, что интерес девелоперов сосредоточится на build to suit проектах, то есть тех, которые строятся при использовании авансовых платежей для конечного пользователя. Кроме того, в компании ожидают смещения интереса в сторону проектов меньшего размера в регионах, вблизи точек сбыта.
Торговля в минусе
Сегменты, которые показали снижение инвестиционной активности,— торговая и гостиничная недвижимость. По подсчетам IBC.Real Estate, объем вложений в торговые центры по итогам 2024 года составит 55 млрд руб. против 340 млрд годом ранее. Такое падение объясняется высокой базой, созданной уходом иностранных инвесторов из России: сделки с их активами были закрыты в 2023 году. Например, тогда были проданы ТРЦ «Мега», «Метрополис», Park House и «Невский центр».
На снижение активности инвесторов влияет и неблагоприятная экономическая ситуация. Высокие ставки по кредитам, растущая себестоимость строительства и трансформация потребительских привычек уже привели к сокращению темпов строительства: в 2025 году объем ввода новых торговых центров может снизиться почти на треть, с 500 тыс. кв. м до 350 тыс. кв. м, говорили ранее консультанты. Строительство торгового центра окупается в среднем за десять лет, поэтому основным стимулом для появления новых проектов остается программа МПТ.
Инвестиции в гостиничную недвижимость также снизились, но эксперты оценивают потенциал сегмента, наоборот, позитивно. Вложения в объекты размещения сократились с 54 млрд руб. до 19 млрд руб., и динамика также обусловлена уходом зарубежных игроков, сделки с которыми закрывались в прошлом году. Если же сравнивать показатели с предыдущими периодами, то с 2017 по 2022 год объем инвестиций в гостиницы не превышал 17,7 млрд руб.
На привлекательность сегмента влияет рост внутреннего туризма и меры господдержки: инвесторы могут получить финансирование для реализации гостиничных проектов по ставке от 3% до 5%. В результате только в 2024 году объем нового строительства в Москве вырос с 300 номеров до 600 — это рекордный показатель с 2018 года, подсчитали в IBC.Real Estate. Там обращают внимание, что, хотя традиционно сделки заключаются с объектами в Москве и Санкт-Петербурге, в третьем квартале обе инвестиции были совершены в регионах, что подчеркивает интерес к гостиничным активам и за пределами мегаполисов. В ближайший год консультанты ожидают продолжения роста сегмента: по итогам 2024 года туристический поток по России может достигнуть 100 млн поездок (данные АТОР), а в 2025 году показатель вырастет еще на 5–8%.
