В странах ближнего зарубежья площадь качественных складов за год выросла более чем на 10%, но доля свободных площадей, как и в России, стремится к нулю. При этом главным драйвером развития рынков складской недвижимости сопредельных стран стали российские маркетплейсы
Рынок качественной складской недвижимости стран Центральной Азии, Закавказья и Белоруссии за год вырос на 13,1%, до 4,3 млн кв. м, по состоянию на октябрь 2024 года. Такие выводы содержатся в исследовании компании NF Group, с результатами которого ознакомился Forbes.
«Однако распределение данного прироста предложения неравномерно, поскольку более 80% пришлось на Узбекистан и Казахстан», — уточняет партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. По словам собеседников Forbes, немалую роль в развитии складского рынка стран ближнего зарубежья сыграли российские компании, работающие в сфере электронной коммерции. Ряд экспертов наблюдают растущий интерес отечественных девелоперов к возможности выйти на рынки соседних стран, однако пока массовой экспансии не происходит.
Что там у соседей?
По данным NF Group, самыми крупными складскими рынками в сопредельных странах являются Белоруссия (1,7 млн кв. м, +3% за год), Казахстан (1,55 млн кв. м, +19,4% за год), Азербайджан (416 000 кв. м, +1,4% за год) и Узбекистан (387 000 кв. м, +75% за год). В остальных рассматриваемых странах (Грузия, Армения, Киргизия и Таджикистан) площадь качественных складских объектов незначительна. «Рынок качественной складской недвижимости Казахстана является крупнейшим среди стран Центральной Азии, кроме того, страна выделяется своим географическим положением, — объясняет тенденцию управляющий директор ХСА Александр Никишов. — Складской рынок Узбекистана, в свою очередь, также оперативно реагирует на возникший запрос появлением новых качественных объектов, в том числе и в 2024 году».
Экономический рост Казахстана последних лет привел к вычерпыванию всех существующих складов, и сейчас рынок вошел в фазу дефицита, добавляет директор по инвестициям и консалтингу, Bright Rich | CORFAC International Алексей Федоров. «Местный девелопмент уже отвечает на это запуском новых проектов, и в 2025 году только на рынке Алматы ожидается ввод 250 000 кв. м, — отмечает он. — Но дефицит рынка мы оцениваем минимум в 750 000 кв. м, поэтому простор для новых проектов еще есть».
«В Белоруссии рынок складской недвижимости развивался спокойно и постепенно, — напоминает Фомиченко из NF Group. — Из-за санкций страна долго оставалась загадкой для иностранных инвесторов, и только локальные игроки были готовы осторожно вкладываться в склады, предпочитая более устойчивые сегменты недвижимости».
Сила электронной коммерции
Движущей силой развития складского рынка в сопредельных странах собеседники Forbes назвали e-commerce. Заметный вклад в расширение складской инфраструктуры Центральной Азии вносят российские маркетплейсы, подчеркивает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. «На следующий год анонсирован ввод в эксплуатацию двух логистических центров компании Wildberries в Алматы (100 000 кв. м) и Астане (150 000 кв. м), — говорит он. — Ozon уже запустил фулфилмент-центр в Астане площадью 38 000 кв. м, в скором времени ожидается его расширение на 30 000 кв. м. Помимо этого, ожидается ввод в эксплуатацию логистического комплекса Ozon на 42 000 кв. м в Алматинской области».
В Казахстане и Узбекистане объем складского рынка меньше, чем в Белоруссии, в первую очередь потому, что она начала развиваться раньше благодаря своему выгодному расположению между Европой и Россией, рассуждает Фомиченко из NF Group. По его словам, Узбекистан и Казахстан начали развиваться позже, и их складской рынок пока нацелен в основном на удовлетворение потребностей быстро растущего e-commerce, что требует времени для наращивания инфраструктуры.
Российский интерес
Готовы ли российские компании, помимо маркетплейсов, выходить на складские рынки стран ближнего зарубежья? Конъюнктура для этого сложилась удачная, следует из обзора NF Group: максимальная доля свободных площадей среди исследуемых стран — в Грузии, и она равна всего лишь 2,9%, при этом ставки аренды в ряде стран (Казахстан, Узбекистан, Грузия, Армения) находятся в диапазоне $130-$190 за кв. м в год, в то время как в России стоимость аренды близка к 12 000 рублей ($120).
Однако российские складские девелоперы не спешат на сопредельные рынки, говорят опрошенные эксперты.
«Вялую строительную активность на складских рынках соседних с Россией стран при высоком спросе можно объяснить несколькими факторами, — рассуждает член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. — Во-первых, административные барьеры и сложные процедуры получения разрешений на строительство замедляют реализацию новых проектов. Во-вторых, доступ к финансированию остается ограниченным, особенно для долгосрочных и капиталоемких складских проектов, что делает их менее привлекательными для инвесторов. Текущие экономические риски и нестабильность некоторых регионов также снижают интерес девелоперов к вложению крупных сумм в новые объекты».
Арендаторы тоже пока осторожничают. «История с тем, что наши российские компании выходят на рынки сопредельных государств, в большинстве своем относится именно к маркетплейсам, — добавляет директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский. — Никто не застрахован от неприятной истории: сгорит, например, склад в Белорусии или Казахстане, и с кем потом нужно будет иметь дело? Местный девелопер пойдет в свой суд и выиграет. Поэтому смысла владельцам товара делать в сопредельных государствах перевалочный хаб просто нет».
Однако некоторые предпосылки для прихода российского складского девелопмента в ближнее зарубежье все же есть. «Более дешевое финансирование в сочетании с более высокими, чем в России, арендными ставками делает зарубежные проекты выгодными, — говорит Федоров из Bright Rich | CORFAC International. — Например, мы недавно представили финансовую модель строительства спекулятивного склада в Алматы, доходность проекта получилась более 30% в сравнении с 21-24% в России».
Некоторые девелоперы могут быть готовы войти на рынок при условии партнерства с российскими компаниями, что поможет снизить риски и облегчить навигацию по нормативной базе, добавляет Бумагин. По его словам, перспективы выхода на российский рынок улучшились бы с введением налоговых льгот и других стимулов для иностранных инвесторов. При смягчении экономических и политических условий выход иностранных игроков на рынок России становится более вероятным, особенно с учетом роста спроса на качественные складские помещения.
