20.05.2024 г группой депутатов (Л.Э.Слуцким, С.Д.Леоновым, А.К.Луговым, Б.А.Чернышовым, А.Н.Диденко, В.В.Кулиевой, Я.Е.Ниловым, И.К.Сухаревым) в Госдуму был внесен законопроект № 629008-8 О внесении изменений в ст. 155 ЖК РФ (в части проведения аудита годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД).
29.05.2024 г по запросам УО/УК, ТСЖ/ТСН, ЖК, ЖСК; ТСЖ Ассоциация АКОН провела вебинар по теме: «Аудит управляющих оказался опасным популизмом», где детально разобрала законопроект, признала его популистским и поверхностным, не влияющим на тарифообразование, и аргументировав отраслевую позицию в письме в ЛДПР от 01.07.2024 г, предложила существенно его переработать.
Со своей стороны, Ассоциация АКОН предлагает ЛДПР подключить к разработке механизма проведения аудита представителей компаний - участников рынка обслуживания недвижимости. Ассоциация АКОН готова представить на экспертное обсуждение применяемую с 2016 года методологию общероссийской рейтинговой оценки УК, основанную на финансово-экономических показателях и ее варианты.
Исх. № 01/01-07/2024П
от «01» июля 2024 г.
Председателю Политической партии ЛДПР –
Либерально-демократической партии России,
главе фракции ЛДПР в Государственной Думе
Федерального Собрания Российской Федерации
Леониду Эдуардовичу Слуцкому
103265, г. Москва, ул. Охотный Ряд, д. 1
Заявитель: Чулочников Н.В.
Адрес: 117105, г. Москва, ул. Нагатинская д. 3А,
стр. 2, этаж 3, ком. 5
Электронная почта: chulochnikov@acon.pro
Тип: обращение
Уважаемый Леонид Эдуардович!
20.05.2024 г группой депутатов (Л.Э.Слуцким, С.Д.Леоновым, А.К.Луговым, Б.А.Чернышовым, А.Н.Диденко, В.В.Кулиевой, Я.Е.Ниловым, И.К.Сухаревым) в Государственную Думу ФС РФ был внесен законопроект № 629008-8 О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части проведения аудита годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами).
29.05.2024 г по запросам управляющих организаций/компаний (далее УО/УК), товариществ собственников жилья/недвижимости и других жилищных кооперативов (далее – ТСЖ/ТСН, ЖК, ЖСК; ТСЖ) Ассоциация АКОН провела вебинар по теме: «Аудит управляющих оказался опасным популизмом». Подробнее: https://okron.ru/articles/13737
Выступившие представители УК и ТСЖ, однако констатировали, что:
1) В нынешней редакции законопроект получился поверхностным и популистским и едва ли окажет влияние на тарифообразование. Более того, ужесточение действующих норм жилищного законодательства со стороны государства может негативно сказаться на работе добросовестных управляющих организаций.
2) При обсуждении участниками транслировалась позиция, что в практической плоскости обязательный аудит и тарифообразование – вообще никак не пересекаются друг с другом. В законопроекте предлагается анализировать годовую финансовую отчетность и бухгалтерский баланс. Возникают следующие вопросы: Во-первых, как на основе этих данных можно увидеть порядок установления тарифов на различные жилищные услуги? Во-вторых, как выяснить правильность расчета по всем квартирам? Допустим, аудитор даже выявит какие-то недостатки в работе компании, и что это изменит в ее работе? Каков должен быть дальнейший план действий?
3) Юристы по жилищному законодательству и представители бизнес-сообщества также обращают внимание на множество неточностей и даже откровенных нестыковок в представленном тексте законопроекта. Так, обязательный «аудит» ТСЖ и ЖСК уже сегодня предусмотрен законодательством в виде ревизионной комиссии, что вносится в уставные документы.
4) Предлагаемой в законопроекте методике проведения аудита авторы инициативы ссылаются на соответствующий Приказ Госстроя РФ от 29.12.1997 N 17-142 (ред. от 23.02.1999) "Об утверждении Методики проведения аудита тарифов в организациях, оказывающих жилищно-коммунальные услуги", принятый еще в 1997 году. По мнению управляющих МКД, это не используемый на практике документ, который не отвечает современным реалиям рынка жилищно-коммунальных услуг. Применить его сегодня невозможно даже в теории. Там описываются еще старые принципы работы жилищно-коммунального хозяйства, действовавшие в советское время.
5) Вместе с тем, в случае принятия законопроекта в его нынешней редакции существует опасность избирательного госрегулирования в угоду «нужным» игрокам рынка. Проведением аудита деятельности управляющих МКД, предполагается, что государство хочет помочь жителям проверить, насколько обоснован сам тариф. Но универсальной системы мер не существует. Каждая УК самостоятельно определяет стоимость услуги. Причем тариф жителям не навязывается, а собственники сами голосуют за него на общем собрании. У добросовестных участников рынка - организаций, управляющих МКД класса комфорт, бизнес и более высокого уровня обслуживания сформировалась мнение, что сейчас в сфере госрегулирования предпринимательской деятельности по управлению МКД у законодателей сформировался какой-то односторонний подход, создающий избыточные, необоснованные ограничения или обязанности для предпринимателей, а также дополнительные расходы бизнеса. Вместо того, чтобы оказывать содействие отрасли работать, законодатели пытаются создать условия по выдавливанию добросовестных игроков.
6) По мнению товариществ собственников жилья, норма об обязательном аудите в предложенной редакции может сыграть на руку недобросовестным управляющим организациям, занимающимся рейдерскими захватами. Все дело в том, что законопроект предполагает, что УК сама будет нести затраты на аудиторов. А значит – сможет и влиять на итоговый отчет. Аудит будут делать коммерческие структуры. А значит, кто больше заплатит, в пользу того и будет этот аудит. У ТСЖ, имеется такой негативный опыт: когда товарищество нанимало аудиторов, а потом их «перевербовывали» недобросовестные участники рынка.
7) Между тем, анализ финансовых показателей управляющих организаций действительно мог бы помочь оценить их устойчивость. Однако, по мнению участников рынка, речь в данном случае, не должна идти об обязательном аудите. У профессиональных ассоциаций и региональных объединений управляющих организаций накоплен опыт по составлению рейтингов устойчивого развития УК. В основе их методологии как раз анализ документов бухгалтерской и финансовой отчетности, в частности анализируется стоимость чистых активов. Например, в рейтинг комитета по предпринимательству в ЖКХ Тульской ТПП попадают только те компании, у которых она положительна.
8) Что касается определения экономической обоснованности тарифов, то Ассоциация АКОН в свое время уже предложила весьма эффективный механизм для этого. Речь идет о проведении тендеров в каждом конкретном многоквартирном доме, где УК представляют свои коммерческие предложения, делая подробную расшифровку по видам работ и их стоимости. По запросу предложений управляющая компания представляет концепцию своей работы в доме на ближайшие один-три года. И из этой концепции становилось понятно, что и как УК собирается делать. Ассоциация АКОН готова презентовать для практического использования свой опыт и наработки. Ведь каждый дом имеет свою специфику, свой износ оборудования и инженерных коммуникаций, отсюда формируется индивидуальный размер платы на его обслуживания. Существуют глубокие методологические противоречия при создании универсальной методики для определения тарифа, которая рассчитывает единый размер платы для нескольких многоквартирных домов, даже если они одной типовой серии, здесь нетарифная система расчета платы, как показывает практика управления многоквартирными домами, никакая модель «аудита сверху» не поможет решить эту проблему.
9) Еще в 2023 году, когда появилась первая информация о данной законодательной инициативе Ассоциация АКОН обращалась к руководству ЛДПР (письмо от 23 ноября 2023 г. исх. № 01/23-11/2023П) просьбой ознакомить с текстом законопроекта и с предложением, подключить к разработке механизма проведения аудита представителей компаний - участников рынка обслуживания недвижимости, однако наше предложение не было услышано.
Уважаемый Леонид Эдуардович!
Прошу депутатов от фракции Политической партии ЛДПР — Либерально-демократической партии России в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации ко второму чтению существенно переработать законопроект № 629008-8 О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части проведения аудита годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами)., а также обоснование его необходимости с учетом высказанных замечаний и ранее направленных предложений (письмо от 23 ноября 2023 г. исх. № 01/23-11/2023П).
Со своей стороны, участники рынка считают, что одним из методов саморегулирования рынка и очищения от недобросовестных игроков могли бы стать рейтинги УК, составляемые самим профессиональным сообществом основанные на финансово-экономических показателях деятельности УК. У Ассоциации АКОН есть богатый многолетний опыт формирования публичной рейтинговой оценки управляющих компаний на основе открытых финансово-экономических показателей их деятельности. Методология формирования рейтинга является открытой, простой для реализации и многократно апробированной на региональных рынках среди компаний, управляющих МКД в Москве, Санкт-Петербурге, а также на федеральном уровне, для всех лицензированных организаций, а также отдельно для рейтинговой оценки ТСЖ. Опыт рейтингования Ассоциации АКОН может пригодиться для финасово-экономической оценки деятельности управляющих МКД, сэкономив компаниям необоснованные затраты на аудит.
Со своей стороны, Ассоциация АКОН предлагает подключить к разработке механизма проведения аудита представителей компаний - участников рынка обслуживания недвижимости. Ассоциация АКОН готова представить на экспертное обсуждение применяемую с 2016 года методологию общероссийской рейтинговой оценки УК, основанную на финансово-экономических показателях и ее варианты.
Приложение:
1. Письмо Л.Э. Слуцкому в ЛДПР от 23 ноября 2023 г. (исх. № 01/23-11/2023П)
2. Ответ Л.Э. Слуцкого из ЛДПР от 07 декабря 2023 г (исх. №СЛЭ 5/10536)
3. Итоги рейтинга ТОП 50 компаний, управляющих жилой недвижимостью, по версии Ассоциации АКОН (2022 г.) по ссылке: https://okron.ru/articles/5934
4. Итоги рейтинга ТОП 50 ТСЖ России по версии Ассоциации АКОН (2022 г.) по ссылке: https://okron.ru/articles/5921
Президент Ассоциации АКОН Н.В. Чулочников