Каждая сделка с недвижимостью связана с огромным количеством рисков.
Кто отвечает за порчу имущества? Как не нарваться на недобросовестного арендатора или арендодателя?
Как обезопасить свое имущество от неаккуратного обращения и быстрее получить компенсацию?
Практика показала, что большинство из этих вопросов в момент сделки упускаются и появляются неожиданно, вместе с невозможностью вернуть залог или получит компенсацию.
Типовые договоры, не закрывают спорные момента. Предлагаю воспользоваться схемой, составленный на многолетнем анализе спорных ситуаций между собственником и арендатором или новым и бывшим собственником и УК. Указанные ниже пункты я рекомендую включать в договор или в приложение к договору.
- Общее состояние объекта недвижимости (Отлично / хорошо / удовлетворительно)
Состояние каждого помещения объекта недвижимости - с описанием дефектов, произведением фотофиксации с геолокацией и датой и указанием результата фотофиксации в акте в случае необходимости .Особое внимание уделяем дефектам отделки и мебели. - Состояние коммуникаций. Отсутствие / наличие следов ржавчины на стояках, отводах стояков и батареях
Шаровые краны, без подтеков и перекрывают воду
Гибкая подводка не старше 4 лет
Зафиксируйте на фото состояние коммуникаций.
Напор воды. - Счетчики воды. Фиксация показаний в момент передачи. Фотофиксация показаний, пломб, видеофиксация работоспособности прибора.
В интересах собственника прописать в договоре пункты про ежемесячный фотоотчет по показаниям, а так же ответственность при вмешательстве в работу приборов. - Вопросы, связанные с капитальным ремонтом - актуально про продаже объекта недвижимости.
В каком году проводился капитальный ремонт. Был ли допуск в квартиру или отказ от предоставления доступа. Закончен ли капитальный ремонт или ожидаются доделки.
Помните, что покупая квартиру с отказом от капитального ремонта, Вы приобретаете рискованный актив. - Условия залога
- Алгоритм действий в случае аварийной ситуации - актуально при сдаче объекта недвижимости в наем или аренду.
- Использование помещения. При сдаче жилого помещения укажите, что использовать объект недвижимости возможно только для проживания, пропишите количество проживающих при возможности, наличие животных и т.п.
- Оплата платежей ЖКХ
- Ремонт текущий и аварийный при необходимости - при сдаче в аренду и наем. Кто оплачивает и инициирует, в каких случаях.
Рекомендация: При покупке объекта недвижимости в старом фонде вызовите представителя УК или сервисной организации на фиксацию показаний счетчиков воды и анализ коммуникаций. Это позволит Вам оценить возможную сумму вложений в приведение коммуникаций и помещений в безопасное состояние, а в ряде случаев получить скидку от продавца.
