5 сентября Ассоциация АКОН обратилась к председателю Правительства РФ Михаилу Мишустину с инициативой привлекать ТСЖ для ввода в эксплуатацию новостройки. Для реализации этой нормы необходимо принять «Закон о ТСЖ», который будет регулировать порядок создания таких некоммерческих форм управления МКД из числа участников общедолевого строительства, а также внести изменения в ГрК и ЖК РФ, предоставив гражданам право принимать у застройщика на этапе ввода в эксплуатацию весь объект, учитывая тот факт, что он построен на их деньги.
Необходимость создания ТСЖ в новостройке в момент передачи его в эксплуатацию, обусловлена пробелами в законодательстве – от момента введения в эксплуатацию МКД, до возможности организовать и провести ОСС, на котором собственники смогут выбрать форму управления и УО, проходит от 6 месяцев до 2-3 лет. Столь длительный период зачастую связан с тем, что процесс передачи квартир дольщикам сильно растянут во времени, более того многие вынуждены регистрировать своё право по суду. Еще одним следствием данного положения является то, что к моменту, когда собственники проведут ОСС, сменится не одна управляющая компания: по сложившейся практике минимум две - УО, которую назначил застройщик, а потом УО, выбранная ОМСУ по итогам открытого конкурса. Ни одна из этих организаций не представляет интересов собственников. При этом собственники лишены права участвовать в приёмке общего имущества МКД.
Единственным возможным выходом в сложившейся ситуации может быть создание ТСЖ из числа лиц, участвующих в долевом строительстве в соответствии с ФЗ-214, а членство оформлять в момент подписания договора долевого участия.
24 октября с.г. Минстрой ответил, что «установленная законодательством процедура ввода МКД в эксплуатацию направлена на защиту прав граждан и не требует изменений».
Свою позицию Минстрой обосновал тем, что предметом Госстройнадзора в отношении объектов капстроительства является соблюдение соответствия выполняемых работ и применяемых стройматериалов, а также результатов таких работ требованиям проектной документации, в соответствии с ГрК РФ. После завершения строительства органом Госстройнадзора проводится выездная проверка по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение выдаче заключения о соответствии (далее - ЗОС) построенного объекта капстроительства требованиям проектной документации, либо об отказе в выдаче такого заключения. Кроме того, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее – РВ) необходимо, в частности, заключение органа Госстройнадзора о соответствии построенного объекта капстроительства требованиям проектной документации. Статьёй 9.5 КоАП установлена административная ответственность за нарушение установленного порядка строительства, объекта капстроительства, ввода его в эксплуатацию.
Минстрой ссылается на часть 1 статьи 136 ЖК РФ, которой «определено, что решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на их общем собрании. Согласно части 3 статьи 110 ЖК РФ члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
«Учитывая вышеизложенное, Минстрой России полагает, что реализация Вашего предложения ограничивает право собственников помещений МКД на возможность выбрать иной способ управления МКД, установленное частью 2 статьи 161 ЖК РФ», то есть, по мнению Минстроя, собственники лишаются возможности выбрать один из трёх способов управления МКД: непосредственное управление собственниками помещений в МКД, где менее 30 квартир; управление ТСЖ, либо ЖК; управление УО, который, по мнению законодателя, может быть выбран и изменен в любое время на основании решения ОСС.
Однако описанные Минстроем законодательные механизмы начинают действовать только после ввода объекта в эксплуатацию и после оформления права собственности. По инициативе Ассоциации АКОН предлагается создавать ТСЖ в момент заключения договора долевого участия и с момента начала оплаты дольщиком строящегося объекта, чтобы было время для выработки коллегиальных решений, и чтобы успеть ТСЖ оформиться, как органу управления домом до его ввода в эксплуатацию и приступить к управлению домом непосредственно после его ввода. Эти нюансы Минстроем были грубо проигнорированы.
При этом иной способ управления МКД может быть выбран и изменен собственниками в любое время на основании решения ОСС, в соответствии с действующим законодательством, что никак не может ограничивать их права при реализации инициативы Ассоциации АКОН.
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНСТРОЙ РОССИИ)
24.10.2022 № 55158-ОЛ/04
Ассоциация АКОН
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение президента Ассоциации АКОН Н.В. Чулочникова от 5 сентября 2022 г. № 16/05-09/22П, поступившее из Аппарата Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2022 г. № П48-154857 (вх. Минстроя России от 22 сентября 2022 г. № 135093/МС), и в рамках компетенции сообщает следующее.
Ваше обращение содержит предложение об определении способа управления многоквартирным домом (далее - МКД) в форме товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) на этапе подписания договора о долевом участии в строительстве или при подписании акта приема-передачи жилого помещения.
Пунктом 1 части 3 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что предметом государственного строительного надзора в отношении объектов капитального строительства, указанных в части 1 статьи 54 ГрК РФ, является соблюдение соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям утвержденной в соответствии с частями 15, 15.2 и 15.3 статьи 48 ГрК РФ проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 ГрК РФ частью такой проектной документации) и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями ГрК РФ).
Согласно части 16 статьи 54 ГрК РФ после завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится выездная проверка по основаниям, предусмотренным пунктом 5 или 6 части 1 статьи 57 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-Ф3 «О государственном контроле(надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 ГрК РФ частью такой проектной документации) и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями ГрК РФ) либо об отказе в выдаче такого заключения.
Кроме того, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в частности, заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 ГрК РФ) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 ГрК РФ частью такой проектной документации) (в соответствии с пунктом 9 части 3 статьи 55 ГрК РФ).
Статьёй 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию.
Учитывая изложенное, орган государственного строительного надзора контролирует выполнение требований к безопасности и качеству строительства, функционирования систем подачи коммунальных услуг. Установленная законодательством процедура ввода МКД в эксплуатацию направлена на защиту прав граждан и не требует изменений.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
Пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится, в том числе выбор способа управления МКД.
Собственники помещений в МКД обязаны на общем собрании собственников помещений МКД выбрать один из трёх способов управления МКД: непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией, который может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (части 2, 3 статьи 161 ЖК РФ).
Частью 1 статьи 136 ЖК РФ определено, что решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Согласно части 3 статьи 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК) своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Учитывая вышеизложенное, Минстрой России полагает, что реализация Вашего предложения ограничивает право собственников помещений МКД на возможность выбрать иной способ управления МКД, установленное частью 2 статьи 161 ЖК РФ.
Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Директор Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства О.А. Лещенко