Нередко выясняется, что участок, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или садоводство включён правилами землепользования и застройки в зону комплексного развития территории (КРТ).
Включение участка в зону КРТ предполагает, что межевание и строительство на нём осуществляются в специальном порядке – при наличии договора о комплексном развитии, заключённого с органом местного самоуправления. А главное - с обязательным утверждением проекта планировки территории (ППТ). При этом особый акцент делается на условия по строительству дорог, инженерных коммуникаций и иной инфраструктуры.
Как показывает практика Правового центра «Два М», нередко случается, что зона КРТ устанавливается в отношении территории, на которой участки под объекты ИЖС или садовые дома уже размежёваны и распроданы конечным покупателям.
Уже не очень счастливый обладатель условных шести соток, не являющийся специалистом в области архитектуры и градостроительства, реализовать проект комплексного развития территории ни самостоятельно, ни совместно с такими же соседями не может. А профессиональным застройщикам массив с уже распроданными участками не интересен. В результате участки годами находятся в зоне КРТ, реальных перспектив развития которой нет.
В такой ситуации очевидные (но не всегда эффективные) варианты действий для собственника участка:
- просить об исключении участка из зоны КРТ через внесение изменений в ПЗЗ (результат зависит от усмотрения уполномоченных органов).
- оспаривать сделку, по которой приобретён участок (эффективность зависит от того, какие сведения об участке включены в договор, не истёк ли срок исковой давности и т.д.).
Однако, как показывает анализ законодательства и судебной практики, строительство индивидуальных жилых домов в зоне КРТ всё же возможно.
Нормативное обоснование и судебная практика.
Административные органы при отказах в выдаче разрешений на строительство и приёме уведомлений о планируемом строительстве в зонах КРТ, как правило, ссылаются на норму пп. 7 ч. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, которая предусматривает что для участков на которых «планируется осуществление комплексного развития территории» для целей капитального строительства обязательна подготовка документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания). А подготовка такой документации возможна только после заключения договора о КРТ[1].
В то же время имеется норма ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в соответствии с которой отсутствие документации по планировке территории является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство только в случае, когда в отношении участка уже принято решение о комплексном развитии. А принятие такого решения это уже следующий этап процедуры КРТ, который происходит далеко не сразу после внесения соответствующей зоны в ПЗЗ. И может не произойти вовсе, учитывая количество зон КРТ явно превышающее возможности инвесторов по их развитию.
Представляется что именно «специальная» норма, касающаяся выдачи разрешений на строительство, должна применяться и к строительству жилых домов по упрощённым процедурам - на основании уведомления о планируемом строительстве или в порядке «дачной амнистии».
Формирующаяся судебная практика также придерживается позиции, что возможность реализации КРТ когда-либо в будущем не должна являться безусловным препятствием для застройки участка. Что особенно актуально как раз для небольших участков, предназначенных для возведения одного дома для личных нужд.
Так в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 № 10АП-27065/2021 по делу № А41-35466/2021 указано что «Реализация заявителем права на осуществление застройки участка не может быть поставлена в зависимость от действий уполномоченных органов по разработке документации по планировке территории».
Как указано в Апелляционном определении Московского областного суда от 28.10.2020 по делу N 33а-28080/2020:
«Согласно ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ размещение земельного участка в пределах установленной на карте градостроительного зонирования правил землепользования и застройки территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности, не является основанием для направления застройщику уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Таким образом, указание в оспариваемом уведомлении от 18.03.2020 только на то, что земельный участок административного истца включен в территорию, в границах которой предусматривается деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории при отсутствии проекта планировки (КУРТ-81), без каких-либо других оснований, нельзя признать правомерным основанием для его выдачи.
Аналогичные выводы сделаны в Апелляционном определении Кемеровского областного суда от 24.12.2020 по делу N 33-9738/2020(2-2803/2020) по спору о признании права собственности на самовольную постройку, возведённую в зоне КУРТ:
«…принадлежащий истцу на праве собственности, не входит в состав территорий, в отношении которой ответчиком принято решение о комплексном развитии территории, не определены ее местоположение, границы и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, сроки освоения ее объектами многоэтажной застройки не определены».
Как минимизировать риски.
Так как вероятность возникновения судебного спора при реализации данного варианта весьма велика – целесообразно провести его до начала фактических вложений в строительство. В связи с чем, несмотря на возможность регистрации индивидуальных домов в режиме «дачной амнистии»[2], в данном случае целесообразнее воспользоваться процедурой подачи уведомлений о планируемом строительстве и о завершении строительства[3]. В случае отказа в приёме уведомления о начале строительства необходимо будет обратиться в суд с требованием о признании такого отказа недействительным. При успешном завершении разбирательства по такому спору судом будет подтверждена законность строительства объекта на находящемся в зоне КРТ участке.
Далее, после постройки дома, можно будет как обратиться с уведомлением о завершении строительства, так и зарегистрировать дом в порядке «дачной амнистии». Во втором случае при обращении в Росреестр за регистрацией также можно будет ссылаться на результат судебного спора по уведомлению о начале строительства.
Источник: https://zakon.ru/
