Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в многоквартирном доме не выбран способ управления. Достаточно часто на конкурсы попадают новостройки. В данной статье рассмотрим позицию Верховного суда РФ о возможности застройщика участвовать в голосовании по выбору управляющей организации.
Правообладателями (собственниками) жилых помещений спорного МКД и Застройщиком, как правообладателем жилых и нежилых помещений в МКД, не переданных по актам приема-передачи участникам долевого строительства было принято решение об избрании способа управления домом в форме управления управляющей организацией «Первая». Решение было оформлено протоколом общего собрания собственников, из которого следует, что в голосовании участвовали Застройщик, которому принадлежало большинство голосов (23 375,6 кв. м из 23 751,3 кв. м или 98,4%), а также лица, принявшие помещения от застройщика по актам приема-передачи помещения общей площадью 375 кв. м или 1,6%.
Орган местного самоуправления, несмотря на надлежащее уведомление, провел конкурс по выбору управляющей организации в этом же МКД. Победила в конкурсе – Управляющая организация «Вторая».
Управляющая организация «Первая» обратилась в арбитражный суд Самарской области с иском к администрации о признании недействительными результатов открытого конкурса, проведенного Администрацией по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2021 по делу № А55-7228/2021 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.03.2022, решение от 22.07.2021 отменено, требования удовлетворены.
В силу пункта 39 Правила № 75 в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона № 214- ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства.
Вывод судов: с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам (инвесторам), права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в выборе способа управления домом путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания № 1/21 от 02.02.2021, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не имелось.
Аналогичный вывод содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2020 № 307-ЭС20-14444 по делу № А56-58207/2019 и от 07.02.2018 № 362-ПЭК17 по делу № А56-2498/2016.
Участие застройщика в голосовании при принятии решения о выборе способа управления МКД не противоречит требованиям закона. Данный вывод подтвердил ВС РФ в Определении № 306-ЭС22-10018 от 04.07.2022г.
