Первый квартал 2026 года стал рекордным для рынка рыночных ЗПИФов недвижимости: управляющие компании выплатили пайщикам 18,3 млрд рублей промежуточного инвестиционного дохода. Это на 14% больше, чем годом ранее, и лучший результат для первого квартала за всю историю отрасли, подсчитали в УК «Парус Управление активами». Больше управляющие платили лишь однажды — 21,7 млрд рублей по итогам третьего квартала 2025 года.
Кто платит больше всех
Лидером по объёму выплат осталась УК «Современные фонды недвижимости» — 8,7 млрд рублей (+18% к первому кварталу 2025-го). На втором месте УК «Дом.РФ» с 3,6 млрд рублей, однако компания сократила платежи на 20%. Заметнее всех нарастили выплаты УК «Парус» (1,52 млрд рублей, +166%) и УК «ВИМ Сбережения» (1,48 млрд рублей, +161%), занявшие третье и четвёртое места. Замыкает пятёрку УК ПНК с 1,05 млрд рублей (+20%).
Приток средств ускорился
Рост выплат происходит на фоне массового притока частных инвесторов. За первый квартал рыночные ЗПИФы недвижимости привлекли почти 51 млрд рублей — на 80% больше, чем годом ранее. Свою роль сыграли падение ставок по вкладам и шаги Банка России и Московской биржи по упрощению доступа к биржевым ЗПИФам.
«Снятие барьеров, развитие инфраструктуры, появление понятных розничных продуктов — всё это создаёт благоприятную среду, в которой ЗПИФы недвижимости становятся реальной альтернативой традиционным сберегательным инструментам», — отмечает гендиректор «Акцент Управление активами» Андрей Огородов.
Активы рыночных ЗПИФов недвижимости за квартал выросли на 6,5%, до 951,6 млрд рублей — более чем в полтора раза выше уровня конца марта 2025 года. Вложения в коммерческую недвижимость (склады, ТЦ, офисы, индустриальные парки) достигли почти 650 млрд рублей против 454 млрд годом ранее. Инвестиции в жильё выросли с 90 до 140 млрд рублей, но жилая недвижимость, в отличие от коммерческой, не генерирует арендный поток.
Сколько заработали пайщики
По оценке руководителя аналитического центра УК «Парус» Елены Михайловой, арендная доходность за первый квартал составила 10–16% годовых в складах, 10–12% в офисах и 10–13% в торговом сегменте. С учётом роста стоимости недвижимости инвесторы в пересчёте на годовые заработали 19–30% в складах и 16–22% в офисах и торговле.
Арендная доходность офисов и торговой недвижимости превысила показатель аналогичного периода 2025 года на 1–2 процентного пункта, в складах осталась на прежнем уровне. Динамика ставок в секторах неоднородна: в складской недвижимости рыночные ставки аренды снижаются, особенно в Московском регионе, тогда как в офисной они продолжают расти, хотя темпы замедляются.
По данным CORE.XP, в первом квартале 2026 года средневзвешенные ставки аренды офисов в Москве стабилизировались — как во вторичном сегменте, так и в первичном, — но этому предшествовал рост на 39% по итогам 2025 года. В складах средневзвешенная запрашиваемая ставка на сухие склады класса А в Московском регионе опустилась год к году на 14,4–18%, до 10–10,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
«В последние годы были введены значительные площади складской недвижимости, и текущий ввод новых объектов давит на арендные ставки, появляется и растёт вакансия», — отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.
В торговых центрах ситуация неоднородна: лучше всего чувствуют себя объекты стрит-ритейла за счёт прямого доступа к потребителю и гибкости формата. В средних и больших ТЦ посещаемость сократилась год к году на 2%, свидетельствуют данные Focus Technologies.
Почему инвесторы выбирают рентные фонды
С учётом цикла снижения ключевой ставки и неизбежного уменьшения доходности вкладов и облигаций спрос на ЗПИФы недвижимости будет расти. Основным спросом, как и прежде, будут пользоваться фонды коммерческой недвижимости.
«ЗПИФ с рентной недвижимостью в составе имущества становится инструментом, обеспечивающим инвесторам текущую доходность на уровне 10–12% годовых и одновременно имеющим механизмы защиты будущих потоков от инфляции в виде индексации арендных ставок», — отмечает Андрей Огородов.
Дополнительно инвесторов привлекает долгосрочный характер договоров аренды: ставки фиксируются на пять-десять лет и более без права на расторжение. Купив пай, можно зафиксировать высокий доход на длительный период. Пересмотр ставок, как правило, происходит при продлении срока аренды или при желании арендатора расширить площади.
Прогноз по секторам
Участники рынка видят сохраняющийся потенциал роста стоимости офисной недвижимости и арендных платежей — особенно в качественных объектах ключевых деловых кластеров Москвы, где сохраняется структурный дефицит. Основная часть строящихся высококачественных площадей уходит на продажу, а не в аренду, что сужает предложение. «Смягчение денежно-кредитной политики подстегнёт спрос со стороны арендаторов, и на фоне ограниченного предложения ставки продолжат расти», — отмечает руководитель направления по работе с недвижимостью «ВИМ Сбережений» Андрей Колокольников.
При этом Андрей Ощепков предупреждает: в планах девелоперов в ближайшие годы построить несколько миллионов квадратных метров офисной недвижимости, что со временем может не только удовлетворить спрос, но и превысить его.
В складах активный строительный цикл добавил предложения, что на фоне небезграничного спроса будет вести к дальнейшему снижению ставок. Аналитики CORE.XP считают текущую конъюнктуру благоприятной для арендаторов — доступ к большему выбору качественных площадей на более привлекательных условиях. В 2027–2028 годах ожидается рост ставок аренды на склады в среднем на 6% на фоне роста спроса и умеренного нового строительства.
Основным аутсайдером, по мнению участников рынка, будет торговая недвижимость: на фоне конкуренции с онлайн-ритейлерами собственникам ТЦ всё сложнее привлекать арендаторов. Даже в успешных ТЦ растёт количество арендаторов, обращающихся за скидками, так как начало года было провальным по товарообороту.
Как выбирать фонд
При выборе фондов важны расположение объектов, их качество и возраст. При оценке потенциала роста стоит смотреть не только на локацию, но и на наличие арендаторов — уже присутствующих или готовых заключать предварительные соглашения на старте строительства. Отсюда и большой разброс доходности в одних и тех же секторах.
По оценке партнёра «Капелла Управление инвестициями» Андрея Богданова, офисный актив с заполненными площадями принесёт на горизонте года 11–12% в виде аренды плюс около 5% прироста при риске немного ниже среднего. Склады могут дать 11–13% арендного потока и околонулевой прирост при риске выше среднего. Наиболее рисковым и доходным выглядит торговый объект: 12–14% аренды и 5% прироста при высоком риске нереализации прогноза.
Размещайте свои товары и услуги в разделе «Закупки» на платформе «ОкРОН».
