Грамотное проектирование и управление коммерческой инфраструктурой в ЖК способны не только повысить спрос на квартиры, но и существенно увеличить капитализацию всего объекта при выходе на продажу. Такой подход представила основатель и генеральный директор АН «Коммерсант» Анна Абросимова на форуме «О недвижимости», предложив рассматривать коммерческие помещения в жилых комплексах как стратегический актив, а не как неизбежную нагрузку.
Инвестор изменился
Анализ портрета современного инвестора показывает сдвиг в стратегии: если раньше покупатели новостроек ориентировались на 10-летний срок окупаемости, то сегодня ключевым критерием инвестиционной привлекательности становится год строительства объекта. Интерес смещается в сторону нового фонда, приходящего на смену устаревающим советским постройкам.
Главная проблема — первые этажи
Особую сложность для девелопера представляет реализация коммерческих помещений на первых этажах. Покупка на этапе котлована и ожидание ввода дома в эксплуатацию в течение 3–4 лет часто оборачивается разочарованием: арендаторы не спешат «заходить» в пустующий дом.
«Характерны неоправданные ожидания: „Сейчас к нам придёт арендатор“. Но это далеко не так. Во-первых, нужно сделать ремонт — дополнительные вложения, сопоставимые с затратами на покупку и отделку квартир. Мы отделываем помещения, продолжаем инвестировать и ждать. Арендаторам предлагаем — они отказываются. Почему? Потому что им невыгодно заходить на этапе, когда дом только что сдан. Проходит ещё два-три года, пока дом полностью заселится, и только тогда первые этажи становятся интересными для арендаторов», — пояснила Абросимова.
Два вектора влияния на стоимость
Эксперт обозначила два ключевых направления влияния коммерческой недвижимости на стоимость ЖК: рост спроса со стороны покупателей квартир и увеличение итоговой капитализации при выходе на продажу.
Повышенный интерес формирует комфортная и безопасная среда с шаговой доступностью магазинов, спортивных секций, коворкингов и социальных объектов. «Сейчас нашим зумерам не хочется далеко ездить — всем хочется жить так, чтобы всё было в шаговой доступности. Поэтому в большинстве жилых кварталов Москвы начали строить отдельные центры со спортом и развлечениями для подростков», — отметила она, добавив, что смена поколений диктует новые требования к инфраструктуре, и тенденция распространяется на крупные города практически во всех регионах.
Результат правильного проектирования структуры коммерческих объектов в составе ЖК — снижение затрат на маркетинг, рост объёмов продаж и эффект «сарафанного радио». Механизм капитализации при этом складывается из трёх компонентов: стоимость квартир, стоимость коммерческих лотов как актива и премия за целостность среды.
Прямая и косвенная капитализация
Прямая капитализация достигается за счёт продажи коммерции по более высокой цене за квадратный метр, чем жильё. «В хороших локациях — в 1,5–2 раза выше», — уточнила Абросимова.
Косвенная проявляется через удержание части коммерции в собственности управляющей компании или девелопера. ЖК с высокой коммерческой нагрузкой при оценке бизнеса получает более высокий мультипликатор: если квартиры не продаются, аренда коммерции генерирует денежный поток. «Продавать ЖК как актив дороже, чем обычный склад квартир», — подчеркнула спикер.
Успешный пример и типичные ошибки
В качестве удачного примера современного проектирования ЖК в Нижнем Новгороде была названа «Новая Кузнечиха» — район с мини-торговыми центрами, ресторанами и магазинами, где отсутствует перегруженность первых этажей, характерная для других локаций.
Ключевые принципы эффективного управления, по словам эксперта: грамотный «микс» — структурирование объектов коммерческой недвижимости по составу и расположению; удержание 30% помещений под долгосрочную аренду УК для контроля профиля резидентов; синергия с благоустройством. «Летняя веранда кафе должна быть частью прогулочного маршрута. Коммерция — украшение среды, а не инженерный узел», — заявила Абросимова.
Ошибки на этапе проектирования могут сделать помещения неликвидными. Пример — частный детский сад: согласование заняло пять-шесть месяцев, застройщик уже продал помещение частному инвестору, а жители выступили против того, чтобы садик пользовался детской площадкой. Из-за непродуманного решения и застройщик, и инвестор столкнулись с проблемами, которых можно было избежать. Другая распространённая ситуация — закрытые забором кварталы, где коммерческие помещения остаются без естественного трафика.
Как оптимизировать затраты
Для девелоперов Абросимова видит возможности оптимизации в исключении просчётов на стадии планировки и проектирования логистики, а также в экономии времени на собственные маркетинговые исследования. «Воспользоваться услугами специалистов с опытом как в сфере коммерческой недвижимости, так и в партнёрстве с застройщиками», — рекомендовала она.
Актуальные параметры востребованных форматов:
- магазины — от 30 до 80 кв. м (против 100–150 ранее);
- офисы — от 60 до 400 кв. м (тренд на ротацию из больших в меньшие);
- кафе и рестораны — от 60 и 200 кв. м соответственно (обязательно с отдельной вентиляцией);
- ПВЗ — 40–100 кв. м (эксперт прогнозирует переформатирование сегмента в ближайшие пять лет);
- медицинские лаборатории — 40–50 кв. м, клиники — от 200 кв. м.
«Обращайтесь к специалистам с большим опытом не только в аренде и продаже, но и в управлении и проектировании объектов коммерческой недвижимости», — резюмировала Анна Абросимова, подчеркнув ценность партнёрства с опытными брокерами, имеющими экспертизу во взаимодействии с девелоперами.
Размещайте свои товары и услуги в разделе «Закупки» на платформе «ОкРОН».
