В конце сентября губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев рассказал, что за два минувших года в регионе завершена реализация более 150 инвестпроектов на общую сумму более 354 млрд руб. На сегодняшний день на Кубани в активной стадии реализации уже около 770 проектов стоимостью более 5,8 трлн руб. А это в том числе и много новых отелей, здравниц и свыше 154 тыс. новых рабочих мест.
Но как обеспечить эффективность новых предприятий? Как добиться возврата инвестиций согласно первоначальным планам? Как показывает опыт того же отеля Marina Garden 5* в курортном посёлке Хоста (открылся 1 июня 2025 года), выручка предприятия в 2026 году, по словам гендиректора и совладельца Управляющей компании ZONT Николая Филатова, упала примерно на 45% год к году (ссылка).
Где находятся деньги в бизнесе УК и что мешает их зарабатывать?
7 и 8 октября в Москве, на площадке ВДНХ прошёл «Форум Лидеров» – закрытая стратегическая площадка для собственников и топ-менеджеров ведущих компаний Рынка Обслуживания Недвижимости (РОН). Организаторы изначально решили не ограничиваться сухой теорией. В центр внимания поставлены реальные кейсы успешных предприятий и управленцев, практические решения, которые работают «здесь и сейчас». Большой интерес вызвал открытый профессиональный диалог о будущем жилой и коммерческой недвижимости, куда входят и отели, санатории, курортные апарт-комплексы Сочи и Юга России.
Вот только несколько тем (на деле их было более двух десятков), которые прозвучали на Форуме лидеров сферы УК:
- Стратегический маркетинг УК: работать или зарабатывать?
- Команда в режиме сжатия: как сократить штат без скандалов и зажечь тех, кто остался?
- Как управлять многофункциональным деловым кластером и добиться синергии от соседства разных классов и форматов?
- Девелопер, инвестор и УК в курортной сфере: реальная практика и рекомендации экспертов-практиков.
Первую тему подробно раскрыл Глеб Гилинский, руководитель ЕДС ГК «ПРАЙМ». Он рассмотрел несколько вариантов развития УК – от модели, построенной на минимизации затрат и постоянном «тушении пожаров», до подходов, связанных с масштабированием, управлением потерями, экономией, эффективностью и ростом капитализации бизнеса.
Главный вопрос в его выступлении: если УК – это бизнес, то какой должна быть её стратегия, чтобы не просто выполнять функцию управления домами, а создавать устойчивую экономическую модель?
Где находятся деньги в бизнесе УК? Что мешает их зарабатывать? Как масштабирование меняет экономику? Может ли ваша организация перейти на иной уровень управления бизнесом – от операционной деятельности к росту стоимости самого бизнеса?
Согласитесь, тема для тех, кто связан с работой Управляющих компаний и отельных операторов более чем актуальна. И выступление Глеба тоже было отмечено аплодисментами со стороны участников форума.
Марина Павлюкевич, консультант по управлению бизнесом, независимый директор, антикризисный менеджер, подняла тему работы с кадрами и подробно разобрала то, как нужно действовать в условиях сжатия экономики и падения выручки предприятия.
Главный тезис Марины: сокращение – это пересборка операционной модели, а не «минус люди». В обслуживании коммерческой недвижимости (включая отели и апарт-отели) цена ошибки выше: уход главного инженера или руководителя департамента – сразу провал по объекту.
В рамках выступления она озвучила три типовые ошибки, которые превращают сокращение в скандал:
- сокращение «по списку зарплат»,
- молчание до последнего дня,
- прежний объём задач для оставшихся;
И подробно осветила следующие рекомендации на основе своего богатого опыта:
- Матрица «критичность × заменяемость» – как считать функции, а не фамилии, и понять, кого нельзя терять;
- Протокол коммуникации: единая версия причин, объявление в один день, разговоры один на один;
- Принцип «достойного выхода» – расчёт, рекомендации, помощь с трудоустройством, юридическая аккуратность как профилактика конфликта;
- Как зажечь оставшихся при дефиците ресурсов: сначала снятие перегрузки, потом мотивация;
- Почему руководитель отдела или службы и есть главный мотиватор для линейного персонала, а не служба HR;
- Расширение ролей вместо расширения штата, стандарты и автоматизация против зависимости от «звёзд»;
- Короткий управленческий цикл: планёрка 15 минут, 3–5 ключевых метрик по объекту.
В качестве ключевых критериев по итогам оптимизации штата Марина Павлюкевич предложила взять следующие: качество на объектах не упало, текучесть оставшихся не выросла.
Со своей стороны отметим, что выступление Марины, как и упомянутого выше Глеба Гилинского, точно был более чем полезен собственникам и топ-менеджерам управляющих компаний (жилая и коммерческая недвижимость), руководителям клининговых компаний, директорам по эксплуатации и главным инженерам, управляющим и администраторам бизнес-центров и торговых комплексов, HR-директорам и руководителям охранных предприятий.
Опыт Алексея Алешина – в помощь УК с крупными курортами!
В настоящее время на черноморском побережье, как, впрочем, и на Юге России в целом, между собой конкурируют уже не просто отдельные отели или санатории, а крупные курорты, рассчитанные на приём сотен тысяч туристов в течение года. К примеру, только на федеральной территории «Сириус» работают отели Группы «Мантера», отели сети Sirius Hotels, город-отель «Бархатные сезоны» (принадлежит Администрации Краснодарского края).
А в Красной Поляне – три огромных курорта «Красная Поляна», «Роза Хутор» и курорт «Газпром». И всем приходится работать не только в плане отелей, но и с ритейлом, общепитом, сервисными предприятиями разных форматов и многим другим.
Про управление крупными и весьма масштабными объектами коммерческой недвижимости на Форуме Лидеров рассказал Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры». Он уже более 15 лет работает в сфере управления, продаж, маркетинга и цифровой трансформации. В его профессиональном опыте – Cirque du Soleil, Philip Morris, управление инвестиционными портфелями и развитие маркетинговых проектов крупных компаний.
Поэтому тема «Как управлять многофункциональным деловым кластером и добиться синергии от соседства разных классов и форматов» вызвала большой интерес со стороны участников форума.
С 2022 года Алексей Алёшин отвечает за комплексное развитие «Товарищества Рябовской мануфактуры», управление продажами и создание новых коммерческих инструментов. Сегодня он также выступает как эксперт рынка коммерческой недвижимости: комментирует состояние офисного рынка, изменения спроса, работу с арендаторами и стратегии сохранения низкой вакансии.
Для справки: «Товарищество Рябовской мануфактуры» – многофункциональный деловой кластер площадью 55 тыс. кв. м, объединяющий более 300 резидентов и различные форматы коммерческой недвижимости и сервисов.
На примере «Товарищества Рябовской мануфактуры» Алексей Алёшин рассказал о том, что представляет собой многофункциональный деловой кластер в центре Москвы; что даёт синергия мультиформатности девелоперу, УК и резидентам; какие инструменты управления появляются благодаря мультиформатности; как разнообразие форматов создает ресурс для развития сервисов внутри квартала.
Девелопер, инвестор и УК в курортной сфере
В числе ключевых спикеров Форума лидеров выступил Дмитрий Богданов, председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС и вице-президент Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ).
В своём выступлении он сделал акцент на том, что развитие курортной недвижимости требует учитывать интересы сразу нескольких участников проекта – туристов, сотрудников компании, девелоперов, инвесторов и собственно управляющих компаний. Сложившаяся в последние несколько лет практика реализации проектов позволяет увидеть не только возможности рынка, но и реальные риски, возникающие на разных этапах.
На Форуме Дмитрий Богданов представил обзор практики по апарт-отелям Сочи за 2023–2026 годы с точки зрения девелопера, инвесторов в сервисные апартаменты и управляющей компании, а также и выводы/рекомендации от экспертов Ассоциации Отельеров АМОС, ведущей профессиональной общественной организации в гостиничной и курортной сфере Юга России. В выступлении прозвучали и реальные кейсы, предоставленные Ассоциацией «Справедливое партнёрство» (руководитель Лариса Кобзева), объединяющей инвесторов в сервисные апартаменты крупного курортного комплекса в посёлке Дагомыс.
В рамках выступления прозвучали:
- В чём основные причины падения выручки по отелям, санаториям и курортным апарт-комплексам в Сочи и на Юге России в сезоне 2026 (подробнее о цифрах за первые 8 месяцев и прогноз до конца года можно прочесть в статье «Честно о сезоне 2026 в Сочи и Красной Поляне: Рынок больше не прощает ошибок!»).
- Почему падение продолжат до 80-85% предприятий курортной сферы – как в конце 2026 года, так и в сезоне 2027 года;
- Что стоит предпринять владельцам и управленцам предприятий курортной сферы в плане совершенствования системы корпоративного управления отелями, санаториями, курортами, чтобы выйти на траекторию роста.
Фокус выступления был сделан на реальной практике участников рынка и рекомендациях опытных экспертов, которые позволяют лучше оценивать перспективы и риски проектов в курортной сфере.
Что стоит за каждым сильным управленческим результатом?
Настоящим «гвоздем» первого дня Форума лидеров стала экспертная дискуссия с участием таких звёзд сферы коммерческой недвижимости, как Пётр Мурмуридис, генеральный директор СберСити Сервис; Вероника Сочилкина, генеральный директор УК Высота Сервис; Юлия Гамидова, апарт-отели Page 20 и «ОКНО»; Елена Гильманова, владелец и руководитель компании «Треартекс» (поставщик пожаробезопасных тканей для объектов коммерческой недвижимости по всей России).
Станислав Ивашкевич – куратор отеля Continental (бывшего InterContinental Moscow); гендиректор управляющей компании Ivashkevich Hospitality, по уважительным причинам не смог принять участие в мероприятии.
Модератором дискуссии по просьбе организаторов Форума выступил лично Дмитрий Богданов, председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, вице-президент Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ). На правах ведущего он попросил каждого из участников сессии рассказать о своём ключевом факторе успеха, который позволяет им добиваться невероятных результатов даже в самые сложные моменты на рынке.
Вероника Сочилкина, признанная в 2025 году лучшим сервисным топ-менеджером в России в сфере девелопмента, выступила первой и призналась, что только системное обучение сотрудников и руководителей компании и позволяет обеспечить долгосрочное и надёжное лидерство для компании, в том числе и в условиях жёсткой конкуренции со стороны других участников отрасли.
Её поддержала и Юлия Гамидова, отельер, дизайнер, автор проектов двух признанных в отрасли апарт-отелей в центре Москвы, но акцент сместила в сторону мотивации всех членов коллектива. Учить, безусловно, надо, но внимание к каждому из сотрудников, понимание их запросов, учёт их интересов и выстраивание справедливого баланса в отношениях компании и сотрудников – в этом секрет успеха предприятия.
Рассказать о том, когда работа – не работа, а настоящее дело жизни, Дмитрий Владимирович попросил Елену Гильманову. Она не просто уже много лет руководит компанией «Треартекс», но и сделала задачу обеспечить пожаробезопасными (и, признаемся, очень красивыми, стильными, долговечными) тканями все коммерческие предприятия России, включая отели и санатории, своим делом жизни.
Рассказ Елены Альфисовны оказался не просто интересным и познавательным, но и вдохновляющим на новые цели и новые рубежи!
Пётр Мурмуридис, генеральный директор СберСити Сервис (компания развивает масштабный проект на площади 460 га), подчеркнул важность системного подхода и баланса между инновациями и основательным подходом, необходимостью качественной подготовки к любым проектам развития, умением правильно рассчитать экономику каждого шага, каждого проекта, обеспечить прозрачность для инвесторов и участников процесса.
Как чуть позже отметил Дмитрий Богданов, Пётр Мурмуридис в своём выступлении не произносил этих слов, но они сквозили в каждом его тезисе – всё надо делать грамотно и с уважением к себе и к другим. И, согласитесь, такого подхода всем нам часто не хватает в сфере управления коммерческой недвижимостью в стране.
Выступление каждого из участников дискуссии было достаточно кратким, но весьма ёмким. А после завершения мероприятия каждого спикера окружили участники форума, которые старались задать свои вопросы и получить ответы от тных признанных экспертов из сферы УК.
***
Получить презентацию Дмитрия Богданова, представленную на Форуме в Москве, можно в аппарате Ассоциации Отельеров АМОС, тел./max +7 (908) 048-48-96. В презентации раскрываются причины снижения турпотока в Сочи и в Краснодарском крае в сезоне 2026 года, рассматривается проблематика рынка апарт-отелей, взаимоотношений и конфликтов между девелоперами, инвесторами и УК, а также предложены рекомендации для участников рынка.
Кейс отеля Marina Garden 5*, как и ряда других проблемных объектов на Юге России, планируется рассмотреть на конференции инвесторов Ассоциации «Справедливое Партнёрство», которая пройдёт 19 ноября в Сочи, и в рамках бизнес-форума и Премии АМОС 17-18 декабря 2026 г. Подробнее о Программе Форума Лидеров в сфере УК можно прочитать здесь: https://okron.ru/leaders
Подробнее https://news-meanings.ru/investiczii-kurorty-development-i-uk-zhyostkie-uroki-yuzhnyh-proektov/
