Хочешь быть управдомом — соответствуй: как изменятся требования к управляющим компаниям
С 1 сентября 2026 года в России заработают новые правила лицензирования компаний, управляющих многоквартирными домами (МКД). Некоторые требования станут жестче. В частности, для получения лицензии организации должны будут предоставлять паспорта готовности домов к отопительному сезону. Какие изменения вступят в силу и появится ли у жителей больше рычагов для воздействия на свои управляющие компании (УК) — в материале ТАСС
Наиболее важные изменения
Изменение норм о лицензировании УК было утверждено постановлением правительства 23 мая 2026 года. Как заявил ТАСС заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко, "новые требования должны сделать допуск на рынок более содержательным". Депутат обратил внимание на главные новеллы, содержащиеся в документе.
"С 1 сентября управляющая организация должна будет подтвердить наличие реальных ресурсов для работы: как минимум одного работника, выполняющего необходимые функции по содержанию и управлению домами, а также помещения в регионе своей деятельности для приема или хранения технической документации, протоколов и решений собственников", — отметил он, уточнив, что закон позволяет УК привлекать специалистов и необходимые ресурсы по договору.
Еще одно важное изменение касается подготовки домов к отопительному сезону. "Получение паспорта готовности дома становится лицензионным требованием. Это должно повысить ответственность управляющих организаций за состояние внутридомовых систем и своевременное устранение выявленных нарушений", — заявил Аксененко.
Персонал и офис в регионе присутствия
Участники рынка в целом позитивно оценивают требование, касающееся наличия квалифицированного персонала и офиса в регионе присутствия УК. "Это не значит, что каждая организация теперь наберет большой штат инженеров, дворников и рабочих. Но у надзорного органа появится возможность проверить, есть ли у соискателя лицензии реальные люди и ресурсы для управления домами, а не только директор, юридический адрес и печать", — заявила ТАСС гендиректор управляющей компании "Терра" (Санкт-Петербург) Юлия Федорова.
Президент Ассоциации АКОН Лина Ткаченко считает, что наличие офиса в регионе присутствия — обязательное условие для работы добросовестной УК. "Невозможно качественно обслуживать дом, не имея офиса. Тем более что одним из лицензионных требований является также наличие аварийно-диспетчерской службы, которая, как я думаю, обязательно должна быть представлена хотя бы в виде одного живого человека, а не только популярного сегодня искусственного интеллекта", — говорит она.
В то же время эксперт обращает внимание на то, что новые правила лишь закрепляют обязанность УК иметь или арендовать любое нежилое помещение в том же субъекте РФ, в котором она управляет домами. "То есть это может быть даже склад. Просто помещение должно быть предназначено для хранения оригиналов технической документации, протоколов общих собраний собственников (ОСС) и ключей от технических помещений", — уточняет Ткаченко.
Председатель правления товарищества собственников жилья "Богатырь-101" (Новочеркасск) Алексей Павлов и вовсе полагает, что эта мера избыточна. "Если сравнивать УК с финансовыми организациями, возникает вопрос: почему банки сокращают физическое количество своих подразделений в населенных пунктах? Ответ таков: филиал плюс квалифицированный персонал с неполной загрузкой — это расходы, которые влияют на величину банковской комиссии". То же самое, по его мнению, может произойти и с платой за содержание жилого помещения.
Зима близко
По словам Юлии Федоровой, наиболее позитивное изменение, которое жители смогут оценить уже предстоящей зимой, — это необходимость получения управляющей компанией, претендующей на лицензию, паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду.
"Для Петербурга это особенно значимо. Подготовка к зиме — не формальная сезонная кампания, а многомесячная работа с инженерными системами, промывкой и опрессовкой, устранением замечаний, взаимодействием с ресурсоснабжающими организациями. Новая норма должна повысить ответственность управляющих компаний", — полагает гендиректор УК.
"Но эффект будет только в том случае, если оцениваться будет фактическая готовность дома, а не наличие документа как такового", — добавляет она. С этим согласен и депутат Аксененко. "Главное, чтобы такой паспорт не превращался в формальный документ, а действительно подтверждал, что дом готов к подаче тепла", — подчеркнул он.
Алексей Павлов также отмечает, что инженерную исправность систем МКД целесообразно оценивать не столько по документам, сколько по актуальному техническому состоянию дома. "У любого МКД есть проект. При проведении ремонтных работ на общедомовых коммуникациях производится замена участков материалами, которые не всегда соответствуют проектным. В итоге происходят серьезные изменения в гидравлике отопления, водоснабжения и т.п., — поясняет он. — Возврат к технической составляющей коммуникаций и ограждающих конструкций очень актуален. И это критерии, которые можно физически оценить".
Гендиректор УК "СберСити Сервис" (Москва) Петр Мурмуридис предлагает еще одно решение. По его мнению, в современных реалиях было бы нелишним внедрить механизм управления жилищным фондом на период всего жизненного цикла многоквартирного дома. "Он позволил бы добросовестным УК осуществлять управление МКД с даты ввода в эксплуатации до его сноса, а собственникам — обеспечить надлежащую эксплуатацию имущества по заранее прогнозируемой стоимости", — считает эксперт.
Опрошенные ТАСС участники рынка обратили внимание еще на одно нововведение — принимать решения о выдаче лицензии или об отказе в ее предоставлении (а также обращаться в суд для аннулирования лицензии) с 1 сентября будет не региональная лицензионная комиссия, а орган государственного жилищного надзора.
По мнению Павлова, упразднение лицензионной комиссии несет в себе некоторые риски. "В ее состав входили в том числе и общественники. Их наличие в комиссии позволяло отстаивать интересы УК, действия которых не всегда совпадали с генеральной линией местных властей. После вступления в силу изменений высока вероятность передела рынка управления общедомовым имуществом МКД в регионах", — заявил он ТАСС. Результатом такого процесса, по его словам, может стать монополизация рынка и рост тарифов.
Лина Ткаченко приводит статистику, согласно которой число УК в последние годы действительно снизилось. "По данным Минстроя на начало 2019 года, в России работало более 20 тыс. лицензированных управляющих компаний. На сегодняшний день, в соответствии с реестром ГИС ЖКХ, в России действует 8 546 компаний, имеющих лицензию на управление МКД", — сообщила она.
В свою очередь, Юлия Федорова полагает, что "на федеральном уровне рынок нельзя назвать монополизированным". По ее словам, концентрацию УК правильно оценивать не по России в целом, а по конкретному городу или району: в одном муниципалитете могут работать десятки компаний, в другом — основная часть домов может быть сосредоточена у нескольких крупных игроков.
"Но укрупнение не означает ухудшения качества, — говорит Федорова. — Большая организация может иметь сильную аварийную службу, специалистов и устойчивую экономику". В то же время при чрезмерном масштабе возникает риск дистанцирования от жителей, признает она. Поэтому, по ее словам, главный вопрос — не в количестве домов в лицензии, а в том, способна ли компания обеспечить каждому дому инженера, понятный клиентский сервис, своевременное выполнение заявок и нормальный диалог с жителями.
Право влиять на управляющую компанию и сменить ее существует у собственников квартир и сегодня. "Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение и выбрать новую компанию. По общему правилу отказаться от действующего договора в одностороннем порядке можно не ранее чем через год после его заключения. Однако если УК не выполняет условия договора, собственники вправе сделать это раньше. На практике процедура остается непростой, — признает Аксененко. — Поэтому людям особенно важны понятные основания для обращения в жилищную инспекцию и контроля соблюдения лицензионных требований".
Инструментарий для жильцов
По его словам, после вступления в силу новых правил дополнительным инструментом контроля для жителей станет возможность ссылаться на более конкретные лицензионные требования: отсутствие необходимого работника или помещения, неполучение паспорта готовности, а также другие нарушения обязанностей по управлению и содержанию дома.
"Также инструментом контроля является единая отчетность. Сейчас управляющие организации должны в первом квартале года размещать в ГИС ЖКХ отчет за предыдущий год по установленной форме. Жители могут увидеть сведения о выполненных работах и финансово-хозяйственной деятельности своей УК. Раньше единой формы не было, поэтому объективно сравнивать работу управляющих организаций было значительно сложнее", — добавляет депутат.
Автоматически рынок не очистится
По мнению Петра Мурмуридиса, в последнее время рост темпов жилищного строительства, реновация устаревшего фонда и все более активное вовлечение современных технологий при эксплуатации домов становятся новыми вызовами для всей сферы ЖКХ. В этом смысле на УК возлагается высокая ответственность.
"Нет сомнений, что эксплуатация современных объектов жилой недвижимости — это крайне непростой технологический процесс и допускать для его осуществления следует УК, соответствующие специальным критериям. Новые лицензионные требования помогут структурировать деятельность УК. И здесь важно не допустить смещения в сторону монополизации, роста платы за жилищно-коммунальные услуги и создания преимуществ для одних компаний за счет дискриминационных мер в отношении других", — заявил он ТАСС.
Новые правила могут улучшить ситуацию, но автоматически рынок они не очистят, считает зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. "Недостаточно один раз показать наличие работника, помещения и документов. Нужны постоянный жилищный надзор, открытая отчетность и возможность собственников видеть, какие работы выполнены и на что потрачены их деньги", — заключает депутат.
Подробнее https://tass.ru/ekonomika/27986411
