За последние полтора года значительно возрос интерес девелоперов к промышленной недвижимости. Еще несколько лет назад промышленные объекты считались сложным и малопривлекательным активом, а сегодня это один из самых маржинальных сегментов с доходностью до 35% и растущим интересом инвесторов. Что это – временный всплеск или структурные изменения?
Пожалуй, начну с экономики, потому что цифры говорят сами за себя. Рентабельность отдельных промышленных проектов достигает 25–35% – это значительно выше, чем в жилом или офисном девелопменте. Причина проста: спрос есть, а предложения нет. Уровень вакантных качественных производственных площадей в Москве сегодня составляет менее 1%, а ежегодный неудовлетворенный спрос оценивается в 300–400 тыс. квадратных метров. Это не просто «горячий» рынок, это рынок «голодный». Добавьте сюда стабильный арендный поток: промышленные объекты сдаются на длительные сроки – от 5 до 10 лет, арендаторами выступают производственные компании с реальным бизнесом, у них нет привычки съезжать при первом кризисе.
Для нас как проектировщиков, это означает, что мы можем закладывать более надежные инженерные решения, потому что инвестор готов платить за качество, которое окупается десятилетиями. Есть еще один драйвер, это банки. Для банка промышленный парк выглядит гораздо понятнее и надежнее, чем очередной жилой комплекс. Причины простые: долгосрочные арендаторы с прогнозируемым денежным потоком, высокая стоимость инженерной инфраструктуры (это залог того, что объект не обесценится), а также низкая вакантность – риски простоя минимальны. В итоге банки охотнее кредитуют такие проекты, а девелоперы получают возможность строить не только «на продажу», но и в инвестиционный портфель, то есть удерживать актив и получать стабильный доход годами. Это меняет саму модель бизнеса.
Без государства здесь тоже не обошлось, и это мощный двигатель. Программа «Места приложения труда» (МПТ) создает условия, меняющие правила игры: она позволяет застройщикам жилья получать льготы, если они параллельно создают промышленные объекты и рабочие места. Это не просто «бонус», а серьезный экономический аргумент. Кроме того, девелоперы промышленных парков получают доступ к земельным участкам на льготных условиях, снижению налоговой нагрузки, программам приоритетных инвестиций, развитию особых экономических зон и индустриальных парков с готовой инфраструктурой.
И, конечно, политика импортозамещения дала мощный импульс отечественной промышленности – предприятиям нужны современные площади, и они готовы за них платить. По данным Росстата, в 2025 году в стране построили 3,4 тыс. промышленных объектов суммарной площадью 6,8 млн. кв. м – это на 11% больше по количеству и на 3% по площади, чем в 2024 году. Рост есть, но он все еще не покрывает дефицит.
Подробнее
