В практике управления многоквартирными домами редко возникают «громкие» правовые конфликты, но именно здесь накапливаются системные проблемы, годами остающиеся вне фокуса законодателя. Законопроект № 968573 8, внесённый Самарской Губернской Думой, относится именно к таким инициативам. Он не меняет архитектуру жилищного управления, но предлагает закрыть очевидный нормативный пробел — отсутствие в Жилищном кодексе РФ чёткого порядка досрочного прекращения полномочий председателя и членов совета многоквартирного дома.
Почему проблема назрела
Действующая редакция статьи 161.1 ЖК РФ детально описывает порядок формирования совета МКД, сроки его полномочий и общие принципы подотчётности общему собранию собственников. Однако на практике совет — это не абстрактный орган, а конкретные люди, чьи жизненные обстоятельства могут меняться.
Смерть председателя, утрата им права собственности на помещение, тяжёлое заболевание, длительная недееспособность или банальный добровольный отказ от исполнения обязанностей — все эти ситуации давно известны практикующим юристам и управляющим организациям. При этом формального механизма выхода из совета МКД закон до сих пор не предусматривал. В результате дома месяцами, а иногда и годами оказывались в состоянии управленческого вакуума.
Именно этот пробел и пытается устранить предлагаемый законопроект.
Суть предлагаемых изменений
Ключевое нововведение — дополнение статьи 161.1 ЖК РФ новой частью 10¹.В ней закрепляются:
- исчерпывающие основания для досрочного прекращения полномочий председателя и члена совета МКД;
- момент прекращения полномочий, привязанный не к абстрактному событию, а к юридически фиксируемому действию;
- порядок уведомления органа местного самоуправления;
- алгоритм избрания нового председателя или члена совета;
- временный механизм замещения председателя до проведения общего собрания.
Отдельным, но важным дополнением становится обязанность председателя совета МКД в течение трёх дней после избрания направить в орган местного самоуправления уведомление о составе совета.
Основания досрочного прекращения полномочий: формализация очевидного
Законопроект прямо указывает, что полномочия председателя или члена совета могут быть прекращены досрочно в случае:
- невозможности их осуществления по состоянию здоровья;
- продажи помещения и утраты права собственности;
- смерти;
- добровольного отказа от исполнения полномочий.
С точки зрения правоприменения это не революция, а, скорее, юридическое «признание очевидного». Тем не менее именно отсутствие таких норм ранее делало невозможным легитимное обновление состава совета без созыва общего собрания, которое в реальности часто просто не удаётся провести.
Момент прекращения полномочий: попытка юридической определённости
Наиболее дискуссионной частью законопроекта стал момент прекращения полномочий. За исключением добровольного отказа, он предлагается привязать к дате направления членам совета копии документа, подтверждающего соответствующее основание, заказным письмом с уведомлением о вручении.
Этот подход был выбран не случайно. Разработчики прямо указывают на необходимость избежать ситуаций, когда невозможно доказать, с какого момента лицо утратило статус председателя или члена совета. Почтовое отправление с уведомлением создаёт формальное доказательство даты и факта извещения.
Вместе с тем Комитет Государственной Думы по строительству и ЖКХ справедливо обращает внимание на внутреннее противоречие: в случае продажи помещения лицо перестаёт соответствовать требованиям части 1 статьи 161.1 ЖК РФ автоматически, то есть с момента прекращения права собственности, а не с даты направления уведомления. Это замечание указывает на потенциальные сложности правоприменения, которые, вероятно, будут разрешаться уже судебной практикой.
Роль органов местного самоуправления: контроль без регистрации
Отдельного внимания заслуживает обязанность уведомления органов местного самоуправления как при избрании совета, так и при досрочном прекращении полномочий его членов.
Формально речь не идёт о регистрации совета МКД, что прямо запрещено действующей редакцией ЖК РФ. Однако на практике органы местного самоуправления получают инструмент мониторинга управленческого статуса дома и возможности оперативного вмешательства в случае управленческого коллапса.
Именно здесь возникает критика, отражённая в особом мнении председателя профильной комиссии Государственной Думы. Отсутствие чёткого ответа на вопрос, как именно учитываются такие уведомления и кто несёт ответственность за их ненаправление, действительно создаёт зону правовой неопределённости.
Внеочередное собрание и временное замещение председателя
Законопроект предлагает многоступенчатый механизм выхода из кризисной ситуации:
- Любой собственник вправе инициировать внеочередное общее собрание.
- Собственники обязаны принять решение об избрании нового председателя или члена совета в течение двух месяцев.
- При бездействии собственников орган местного самоуправления получает право созвать собрание самостоятельно.
На период до избрания нового председателя его полномочия временно возлагаются на одного из членов совета по решению самого совета МКД. Это решение оформляется протоколом и должно соответствовать общим требованиям к процедурам собраний.
С практической точки зрения именно этот механизм может оказаться наиболее востребованным, поскольку позволяет избежать полной парализации деятельности совета.
Распространение статей 45–48 ЖК РФ: формальная унификация или источник споров
Попытка распространить положения статей 45–48 ЖК РФ, регулирующих порядок проведения общих собраний собственников, на заседания совета МКД вызвала обоснованные сомнения правоприменителей.
Совет МКД — это не общее собрание собственников ни по составу, ни по объёму полномочий. Полное механическое заимствование процедурных требований может привести к излишней формализации и новым основаниям для оспаривания решений совета.
Критический анализ: риски правоприменения и потенциальные коллизии
Несмотря на очевидную практическую направленность законопроекта, предложенные изменения нельзя рассматривать как полностью бесконфликтные с точки зрения системности жилищного законодательства.
1. Коллизия момента прекращения полномочий и утраты права собственности
Наиболее уязвимым элементом конструкции остаётся привязка момента досрочного прекращения полномочий к факту направления уведомления членам совета МКД. В случае продажи помещения или иного прекращения права собственности лицо утрачивает статус собственника ipso jure, то есть непосредственно в момент государственной регистрации перехода права.
Между тем предложенная модель допускает ситуацию, при которой формально не являющееся собственником лицо продолжает считаться председателем или членом совета до даты отправки заказного письма. Это противоречит базовой логике части 1 статьи 161.1 ЖК РФ и создаёт риск оспаривания всех действий такого лица, совершённых в переходный период.
Для практикующих юристов это означает потенциальный рост споров о действительности протоколов, договоров и иных управленческих решений.
2. Императив без субъекта ответственности
Законопроект использует формулировку, согласно которой уведомление органа местного самоуправления о досрочном прекращении полномочий направляет «любой из членов совета многоквартирного дома». С точки зрения юридической техники такая конструкция проблематична.
Императивная обязанность без чётко определённого субъекта ответственности фактически размывает саму обязанность. В случае ненаправления уведомления невозможно установить виновное лицо, а значит — применить какие-либо меры ответственности или понуждения. В правоприменении это может привести к формальному игнорированию нормы.
3. Уведомление органов местного самоуправления: контроль или скрытая регистрация
Хотя законопроект прямо не вводит регистрацию совета МКД, расширение массива уведомительных обязанностей объективно усиливает контрольную роль органов местного самоуправления.
При отсутствии установленного порядка учёта таких уведомлений, их правового значения и последствий непредставления возникает риск фактического формирования квазиреестра советов МКД. Это, в свою очередь, вступает в напряжение с действующей концепцией автономии собственников помещений в управлении домом.
4. Процедурные риски при применении статей 45–48 ЖК РФ
Распространение положений статей 45–48 ЖК РФ на заседания совета многоквартирного дома выглядит спорным с методологической точки зрения. Эти нормы разрабатывались для общего собрания собственников — органа с принципиально иным статусом, численностью и объёмом полномочий.
Механическое применение требований о кворуме, порядке уведомления и оформлении протоколов может привести к парализации работы совета и появлению дополнительных формальных оснований для оспаривания его решений.
5. Риск муниципального администрирования вместо самоуправления
Предоставление органам местного самоуправления права созыва общего собрания собственников при бездействии последних направлено на защиту интересов дома. Однако при слабой активности собственников эта модель способна трансформироваться в устойчивую практику муниципального администрирования, что не вполне согласуется с принципами жилищного самоуправления.
Итоговая оценкаЗаконопроект № 968573 8 нельзя назвать идеальным, однако его появление отражает запрос практики. Он систематизирует давно существующие фактические основания досрочного прекращения полномочий и предлагает рабочий, пусть и не безупречный, алгоритм действий.
Для корпоративных юристов, управляющих организаций и адвокатов, сопровождающих споры в сфере ЖКХ, принятие таких изменений означает снижение числа тупиковых ситуаций, когда формально действующий председатель фактически не управляет домом.
Вероятно, в случае принятия закона основная нагрузка по его «доводке» ляжет на судебную практику и правоприменение. Но именно так, шаг за шагом, и формируется живая ткань жилищного права.
Практические рекомендации для юристов и участников жилищных отношений
С учётом предлагаемых изменений практикующим юристам, сопровождающим деятельность управляющих организаций, советов МКД и собственников помещений, уже на этапе обсуждения законопроекта целесообразно обратить внимание на несколько ключевых аспектов.
Во первых, в документах совета многоквартирного дома и внутренних регламентах управления домом имеет смысл заранее предусматривать порядок действий на случай досрочного прекращения полномочий председателя или члена совета, включая алгоритм уведомлений и временного замещения. Это позволит минимизировать правовую неопределённость в переходный период.
Во вторых, при сопровождении сделок с помещениями в многоквартирных домах следует учитывать возможные последствия для статуса продавца как члена совета МКД или его председателя и заранее фиксировать момент фактического прекращения участия в управлении домом.
В третьих, при возникновении споров особое значение будет иметь доказательственная база, подтверждающая даты направления уведомлений, получения корреспонденции и фактического исполнения полномочий. Именно эти обстоятельства с высокой вероятностью станут предметом судебной оценки.
Наконец, юристам, представляющим интересы собственников помещений, важно разъяснять клиентам, что пассивность при переизбрании совета МКД может привести к усилению роли органов местного самоуправления в управлении домом. В этом контексте своевременное проведение общего собрания остаётся наиболее эффективным способом сохранить реальное самоуправление в многоквартирном доме.
Отдельные рекомендации для управляющих организаций
Для управляющих организаций предлагаемые изменения также несут практические последствия, которые целесообразно учитывать заранее.
Во-первых, при взаимодействии с советом МКД управляющей организации следует фиксировать в рабочей документации актуальный статус председателя и членов совета, включая наличие уведомлений о досрочном прекращении полномочий либо об их временной передаче. Это особенно важно при согласовании актов, смет и иных документов, подписываемых от имени совета.
Во-вторых, в случае утраты председателем совета МКД права собственности или очевидной невозможности исполнения им полномочий управляющей организации не стоит продолжать взаимодействие по инерции. Правильной тактикой будет инициирование разъяснений со стороны совета и, при необходимости, информирование собственников о рисках отсутствия легитимного представителя.
В-третьих, управляющим организациям следует быть готовыми к усилению роли органов местного самоуправления в кризисных ситуациях внутри дома. При созыве собраний по инициативе муниципалитета именно управляющая организация на практике часто становится связующим звеном между собственниками, советом и органами власти.
В этом смысле заблаговременная выработка стандартов взаимодействия с советами МКД и органами местного самоуправления позволит управляющим организациям снизить риск конфликтов и обвинений в превышении либо неисполнении своих полномочий.
Материал подготовлен на основе анализа текста проекта федерального Законопроекта № 968573-8 О внесении изменений в статью 161-1 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части уточнения полномочий председателя и членов совета многоквартирного дома), заключения Правового управления Аппарата Государственной Думы, а также пояснительных и сопроводительных писем профильных комитетов.Все оценки и выводы отражают профессиональное мнение автора. При перепечатке ссылка на первоисточник обязательна.
Подробнее
