В рамках работы Комитетов по предпринимательству в ЖКХ Тульской, Орловской и Брянкой области прошло обсуждение Предложений Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ по комплексной модернизации системы управления многоквартирными домами (МКД) и повышение качества их эксплуатации, а так же Концепцию совершенствования системы управления жилищным фондом, разработанную Фондом РАЗВИТИЯ Территорий.
Открыл заседание Председатель комитета по предпринимательству в ЖКХ Тульской ТПП Сергей Костюченков, который рассказал суть предложений, а именно:
Предложения Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ по комплексной модернизации системы управления многоквартирными домами (МКД):
1. Усиление контроля за управляющими организациями (УО) и ТСЖ/ЖСК: запрет для иностранных граждан занимать должность руководителя УО, разделение лицензии УО и реестра лицензий МКД, упрощение процедуры исключения МКД из реестра лицензий решением ГЖИ.
2. Совершенствование системы управления МКД: Объединение всех действующих нормативных актов Правительства Российской Федерации, регулирующих деятельность УО, в один обязательный документ (который будет включать, в том числе общие обязательные стандарты управления и обслуживания МКД). Возврат ОДН в коммунальные платежи. Выделение из состава платы за содержание жилого помещения платы за текущий ремонт общего имущества в МКД, техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, а также платы на обслуживание лифтов. Выравнивание налоговой нагрузки в отрасли для справедливой конкуренции. Гарантии возврата капитальных вложений для организаций, вкладывающих в ремонт и содержание МКД. Создание, пользование и доступ УО к базе данных о собственниках и нанимателях помещений в МКД. Установление на федеральном уровне единых форм и перечня документов для собственников помещений, УО/ТСЖ/ЖСК при обращении в органы власти, в том числе в целях смены УО. Повышение прозрачности в отчетности УО перед собственниками помещений в МКД путем внедрения обязанности УО предоставлять отчет о проделанной работе по фиксированной форме. Государственный учет жилищного фонда (свяжет техническую эксплуатацию с экономикой управления) с обязательным раскрытием всей значимой информации в ГИС ЖКХ, включая акты осмотра и техническое состояние МКД.
3. Исключить возможность подделывать протоколы общих собраний: Закрепить ответственное лицо, которое в ходе очного голосования не просто констатирует факт голосования, собирает заполненные решения (бюллетени), но и размещает в ГИС ЖКХ решения (бюллетени) и протокол общего собрания собственников помещений в МКД (ОСС) по аналогии с администратором ОСС. При голосовании в ГИС ЖКХ система должная самостоятельно формировать протокол ОСС, придавать статус, как протоколу (ничтожный), так и ОСС (состоявшееся/несостоявшееся»). Голосование исключительно в ГИС ЖКХ, запрет на использование альтернативных систем для голосования на ОСС. Регистрация всех протоколов ОСС только в ГИС ЖКХ. Установить четкие критерии и требования для признания протокола ОСС ничтожным, в том числе с учётом жалоб от собственников помещений, а так же конкретные требования, на основании которых орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) принимает решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Передача функций администратора ОСС незаинтересованным органам МФЦ, ОМСУ, банкам.
3. Реформа контрольно-надзорной деятельности ГЖИ: Передача «технических» функций (ведение реестров, проверка уставов ТСЖ, протоколов ОСС, проверка начислений платы) муниципалитетам или региональным Министерствам ЖКХ (на усмотрение региона). Наделить ГЖИ исключительным полномочием по контролю за техническим состоянием жилищного фонда. Установление порядка и сроков контрольных мероприятий (документарных, выездных проверок, профилактики). Синхронизация госжилнадзора и лицензионного контроля в единый механизм (сейчас это разные понятия и разные штрафы для УО и ТСЖ). Единая информационная система для учета проверок (вместо 8 существующих). Обязательное досудебное обращение к УО/ТСЖ перед направлением жалобы в ГЖИ (снижение нагрузки на надзорные органы).
5. Размер платы за жилищные услуги: Определять размер платы за ЖКХ на основании фактов, подтверждающих выполнение работы УО. Установить дифференцированную стоимость работ (услуг), предоставляемых УО (управление МКД, содержание общего имущества в МКД, текущий ремонт общего имущества в МКД, обслуживание и модернизация инженерных систем и др.).
Концепция Фонда развития территорий вводит следующие понятия:
Утверждение постановлениями Правительства Российской Федерации трех стандартов, в которых будут установлены обязательные перечни работ (услуг), обеспечивающие надлежащее их предоставление (оказание):
• Стандарт деятельности по управлению МКД.• Стандарт деятельности по содержанию общего имущества МКД.• Стандарт деятельности по текущему ремонту общего имущества МКД.
2. Утверждение постановлением Правительства Российской Федерации, Правил установления платы за содержание жилого помещения, единой формы комплексного плана эксплуатации МКД (далее – КП), механизма контроля средств собственников помещений в МКД, защиты инвестиций (при переходе МКД из одной управляющей организации в другую, смене способа управления).
При расчете стоимости платы за жилое помещение будут использоваться расценки из федерального реестра сметных нормативов: материалов, трудовых ресурсов, машин и механизмов, результаты выполнения работ/услуг.Для реализации механизма ценообразования требуется наделение субъектов Российской Федерации полномочиями по сбору информации об изменении стоимости материалов, работ, услуг для направления в ГлавГосЭкспертизу в целях установления индексов изменения цен.
3. Рассмотрение возможности выделения средств федерального бюджета, регионального бюджета, средств управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК (далее – УО) на цели проведения технического обследования МКД для запуска системы государственного технического учета жилищного фонда, восстановления технической документации на МКД, составления КП, актуализации региональных программ капремонта и т.д.
Техническое обследование МКД проводит специализированная организация, состоящая в СРО по проектированию/изысканию, на основании договора с УО (без взимания дополнительной платы с жителей), c возможностью привлечения к участию в техническом обследовании представителя собственников. По его результатам УО составляет КП, определяет состав общего имущества в МКД, проводит расчет платы за содержание жилого помещения, ежегодно актуализирует комплексный план. УО согласовывает КП с уполномоченным органом, который проверяет правильность расчетов и объемов работ. После согласования КП, УО выносит его на утверждение собственникам помещений в МКД.
Утвержденный собственниками КП размещается УО на цифровой платформе (ГИС ЖКХ).
При новом строительстве МКД застройщиком в адрес УО передается информационная BIM-модель МКД, которую УО размещает в ГИС ЖКХ и на ее основе составляет КП.
4. Контроль расходования средств собственников.
В целях эффективного и прозрачного расходования средств, полученных УО от собственников, необходимо обеспечить банковское сопровождение операций по счету УО. Перечень допустимых операций по счету УО будет формироваться исходя из видов работ (услуг) по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД, утвержденных федеральными стандартами.
При достаточной цифровизации отрасли ЖКХ расчеты УО будут проводиться посредством цифрового рубля, в том числе с использованием смарт-контрактов, с осуществлением контроля за тратами не только УО, но и ее контрагентов.
5. Контроль (надзор) за исполнением УО КП проводят органы государственного жилищного надзора.
Данные документы вызвали ряд замечаний со стороны региональных комитетов по ЖКХ в частности:
- Рогов Александр (Тульская ТПП) обратил внимание на схемы ценообразования, а именно: не все УК выполняют работы хозспособом по нормативам, а часто эти работы выполняются сторонними подрядчиками в силу того, что не все УК могут себе позволить создать компетентную сервисную службу (лифты, газовая служба, техобслуживание иных инженерных систем, оборудование для клининга и уборки придомовых территорий (тракторы, вышки, шредеры для деревьев), опиловка и кронирование зеленых насаждений и т.д. Таким образом, при определении стоимости работ часто используется метод запроса ценовых предложений от подрядчиков, следовательно помимо нормативного метода определения стоимости работ и услуг, необходимо еще использовать метод аналогов (когда цена определяется на основании рыночной стоимости по запросам ценовых предложений).
- Елена Орлова (Орловская ТПП) обратила внимание на следующее: в концепции Фонда развития территорий вводится понятие Комплексный план эксплуатации (КП) здания (МКД) на срок 3-5 лет. Основой КП должно стать обследование многоквартирного дома, проведенное инженером изыскателем состоящим в саморегулируемой организации изыскателей. Эта услуга платна. Однако составители концепции написали, что эта работа проводится за счет Управляющих организаций. Данняа идея не выдерживает никакой критики как со стороны гражданского кодекса, так и Жилищного законодательства. Так как согласно нормам ГК РФ обязанность со содержанию и ремонту своего имущества лежит на собственнике данного имущества. Управляющие организации балансодержателем и собственником МКД не являются, следовательно, и расходы по обследованию своего имущества и составлению плана эксплуатации должны нести собственники помещений. Данные расходы можно включить в состав платы в раздел услуг по содержанию. В раздел услуг по управлению данные расходы включить не получится, так как существуют другие формы управления в том числе и форма непосредственного управления.
- Тимоничев Даниил (Орловская ТПП) предложил в случае если собственники не утвердили комплексный план эксплуатации МКД и смету по его содержанию, управлению и ремонту, то данные документы передаются в уполномоченный орган (создается на уровне муниципалитета или субъекта РФ), который проверяет их и согласовывает, далее после согласования комплексный план эксплуатации и сметы становятся обязательными документами как для УК, так и для собственников и нанимателей помещений в МКД.
- Мирошкин Кирил (Брянская ТПП) в целом поддержал данные концепции, но обратил внимание на полномочия органов Госжилнадзора в той части, что Госжилнадзор не готов к исключительным полномочиям по контролю за техническим состоянием жилищного фонда, так как часто органы Госжилнадзора не имеют в штате инженеров изыскателей для полноценного мониторинга состояния жилищного фонда.
Участники совещания поручили председателю комитета по предпринимательству в ЖКХ Тульской ТПП Костюченкову С.В подготовить замечания на концепции с учетом их предложений. Направить данные замечания в экспертный совет комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ.
Источник: Тульские Новости
📌 Регистрируйтесь на "Ярмарку УК" через платформу "ОкРОН"
Другие новости категории "Управление" читайте здесь
