Сравнительно недавно в суды общей юрисдикции города Москвы стали поступать иски Департамента городского имущества о признании объектами незавершённого строительства тех зданий, в которых, по мнению Правительства Москвы, располагаются «незаконные» апартаменты.
Среди ответчиков значатся конечные приобретатели апартаментов — физические и юридические лица, а также интернет-агрегаторы объявлений по продаже недвижимости. Таких исков обнаружено почти три десятка на портале судов общей юрисдикции города Москвы на момент написания статьи.
Формулировки исковых требований могут выглядеть примерно так:
1. Признать здание с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, ***, объектом незавершённого строительства.
2. Запретить ***ФИО*** образование (раздел) вновь возникших помещений в здании с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, ***, на отдельные помещения.
3. Запретить ***ФИО*** проводить техническую инвентаризацию вновь образованных помещений в здании с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, ***.
4. Запретить ***ФИО*** совершать сделки по отчуждению и в передаче в пользование обособленных помещений в здании, с кадастровым номером ***, по адресу: г. Москва, ***.
5. Запретить интернет-агрегатору объявлений по продаже недвижимости AO *** размещать объявления на сайте (https://www.***) o продаже помещений в составе здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Москва, ***.
Очевидно, что подобные формулировки исковых требований родились из-за невозможности для ДГИ и Правительства Москвы обратиться в суд с иском о признании объекта самовольной постройкой, т. к. апартаменты могут находиться внутри уже существующих помещений. Соответственно, не возникает незаконных пристроек или надстроек, а объём здания не меняется.
Сразу бросается в глаза, что иски предъявляются только к конечным собственникам апартаментов и к агрегаторам объявлений. При этом сами апартаменты могут занимать лишь часть здания, например, один этаж в 10-этажном нежилом здании. В исковых же требованиях прямо указывается, что объектом незавершённого строительства нужно признать всё здание целиком.
Остаётся без ответа вопрос о том, почему такие иски — «творческие изыски» принимаются судами общей юрисдикции города Москвы к производству, а не оставляются ими без движения.
Полагаю, что в такой ситуации ответчикам в первую очередь необходимо требовать привлечения к делу всех собственников помещений в здании, вплоть до машино-мест и кладовок, т. к. возможное признание всего здания объектом незавершённого строительства затронет права каждого собственника помещений в здании, а не только собственников апартаментов.
Одним из вариантов защиты является доказывание того, что купленные апартаменты не используются для проживания, то есть не нарушается ВРИ земельного участка.
Кроме того, следует доказывать, что на проведённые работы не требовалось получения разрешения на строительство, т. к. изменение конфигурации внутренних стен, перегородок и проёмов, по сути, является перепланировкой, а не строительством или реконструкцией.
Важно и то, что в нежилых зданиях процесс перепланировки практически не урегулирован и не требует получения предварительного разрешения от государственных органов. То есть сначала проводится демонтаж старых перегородок и создание новых, затем вносятся изменения в БТИ и ЕГРН.
Таким образом, так называемое «создание апартаментов» технически не отличается от любой другой перепланировки в нежилом здании. Но остаётся вопрос с разрешённым видом использования земельного участка. Известно, что у ДГИ и Правительства Москвы есть множество других средств правовой защиты для того, чтобы привести фактическое использование земельного участка к разрешённому. Но по какой-то причине их выбор пал на совершенно неожиданный и сомнительный с точки зрения права вариант.
адвокат Хоменко И.В.
Фото Freepik
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
