Собственники жилья отстояли комнату консьержа при банкротстве застройщика
Споры о правах на общедомовое имущество все чаще привлекают внимание Верховного суда РФ (ВС). Новое решение экономколлегии ВС вынесено по поводу комнаты консьержа в многоквартирном доме (МКД), которую застройщик зарегистрировал за собой, затем обанкротился и на объект стали претендовать его кредиторы. Собственники квартир пытались оспорить права компании на это помещение, но проиграли в арбитражных судах. Однако ВС разъяснил, что факт регистрации комнаты за застройщиком неважен, а сроки давности для подачи иска не применяются, если речь идет о помещении, функционально предназначенном для обслуживания общих нужд жильцов дома. Юристы считают, что позиция ВС ставит права собственников квартир на общедомовое имущество выше интересов кредиторов застройщика и покупателей таких объектов.
ВС вынес решение в споре о том, является ли комната консьержа общедомовым имуществом или может быть передана в собственность одному лицу. ООО «ГлавГрадоСтрой» в 2015 году построило МКД и зарегистрировало на себя помещение в госреестре прав на недвижимость (ЕГРН), обозначенное на плане как комната консьержа. Собственники квартир узнали об этом только в августе 2022 года в ходе банкротства застройщика. Они подали иск о незаконности перехода прав на помещение к «ГлавГрадоСтрою» и выступили против включения объекта в конкурсную массу должника.
По мнению жильцов, помещение относится к общему имуществу МКД, поскольку используется как комната консьержа, а также в ней размещены каналы электроснабжения этажных щитов, пульты управления пожарной сигнализацией и прочее оборудование, необходимое для всего дома. Но арбитражные суды трех инстанций отклонили иск, решив, что комната имела самостоятельное назначение и с самого начала числилась за застройщиком, который нес расходы по ее содержанию. К тому же суды сочли пропущенным трехлетний срок для подачи иска, указав, что жильцы должны были раньше узнать о регистрации помещения за ООО.
Истцы обжаловали отказ в ВС, их доводы были услышаны, и дело передали в экономколлегию, которая отменила решения нижестоящих инстанций. ВС объяснил, что к общедомовому имуществу относятся «не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа». То есть ключевую роль играет функциональное назначение помещения.
Спорная комната проектировалась для размещения консьержа, причем до 2023 года расходы на нее несли жильцы, а застройщик открыл лицевой счет и начал платить сам лишь после начала разбирательств, отметила экономколлегия.
Более того, сроки исковой давности не применяются к требованиям о нарушении прав, не связанным с лишением владения, указал ВС. Так, спорная комната фактически не выбывала из владения жильцов, и они продолжали ее использовать. В этой ситуации собственники квартир могут просить признать право застройщика отсутствующим, а суду следует помочь истцам правильно сформулировать исковые требования, разъяснила экономколлегия.
Отдельно ВС еще раз напомнил, что собственнику квартиры или иного помещения в МКД «во всех случаях принадлежит доля в праве» на общее имущество здания, причем в силу закона и вне зависимости от регистрации в ЕГРН. Таким образом, объект нельзя было включать в конкурсную массу, заключил ВС, но, поскольку комната консьержа уже продана с банкротных торгов, суду следует помочь истцам уточнить их требования и привлечь в дело покупателя помещения. Для этого спор направили на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.
Ни срока, ни давности
Юристы отмечают, что в последние годы споров по поводу общедомового имущества на уровне высшей инстанции стало больше. «Новое решение, безусловно, формирует устойчивую практику, направленную на возврат отдельных элементов многоквартирного дома в состав общего имущества. Ведь до сегодняшнего дня это было огромной проблемой»,— подчеркивает советник адвокатского бюро БВМП и зампред комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
1764 дела по искам собственников об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, рассмотрели арбитражные суды в первой половине 2024 года.
Главным критерием для отнесения того или иного имущества к общедомовому, по мнению ВС, является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании. «И если в помещении расположена инфраструктура, связанная, например, с работой шлагбаумов, замков в подъездах, систем наблюдения, то такое помещение очевидно используется в интересах всех жителей дома и является общим»,— уточняет гендиректор Enterprise Legal Solutions Анна Барабаш.
Крайне важны разъяснения ВС о сроках давности. По наблюдениям главы коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, суды в подобных спорах часто ошибочно применяют срок исковой давности, считая требования виндикационными, то есть направленными на истребование имущества из чужого незаконного владения. В этом случае срок нередко признают пропущенным и иск отклоняют. Между тем на негаторные иски, которые не касаются лишения владения, срок давности не распространяется, продолжает госпожа Колесникова. Это могут быть, например, требования признать право застройщика на помещение отсутствующим или аннулировать госрегистрацию его права, уточняет госпожа Киракосян.
«Проще говоря, если мы исходим из того, что это помещение задумывалось как общедомовое и используется как общедомовое, то оно де-факто всегда принадлежало жильцам и никому другому принадлежать не могло»,— поясняет госпожа Барабаш.
Впрочем, руководитель направления по спорам в сфере ЖКХ юргруппы «Яковлев и Партнеры» Сергей Сергеев полагает, что это касается лишь такого общедомового имущества, которое непригодно к самостоятельному использованию (лестничные клетки, балконы, коридоры и др.). Но если помещение имеет и иное назначение, зарегистрировано за каким-то лицом, которое активно использует его, то здесь все-таки должен применяться трехлетний срок давности, а собственники квартир должны доказать в суде, что это имущество действительно является общедомовым, считает господин Сергеев.
При этом из позиции ВС следует приоритет прав собственников квартир над интересами кредиторов банкрота. Жильцам не мешает отстаивать свои права то, что застройщик обанкротился или что общедомовое имущество было продано, говорит Сусана Киракосян. Более того, добавляет Анна Барабаш, банкротство застройщика по сути сыграло роль катализатора спора, поскольку без этого жильцы дома вряд ли бы вообще узнали, что комната консьержа не находится в общедомовой собственности.
Если суд признает право застройщика на комнату отсутствующим, запись об этом в ЕГРН будет аннулирована, а кредиторы не смогут на него претендовать, продолжает господин Сергеев, покупатель же потеряет права на помещение и сможет требовать возврата денег. Впрочем, вероятность реального получения средств покупателем Жанна Колесникова считает маловероятной, учитывая, что их нужно истребовать из конкурсной массы банкрота.
