Чем раньше застройщик привлечет управляющую компанию для будущей эксплуатации новостройки, тем комфортнее в ней будет жить. Однако найти УК еще на этапе проектирования не всегда возможно, и застройщики зачастую выбирают решения, которые только усложняют эксплуатацию. О тонкостях управления только что построенными домами рассказывает заместитель генерального директора УК «Строительная высота» Роман Андреев.
– Когда застройщику стоит озаботиться привлечением управляющей компании? Некоторые утверждают, что еще на этапе проектирования.
– В идеале действительно так, но мы понимаем, что это практически нереально. В строительстве действуют одни законы и СНиПы, а в жилищной сфере – другая законодательная база. Некоторые из современных проектных решений не только не помогают эксплуатации, но и осложняют ее. Это касается как отделочных материалов, так и конструктивных решений. Таких примеров много. В моей практике был объект с инновационной плоской кровлей – многослойной, с мембраной, утеплителем и т. д.
И эта мембрана должна была служить не одно десятилетие, а по факту уже через несколько лет пришла в негодность, начались протечки. И чтобы кровлю отремонтировать, ее пришлось практически полностью разобрать. При использовании мягкой рулонной кровли довольно легко заменить верхние слои, а вот инновационная технология привела к большим проблемам. Здесь, конечно, вопрос к поставщикам материала и к застройщику, который его выбрал. Или, например, изоляция трубопроводов, на которой многие экономят. Некоторые компании пренебрегают автоматикой. В XXI веке хотелось бы, чтобы показания с приборов учета снимались без участия человека. Однако автоматические счетчики электричества и тепла ставят все, а вот на воду – отнюдь не всегда.
– В вопросах размещения зданий на участке или проекта благоустройства УК должна участвовать?
– Здесь с проектировщиками спорить сложно, поскольку есть нормативы. Что касается благоустройства, застройщик создает проект сам, по своему усмотрению, и это даже неплохо. Когда участок перейдет в общедолевую собственность, решение должны будут принимать владельцы квартир на общем собрании, и кто-то захочет сирень посадить, а кто-то жимолость или березки – к единому мнению прийти крайне сложно.
– Есть у вас пожелания к инженерной «начинке»?
– Например, у нас строят довольно высокие здания – до 27 этажей. В них есть лифтовые холлы, в которых жители проводят довольно много времени. Эти холлы согласно нормативам отсекаются герметичными противопожарными дверями, предусмотрен подпор воздуха, системы дымоудаления, но нет вентиляции, и жители жалуются, что там очень душно. Еще одна огромная проблема – действия вандалов, которые портят кабель-каналы, изоляцию трубопроводов, отливы, дверные наличники и т. д. В местах общего пользования нужно предусматривать антивандальные решения. Но пока проектировщики этим не занимаются, а УК вынуждены тратить большие средства и придумывать, как защитить, например, изоляцию трубопровода на лестничной клетке. В высотках есть проблемы со скачками давления воды. Не все проектировщики хорошо продумывают эти системы, зачастую предусматривают расширительные баки недостаточного объема и т. д.
– Как должна выглядеть процедура передачи дома от застройщика управляющей компании?
– У многих крупных застройщиков свои управляющие компании. С одной стороны, девелоперу это удобно, с другой, не все хотят связываться с эксплуатацией из-за специфических проблем. Законодательство позволяет застройщику заключить договор с любой УК на стадии сдачи дома. Дальше собственники могут провести собрание и сами определить способ управления квартирным домом – создать ТСЖ, оставить или поменять управляющую компанию. Но новоселы сразу не смогут понять, нужно ли менять УК. Чтобы оценить ее работу, по моему мнению, даже года будет недостаточно. После заключения договора между застройщиком и УК возникает вопрос с технической документацией. Например, есть документы длительного хранения. Кроме того, застройщик обязан передать инструкции по управлению, где прописываются основные характеристики оборудования, периодичность проверок, перечень действий и т. д. Застройщик должен предоставить эту информацию в течение месяца, но обычно процесс сильно затягивается. Иногда приходится даже какие-то документы восстанавливать. И если УК уже приняла дом на эксплуатацию, то восстанавливать недостающую техническую документацию ей придется за свой счет. Поэтому мы, естественно, заинтересованы получить все документы от застройщика.
– Как происходит запуск инженерных систем и кто поворачивает вентиль или включает рубильник?
– Все это делает застройщик на стадии сдачи дома в эксплуатацию. Нам передают уже готовые и работающие системы. Хотя у застройщиков бывают проблемы при переходе с временной на постоянную систему подключения электричества, например. Не всегда легко складываются отношения с ресурсоснабжающими организациями. Например, с разграничением балансовой принадлежности, а значит, и зон ответственности, бывают сложности. Многие «ресурсники», отвечающие за наружные сети, почему-то пренебрегают подписанным договором и считают своей зоной ответственности не обрез фундамента, как записано в акте, а, например, ближайший к дому канализационный люк. Если на этом участке возникают какие-то проблемы, они отказываются их устранять. Начинаются судебные споры, но, поскольку ликвидировать последствия аварии нужно быстро, это приходится делать УК. Но в любом случае в момент передачи готового дома все системы работают, и передачи объекта «из рук в руки», как правило, не требуется. Редко когда застройщик использует настолько уникальное оборудование, что специалисты УК не могут им управлять. Сейчас во многих жилых комплексах есть свои котельные, которые тоже без проблем эксплуатирует УК. Кстати, кроме текущего содержания дома, очень много вопросов возникает по начислению квартплаты: все хотят за минимальный тариф получать максимально комфортную жилую среду. Многих жителей волнует только качественная уборка, а о внутренней «начинке» дома и ее техническом состоянии они не задумываются.
– Насколько в эксплуатации помогают цифровые технологии, в том числе BIM?
– Все понимают, какие преимущества BIM дает на стадии проектирования. Технология позволяет увязать между собой все разделы проекта, которыми занимаются разные специалисты. Однако потом ее используют нечасто. Конечно, нам бы хотелось иметь для наглядности и упрощения эксплуатации такую систему. Можно было бы все проанализировать, выявить проблему в конкретной установке или узле, заранее предусмотреть, что можно разобрать и починить. Например, если вдруг прорвало трубу, ее нужно либо заменить, либо проложить рядом новую. При этом хорошо бы не перерубить кабель, который может проходить поблизости. В доме многие системы скрытые, а исполнительные схемы не всегда соответствуют фактически выполненным работам.
– УК должна участвовать в передаче квартиры от застройщика к дольщику?
– Конечно, нужно взаимодействие. Управляющая компания должна помогать, поскольку тоже в этом заинтересована. Но в каком объеме и как, каждый застройщик решает отдельно. Нам в этой ситуации важно и девелоперу помочь, и самому не оказаться в роли застройщика, исполняя его обязательства перед дольщиками.
– Где грань между гарантийными обязательствами застройщика и текущим ремонтом, который должна выполнять УК?
– Грань вполне четко установлена законом: три года гарантии на инженерные сети и пять лет – на строительные конструкции. Эти обязательства застройщика прописываются в договоре долевого участия. Но собственники часто обращаются с такими проблемами в управляющую компанию. По разным причинам застройщик не всегда оперативно готов к ним подключаться. Наша задача в том, чтобы и застройщик остался доволен (к нему меньше людей обращается), и новоселы (их вопросы оперативно решаются).
Но случается, сами граждане, делая ремонт, повреждают какие-то системы и пытаются выдать это за недоделки застройщика.
– Как, на ваш взгляд, меняется качество строительства?
– Сложности остаются. Некоторые застройщики пытаются сэкономить на стройматериалах и оборудовании, по ходу стройки допускают отступления от проектной документации, делают ошибки в процессе монтажа. Проблемы все те же – на протяжении лет. При строительстве каждого многоквартирного дома возникают нюансы, которые всплывают уже при эксплуатации. Застройщики тоже ведут себя по-разному. Некоторые неохотно берутся за решение серьезных проблем. Другие, заботясь о репутации, готовы устранять любые недоделки. УК же должна максимально использовать в таких случаях гарантии застройщика.
– В чем плюсы и минусы УК, привлеченной застройщиком?
– Сложно ответить однозначно. Деятельность УК находится в жестких рамках. Например, если она не в состоянии решать проблемы, девелопер ей больше объектов не даст. УК нужно изыскивать средства или договариваться с застройщиком о привлечении рабочих. Ведь ее главная задача – безопасная эксплуатация домов. И чтобы собственники были довольны, видели, что их проблемы решаются. Если речь про объекты с просроченными сроками ввода, у дольщиков уже и так очень много вопросов к застройщику. И часто весь негатив переходит на отношения с управляющей компанией, которая старается все вопросы урегулировать. Нужно поддерживать контакт со всеми собственниками: ни при каких условиях не прерывать коммуникацию и оперативно реагировать на обращения.
