Жители жалуются на так называемые даркстор или дарккитчен на первых этажах жилых домов. Мешают курьеры - носятся на велосипедах с высокой скоростью по двору, свистит их сигнализация, машины с погрузкой-разгрузкой занимают место на парковке, мешают пройти и проехать. Видите ли такую проблему? Предложения - что можно сделать? Куда обратиться жителям сейчас или что нужно поменять в законодательстве и пр?
Андрей Фролов, председатель правления ТСЖ «Ставрово - №13» (Владимирская обл.)
Считаю, что на общедолевой собственности решением общего собрания, можно ограничить въезд большегрузов на территорию, если это торговая сеть особенно. Ограничить в правах торговлю мы не можем, но решением общего собрания, упорядочить их работу можно заставить. Конечно возможны и судебные принуждения. К сожалению, мы часто не используем такой мощный инструмент как общее собрание. Так же в этой ситуации зависит позиция и работа УО.
Сергей Могилевец, генеральный директор УК "Управления комфортом" (г. Санкт-Петербург)
В правовом поле управляющей компании бороться сложно. Был опыт найти решение с привязкой к тому, что территория двора используется для коммерческих целей. Собирали волну жителей, встречались с собственником помещения (часто он не связан с арендатором) и говорили, что будет коллективный иск. В момент рассмотрения мирились, в итоге арендатор съехал. Компании одной бороться сложно, т.к. есть мораторий на проверки и т.д. Если есть поддержка собственников МКД, то попробовать нужно, может получиться.
С другой стороны, что суд в части влияния одной организации на другую влечёт экспертизу, и если он будет проигран, появятся дополнительные не профильные расходы. Плюс это отнимает много времени и невосполнимого человеческого ресурса.
Николай Яценко, директор дирекции по правовым вопросам, Группа КОМФОРТ
Данная проблема имеет место быть, но в рамках действующего законодательства можно ее урегулировать! Например действующее законодательство запрещает машинам подъезжающим к магазинам, расположенным со двора осуществлять погрузку и выгрузку, если это нарушение выявлено можно смело жаловаться в надзорные органы.
Что касается езды вело курьеров, то здесь собственникам рекомендую прибегнуть к следующему способу, так как они являются владельцами придомовой территории, несут в том числе и бремя его содержания, то они вправе на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома установить регламент и правила пользования придомовой территории ввести запрет на езду на электрических мобильных средствах передвижения. Разрешить курьерам передвигаться исключительно пешком, ведя «в поводу» велосипед или самокат.
При этом надо учитывать, что Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304-305 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Никита Чулочников, президент Ассоциации АКОН
Здесь проблема баланса интересов в использовании частного и общественного пространства. Там, где сильное городское комьюнити, собственники в МКД организованы, отработана процедура проведения общих собраний и сама конфигурация дома изначально предполагает контроль доступа внутри и придомовой территории (например, концепция застройки «дом без машин»), там больше контроля за деятельностью собственников коммерческих помещений. Решением общего собрания, их могут ограничивать в использовании мест общего пользования в доме и придомовой территории в коммерческих целях, чтобы не создавать неудобства жителям. Чаще всего, это дом под управлением ТСЖ и таких домов немного. В остальных МКД ситуация может быть иной. Если дом с открытым, проходным двором, при этом у него хорошее место расположение в городе, в непосредственной близости транспортные магистрали, крупные транспортные пересадочные узлы, т.е. большой пешеходный, автомобильный трафик, то практически любые помещения в таком доме привлекательны для коммерческого использования. Современные коммерческие сервисы, построенные на массовом обслуживании людей (например, домовая кухня с производством и доставкой быстрого питания) расположенные в жилом доме при слишком большом масштабе своей деятельности могут создавать значительное неудобство жителям и нарушать безопасность их проживания.
Ассоциация АКОН уже давно предлагает законодателям регулировать подобные вопросы включением в устав муниципального образования правил для работы подобных коммерческих сервисов, расположенных на муниципальной земле и регламентации в уставе многоквартирного дома деятельности для коммерческих объектов, расположенных на придомовой территории, при использовании мест общего пользования МКД и принятие его на общем собрании собственников. Для облегчения работы ТСЖ и управляющей компании в решении данного вопроса необходимо провести обобщение подобных практик в разных регионах и утверждение положений типового устава МКД приказом Минстроя.