Заметка шестая. Часть третья. ТСЖ. Лучше бы даже не пытались.
Зачем в 2005 году были нужны УК – понятно. Создали «крайнего», на него повесили дома. А ТСЖ? Само существование ТСЖ в России разумно объяснить нельзя. ТСЖ требует специфического правового регулирования. Меньше 10 статей в ЖК РФ и один федеральный закон, общий для всех некоммерческих организаций, не регулируют по факту ничего. ТСЖ – есть не что иное, как маленькая и странная УК, директором котором является собственник помещения в доме.
Абсолютно очевидно, что авторы идеи «ТСЖ» не то, что не понимали, что они делают, а даже представить себе не пытались. Никто из них не имел ни малейшего представления, что такое ТСЖ, на самом общем, фундаментальном уровне. Никому из них в голову не пришла идея о том, что управление в доме с УК будет неизбежно сильно отличаться от ТСЖ.
Напоминаю, что ТСЖ лет 10 могли управлять любым количеством домов в разных районах города. Вообще-то весь смысл существования и основная идея ТСЖ (кондоминиума, товарищества) в том, что имеющие объективные общие интересы (в виде инженерных коммуникаций и земельного участка с элементами благоустройства) собственники некого одного имущественного комплекса, состоящего из одного или нескольких домов, земельного участка и коммерческой недвижимости самостоятельно принимают решения как им управлять своим имуществом. Что может быть общего у девятиэтажки в одном районе города с пятиэтажкой в другом, при том, что права на землю никакого нет? Какие у них могут общие интересы и какой имущественный комплекс? Очевидно, что интересы собственников помещений домов из других районов никак не представлены.
В 2023 году не раз упомянутый мною в заметках бывший председатель ВАС РФ Иванов А.А. эталонно внезапно пришел к выводу о том, что идея с ТСЖ в домах потерпела полное фиаско. Почему?
Антон Александрович, будучи далеким от тяжелых реалий ЖКХ, решил, что государство будет «контролировать» (чтобы это не значило) только протоколы общих собраний жильцов, которые касаются капитального ремонта домов. И это в условиях, когда большинство протоколов «подделывается». А «подделываются» протоколы потому, что «В самом деле, жильцы не заинтересованы участвовать в общих собраниях ТНС, а собрания тем временем должны принимать юридически значимые решения, без которых по закону обойтись нельзя. Поэтому контроль за такими товариществами осуществляют некие инициативные группы, входящие в состав органов управления (обычно это члены правления и его председатель). Жильцы на собрания не приходят, а решения принимать нужно. Отсюда и фальсификации…»
Проблема, однако, в том, что фиаско ТСЖ потерпело в момент когда его задумывали. ТСЖ, как и присно памятная «воронья слободка», было обречено. Если слободка вспыхнула ровно в полночь, подожжённая сразу с шести концов, то ТСЖ появилось и живет «в пожаре», который идет с «экономического» (никто не готов платить деньги) и «управленческого» (нет ни желания ни условий для самоуправления) концов.
Не знаю, почему это не было очевидно Иванову А.А., который тогда находился в гуще событий. С самого начала было понятно, что наше по-прежнему «советское» государство не может допустить, чтобы отношения между людьми развивались вне заранее установленных рамок. Точка. Дискуссия окончена. Участники жилищных отношений в России не могут иметь право отрегулировать свои взаимоотношения и возможность добиваться их исполнения. И речь не только о ЖКХ. С точки зрения «корпоративного законодательства» мы отстаем даже от некоторых африканских стран. И это при том, что запрос на него среди более чем состоятельных и влиятельных интересантов имеется.
Именно поэтому только «уполномоченный орган» от имени государства может привлечь Вашего соседа к мизерной административной ответственности если он курит или шумит, делает перепланировку, не доносит мусор до мусоропровода и т.д. и т.п., Не говоря о том, что во всем остальном мире, штрафы с нарушителей идут кассу ТСЖ. ТСЖ невозможно без самоуправления, а самоуправление в России запрещено.
Иногда кажется, что законодатель просто глумится. Возьмем хотя бы запрет на курение в общественных местах. Согласно закону протокол должен составить сотрудник полиции. Представим себе, что у нас хватает сотрудников органов внутренних дел, а не как сейчас. Предположим, что в момент когда Вы позвонили пожаловаться на своих соседей, у Вашего участкового нет более важных задач. В принципе, можно дальше не продолжать – слишком много допущений. Но тем не менее, ради чистоты эксперимента мы это сделаем. Вот полицейский собрался, вышел из опорного пункта, подошел (подъехал) к Вашему дому, потратил время чтобы открыть дверь, поднялся на нужный этаж. А там стоит дым и никого нет. Курильщики уже покурили 5 минут и ушли себе в квартиру. Ну и зачем оно ему надо? Чтобы выписать штраф в 500 рублей?
ТСЖ подразумевает ограничение прав отдельного собственника в коллективных интересах. У ТСЖ, также как и УК нет никаких реальных рычагов давления на «нехорошего собственника», кроме общественного порицания. На практике ни ТСЖ ни УК не может даже попасть в квартиру, когда собственник этому противится. О чем, вообще, можно говорить?
Наше ТСЖ на уровне своей концепции не имеет ничего общего ни с англосаксонский «кондоминиумом», ни с «континентальным» товариществом.
Для сравнения. В Швеции идея товарищества в многоквартирном доме доведена до логического конца. Т.е. квартира – это не объект недвижимости, но результат членства в "объединении собственников жилья" (bostadsrättsförening (BRF)). Т.е. сначала членство-доля, а потом, квартира. Объединению собственников жилья (ОСЖ) собственников жилья принадлежит и земельный участок. Если участок принадлежит третьему лицу, то тогда можно говорить только о неком специфическом праве на жилое помещения в чужом доме. Еще раз подчеркну, что без реального права на землю никого права на здание и собственность в нем быть не может. Если этого нет, то остается, только запись о праве собственности в ЕГРН. А в наших реалиях для участка многоквартирного дома иногда не то, что записи в ЕГРН, даже наличие границ не предусмотрено.
Купить квартиру (правильней сказать стать членом ОСЖ) просто так нельзя. Кандидатура нового члена должна получить одобрение других собственников. Объединение имеет право требовать (если это установлено уставом) от своих членов постоянно проживать и быть зарегистрированным в жилом помещении. А уж коллектив, со своей стороны, внимательно проследит за тем, что бы в твоей квартире вместо тебя никто не жил. Аренда квартиры третьим лицам, как правило, допускается. Но при соблюдении известных заранее установленных условий.
ОСЖ может принять решение об исключении кого-либо из членов. В таком случае квартиру придется продавать. Такое случается редко, но случается. Как правило основанием для исключения является попытки сдавать квартиру без разрешения.
Новый член объединения получает права на объект недвижимости и берет на себя обязательство тянуть тяжкую финансовую лямку. В этом смысле, ОСЖ, скорее, выступает механизмом «распределения» обязательств между членами, а не самостоятельным субъектом коммерческих взаимоотношений, который отвечает вместо своих членов, как у нас.
Швеция – не Россия. Здесь невозможно представить, что бы хоть какой-то элемент общего имущества эксплуатировался...
Источник: https://www.burmistr.ru/
📌 Прими участие в "Ярмарке УК" - выставка PRO управление недвижимостью
