Многие УК и ТСЖ ошибочно думают, что единственным источником дохода для них является строка – ремонт и содержание общего имущества. Данный тариф утверждается общим собранием собственников и не всегда удается его обоснованно поднять, так как многие собственники просто саботируют данные собрания. Что же в таком случае делать УК и ТСЖ? Ответ прост-источник дохода находится рядом. И, как уже правильно многие подумали, это общее имущество дома. Давайте перечислим, что же в принципе может приносить доход УК и ТСЖ.
1) Провайдеры и операторы;
2) Реклама в местах общего пользования;
3) Установка автоматов и иных устройств;
4) Вывески на фасаде многоквартирного дома;
5) Сдача чердачных и иных помещений в аренду
6) Выделение доли собственности для продажи;
7) Публичный сервитут;
Это семь основных направлений, которыми могут воспользоваться УК и ТСЖ для пополнения своих доходов. Для реализации права по коммерческому использованию общего имущества необходимы три составляющие: 1. Возможность «заработать» на доме: удобное месторасположение, наличие объектов общего имущества и интереса коммерческих организаций к его использованию. 2. Легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (2/3 голосов от всех собственников дома, что должно составлять не менее 67%). 3. Инициатор и инструмент реализации решений собственников: инициативная группа собственников, совет дома, правление ТСЖ, администрация УК.
Если с первыми пятью пунктами все понятно (кроме пункта «Провайдеры и операторы», о чем наши коллеги рассказывали здесь: https://okron.ru/articles/6863), то понятия публичного сервитута и выделения доли из собственности МКД для продажи-«темный лес» для УК и ТСЖ.
Сервиту́т— ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях. Согласно ч. 1 ст. 39.39, ст. 39.40 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 39.38 ЗК РФ, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута. С ходатайством об установлении публичного сервитута вправе обратиться организация:
1) являющаяся субъектом естественных монополий, - в случаях установления публичного сервитута для размещения инженерных сооружений, обеспечивающих деятельность этого субъекта, а также для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных сооружений, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции;
2) являющаяся организацией связи, - для размещения линий или сооружений связи, указанных в п. 1 ст. 39.37 ЗК РФ, а также для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных линий и сооружений связи, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции;
3) являющаяся владельцем объекта транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, - в случае установления публичного сервитута для целей, указанных в пп. 2-5 ст. 39.37 ЗК РФ;
4) предусмотренная п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ и подавшая ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, - в случае установления сервитута в целях реконструкции инженерного сооружения, которое переносится в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
5) иное лицо, уполномоченное в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута.
Плата за публичный сервитут осуществляется в соответствии со ст. 39.46 ЗК РФ. Более подробно об установлении публичного сервитута можно ознакомиться в гл. 7. ЗК РФ.
Сервитут-по факту, это предоставление участка в МКД или на территории, принадлежащей МКД для объектов (трубы или иная инфраструктура) РСО. В случае, если инфраструктура РСО заходит в подвал многоквартирного дома, необходимо учесть факт, что граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении указанных транзитных сетей определяется с учетом того, что на них не распространяются положения п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Поскольку транзитные сети не относятся к общему имуществу, их внешнюю границу невозможно установить по внешней границе стены многоквартирного дома. Такой вывод содержится, например, в постановлении ФАС Поволжского округа от 22.04.2013 по делу № А65-19356/2012. Граница между транзитными сетями и внутридомовыми сетями, как правило, определяется по точке врезки внутридомовых сетей в транзитный трубопровод (например, определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 № 308-КГ16-6464 по делу № А25-444/2014, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.2015 № Ф07-1654/2015 по делу № А42-3973/2014, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2013 по делу № А56-71015/2012).
Таким образом, опираясь на практику, можно сделать следующий вывод.
-Во-первых, необходимо определить, проходит ли транзитная инфраструктура на вашей территории;
-Во-вторых, необходимо уточнить, проходит ли данная инфраструктура далее на обеспечение иных зданий и сооружений коммунальным ресурсом;
-В-третьих, необходимо направить уведомление в свободной форме в РСО с вопросом о заключении соглашения по предоставления публичного сервитута. При получении отказа со стороны РСО-обратиться с соответствующим заявлением в Прокуратуру или Администрацию региона для понуждения РСО к его заключению.
Если вы везде получаете отказ-в таком случае обращаться в арбитражный суд-пример положительной судебной практики уже есть и вы можете ей воспользоваться. И не забудьте-данное соглашение должно быть зарегистрировано в органе Росреестра.
Теперь вернемся к выделению доли из общего имущества. Закон не позволяет просто так приобретать то, что принадлежит всем собственникам. В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение. Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам. Единственным верным решением здесь является уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом. Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 100% от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Кроме того, стоит помнить, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под домом в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок. Такой участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а обременения запрещены. Но тут кроются две проблемы: Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД. Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следует следующее-что собственники на общем собрании должны принять решение-кто именно будет уполномочен на сбор данных средств и на что они будут израсходованы.
Собственно, какие-либо споры с приобретением общего имущества встречаются нечасто, т.к. в многоквартирных домах не так много полезных площадей, пригодных для использования без создания препятствий доступу к инженерным сетям. К примеру, это помещения дежурных по подъездам (консьержей) и колясочные, помещения, где по проекту устроен второй вход в подъезд. Таких МКД не много, а домов с размежёванными участками с большой площадью и того меньше. Важно, что помещения должны иметь самостоятельное значение. В практике встречаются такие, которые логично отнести к общему имуществу в силу наличия в них коммуникаций, но в отсутствие общего собрания собственников они были переданы и используются как помещения с самостоятельным назначением. Подобная передача законна, если до неё в доме не была приватизирована ни одна квартира или комната в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1. Данная позиция принята Верховным судом РФ в определении от 19.03.2019 по делу № 5-КГ19-15. И всё-таки стать обладателем общего имущества возможно при соблюдении ряда процедур, включая состоявшееся общее собрание собственников, получение положительного экспертного заключения и, в случае уменьшения помещений, внесения изменений в технический паспорт дома, так как площадь мест общего пользования уменьшается и появляются новые помещения, то необходимо перераспределить нагрузки на тепловую энергию. Тем не менее вопрос платы, как за временное владение и пользование, так и за приобретение части общего имущества в собственность подлежит урегулированию решением общего собрания собственников.
Таким образом, в данной статье мы рассмотрели дополнительные источники дохода, которые могут получить УК и ТСЖ не поднимая при этом вопрос о повышении тарифа. А если у вас остались вопросы, или вы хотите более подробную консультацию в этом вопросе, пишите нам в чат или на почту: vopros@acon.pro.
С уважением к вам, Юрист-практик Мосьпан Владислав.
