Российские проектировщики инициировали реформу проектной документации: в состав проектов жилых домов может быть включен обязательный раздел «Эксплуатационная документация». Инициатива Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ), поддержанная ассоциацией «Совет ЖКХ», призвана сократить разрыв между строительством и последующим управлением зданием. Первая редакция изменений в постановление правительства о составе разделов проектной документации должна быть подготовлена до конца года.
Проблема: проект есть, эксплуатации нет
Сегодня проектировщики разрабатывают рабочую документацию, строители возводят объект, однако для самой продолжительной стадии — эксплуатации здания — документация не разрабатывается и не передается управляющим компаниям. Как поясняет советник президента НОПРИЗ Леонид Чернышов, это приводит к тому, что требования к эксплуатационной надежности, ремонтопригодности и энергоэффективности, формализованные на стадии проектирования, не фиксируются в документах, доступных эксплуатирующей организации.
Цена проектных просчетов
Отсутствие эксплуатационного раздела в проекте оборачивается для жителей реальными финансовыми потерями. Директор по сервису группы «Комфорт» Елена Семенихина приводит примеры: в высотных домах часто не хватает точек набора и слива воды, из-за чего клинерам приходится спускаться на первый этаж или в паркинг за чистой водой — это либо снижает качество уборки, либо требует увеличения штата. На одном из объектов не был предусмотрен сценарий удаления снега со стилобата: снег приходилось вручную загружать в контейнеры и спускать на лифте, что в 2025 году обошлось жителям примерно в 600 тыс. рублей за год.
Предварительные расчеты по одному из зданий показали, что прогнозируемая стоимость эксплуатации оказалась на 45% выше среднерыночного уровня. Причина — отсутствие помещений для переодевания и отдыха персонала, а также доступ к инженерным узлам, требовавший аренды дорогостоящей техники. После консультации с УК нужные помещения добавили, оборудование перенесли, а корректировка фасада с сильно выступающими элементами (требовавшими привлечения промышленных альпинистов после каждого снегопада) позволила сократить прогнозируемую стоимость содержания дома на 15%.
Взгляд девелоперов: инициатива обоснована, но требует аккуратности
Девелоперы признают разрыв между проектированием и эксплуатацией. Как отмечает председатель правления ГК RESPECT Илья Линник, проектные решения не всегда оцениваются с точки зрения ремонтопригодности, доступности инженерных узлов и стоимости обслуживания, а будущая УК нередко подключается уже после того, как ключевые решения зафиксированы.
При этом эксперты предупреждают: включение полноценного раздела потребует от проектировщиков дополнительных компетенций и трудозатрат, что отразится на стоимости проектирования и может повлиять на график вывода объекта. Если не будет детальных методических требований к содержанию раздела, появится риск шаблонного заполнения, которое создаст административную нагрузку, но не решит исходной задачи. Рынку нужна не просто новая обязательная форма, а понятные требования к составу и глубине раздела, возможность типизации для повторяемых проектов и механизм реального вовлечения эксплуатирующих организаций на стадии проектирования.
Позиция законодателей: «при наличии» — недостаточно
Первый зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева подчеркивает: сегодня существует серьезный разрыв между качеством проекта и качеством последующей эксплуатации. Постановление правительства предписывает передавать от застройщика управляющей организации всю документацию, однако формулировка «при наличии» слишком мягкая — ответственности за непередачу нет, как и требований к качеству документации.
Более того, единственным критерием определения стоимости содержания дома является решение общего собрания. «Законодательство позволяет собственникам принять минимальный тариф на содержание даже самого „умного“ и технологичного дома. И этого тарифа хватит исключительно на мытье полов, но никак не на обслуживание сложных инженерных и электронных систем, уникальных фасадов и садов на крыше», — отмечает депутат.
Включение «Эксплуатационной документации» в проект, по мнению Разворотневой, станет первым шагом: документ будет обязательным для каждого объекта, а на уровне подзаконных актов можно будет установить его форму и содержание, предусмотрев процедуры обслуживания технологичных систем (лифтов, приборов учета), периодичность освидетельствования и замены. Однако ключевая задача — сделать эти требования основой для расчета тарифов для каждого конкретного дома, чтобы собственники, покупая дорогие квадратные метры, понимали, что инновационное жилье потребует более дорогого обслуживания.
Размещайте свои товары и услуги в разделе «Закупки» на платформе «ОкРОН».
