Прогнозируемый валовой объём предложения в складском сегменте к концу первого полугодия 2026 года может составить 723 тыс. м2. Такую цифру озвучил на конференции "Делового Петербурга" директор департамента индустриально–складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелёв.Показатель учитывает 250 тыс. м2 спекулятивных складов, введённых и планируемых к вводу в первом полугодии, 181,2 тыс. м2 в уже построенных объектах в виде прямой вакансии и 119,1 тыс. м2, которые можно занять по договору субаренды. Ещё 172,3 тыс. м2 — площади, планируемые к высвобождению."Этот показатель является рекордным как минимум за последние 6 лет и составляет более 12% от текущего объёма складского рынка Петербурга и Ленобласти. Для поглощения такого объёма может потребоваться до полутора лет, тогда как при более благоприятной конъюнктуре этот процесс мог занять около года. Фактические темпы заполнения свободных площадей будут зависеть от макроэкономической ситуации и деловой активности арендаторов, которые на фоне неопределённости занимают выжидательную позицию", — говорит Александр Шевелёв.
Другие консультанты приводят меньшие цифры, но все согласны с тем, что вакансия на рынке растёт вместе со сроками экспозиции и количеством желающих оптимизировать площади.
"На текущий момент рынок качественной складской недвижимости Санкт–Петербурга и Ленинградской области составляет 5,73 млн м2 с учётом введённого в этом году спекулятивного склада площадью 85 тыс. м2. С учётом текущей прямой вакансии, ожидаемого освобождения объектов в течение ближайших 6 месяцев, а также площадей, предлагаемых в субаренду, общая вакансия к середине года может составить порядка 7,2%, или около 420 тыс. м2, — говорит партнёр, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. — Вакансия более–менее равномерно распределена по объектам и в большинстве случаев не превышает 5–7% на каждом из них. Абсолютно пустых объектов нет, за исключением недавно введённых".
Он уверяет, что такой показатель не является критичным и не вызывает ажиотажа ни со стороны клиентов, ни со стороны собственников.
"Оценку на уровне 0,7 млн м2 мы считаем завышенной. Даже с учётом скрытой вакантности и потенциального высвобождения площадей такой объём на рынке не сформируется. Для Санкт–Петербурга показатель 0,7 млн м2 был бы избыточным. По состоянию на февраль 2026 года объём предложения качественных складских площадей классов А и В в Петербурге и Ленинградской области составляет около 150 тыс. м2 с учётом субаренды. При пессимистичном сценарии к середине года максимальный объём вакантных площадей может достигнуть 300 тыс. м2, — говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев. — По нашим прогнозам, уровень вакантности будет находиться в диапазоне 2–2,5% с учётом субаренды на протяжении всего 2026 года".
Площадей стало больше, чем арендаторов
Большой объём планируемых к вводу складских площадей объясняется несколькими факторами. Во–первых, на фоне существенного роста, начавшегося ещё в ковид, с 2020 года на рынке наблюдался строительный бум. Рекордный ввод был в 2023 году — 0,97 млн м2 в классах А и В. Охлаждение, наступившее в конце 2024–го — начале 2025 года, заставило многих пересмотреть свои планы и по возможности перенести сроки ввода.
По оценкам NF Group, в 2026 году девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию качественной складской недвижимости на уровне 626 тыс. м2, причём почти половина этого объёма (48%) придётся на спекулятивные объекты.
По данным Bright Rich | CORFAC International, к числу крупнейших спекулятивных объектов, ввод которых запланирован на первую половину 2026 года, относятся складские комплексы 100к (82 тыс. м2), "Красный Бор" (59,9 тыс. м2), "Reforma Предпортовая" (17,3 тыс. м2), "Терминал 78" (17,3 тыс. м2).
Во–вторых, в попытках снизить "косты" компании начали оптимизацию занимаемых площадей. Одни отказываются от аренды, другие пытаются сдать часть своих объектов в субаренду. Например, в прошлом году более 100 тыс. м2 предлагалось в складах Ozon. Однако к концу года онлайн–ретейлер отозвал предложение.
"Предложение в субаренду в Петербурге и Ленобласти в основном сформировано за счёт площадей, которые занимают логистические компании и торговые сети. В частности, речь идёт о площадях “Сберлогистики”", — говорит Александр Шевелёв. По данным "ДП", в субаренду площади также предлагают "Деловые линии", ПЭК и другие компании.
Одновременно выжидательную позицию заняли арендаторы, особенно крупные предприятия. Подписывать договоры на значительные площади на длительный срок согласны лишь немногие.
"Поглощение сейчас непрогнозируемо. Если раньше любые площади могли уйти в течение месяца, то сегодня срок экспозиции увеличился до 6–8 месяцев. Даже ликвидные объекты в хороших локациях могут простаивать, несмотря на предлагаемые льготы и дополнительные условия", — говорит Филипп Чайка.
По словам Александра Шевелёва, основными драйверами спроса сейчас выступают производственные компании, дистрибьюторы, ретейлеры и маркетплейсы, которые в прошлые годы были лидерами по поглощению. Всё более заметны на рынке логистические компании, услуги которых пользуются спросом со стороны большого числа клиентов, не имеющих собственных складов и нуждающихся в аренде.
Отрицательный рост ставок
По итогам 2025 года складской рынок, который активно развивался в последние годы по всем показателям, дал отрицательную динамику по стоимости аренды. Ставки перестали расти, что было крайне сложно предсказать исходя из темпов увеличения прошлых лет.
По данным NF Group, в 2018 году средняя ставка в Петербурге составляла 3924 руб./м2 в год (без учёта НДС и операционных расходов), к 2021 году она выросла до 5800 руб./м2 в год. В 2023 году было уже 8650 руб./м2, а в 2024–м — 10 800 руб./м2. Разные брокеры приводят разные цифры, но все сходятся в том, что если год назад собственники в классе А могли запрашивать ставку до 11 тыс./м2 в год, то сегодня цена предложения снизилась — по разным оценкам, до 9,5–10,5 тыс. руб./м2.
"Что касается ставок аренды, мы не ожидаем существенных изменений к середине года. Несмотря на достаточно низкий спрос и стремление компаний к оптимизации, вакансия не настолько велика, чтобы собственники массово шли на дисконты. В пределах 5% — нормальная ситуация для удержания текущего уровня ставок с возможностью предоставления индивидуальных условий — например, в виде арендных каникул", — объясняет Филипп Чайка.
Говорить о панике или массовом снижении ставок не приходится: в целом по рынку, особенно в классе А, уровень цен сохраняется, настаивает он.
В классе В ситуация сложнее из–за различий в удалённости, форматах и характеристиках объектов. Там разброс больше, условия договоров менее жёсткие и отдельные собственники могут предлагать более низкие ставки.
При инерционном сценарии средние ставки аренды складов класса А могут опуститься до 9 тыс. рублей за 1 м2 в год (без НДС и эксплуатационных расходов), считают в Bright Rich | CORFAC International. При этом собственники отдельных объектов, скорее всего, будут готовы предоставлять дополнительный дисконт к этому уровню, для того чтобы выиграть конкуренцию за арендатора.
"Ситуация не катастрофическая"
Традиционно сбалансированным рынок считается при вакансии в районе 10%. Поскольку в последние годы в Петербурге она была существенно ниже, а в некоторые периоды составляла менее 1%, сегодняшние показатели могут выглядеть более драматично, чем есть на самом деле, отмечают эксперты.
"Ситуация сейчас не катастрофическая, но с негативным оттенком — клиентов действительно меньше", — говорит Филипп Чайка. Считается, что на данный момент рынок находится в состоянии относительного равновесия. Однако это равновесие хрупкое: малейшее изменение макроэкономической ситуации или геополитического фона может либо снизить, либо повысить вакансию.
В любом случае российский складской рынок, и петербургский в частности, в перспективе продолжит рост, уверены эксперты, а текущий негативный период является кратковременным. Дело ещё и в том, что по уровню обеспеченности складской недвижимостью (менее 0,4 м2 на человека) Россия по–прежнему серьёзно отстаёт от других стран. Для сравнения: в Китае это 0,8 м2, в США — 4 м2, в Германии — 4,4 м2 на человека.
Подробнее https://www.dp.ru/a/2026/03/02/deficit-skladskih-ploshhadej
