Минстрой подтвердил: размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, который утверждают собственники помещений, не привязан к цене договоров, которые управляющая организация (УК) заключает с подрядчиками.
Поэтому:
• УК не обязана «возвращать разницу» собственникам, если подрядный договор оказался дешевле утверждённой платы за содержание лифтов;
• подрядчик не обязан компенсировать УК разницу, если его работы стоят дороже «лифтовой» части платы, установленной общим собранием;
• платить подрядчику нужно по цене договора с ним, а не по «доле» из платы собственников.Ниже — правовая рамка, практические последствия и «чек-лист» документов.
Правовая рамка
1) Лифты — часть общего имущества, их работа должна быть безопасной и требующей постоянного обслуживания. Основание — ст. 36, 154, 156 ЖК РФ, Правила № 491, а также техрегулирование безопасности зданий и сооружений.
2) Плата за содержание жилого помещения определяется так, чтобы обеспечить содержание общего имущества (включая лифты) по закону и на разумном уровне;её устанавливает общее собрание собственников (ОСС) минимум на год.
Пленум ВС РФ № 22 отдельно подчёркивает обязанность вносить плату независимо от фактического пользования лифтом.
3) Кто и как обслуживает лифты.
Правила № 1744 допускают, что лицо, управляющее МКД, может выполнять работы собственными силами или привлекать специализированную организацию — обязанности заключать договор обслуживания «по умолчанию» нет; способ выбирает управляющая организация.
4) Разъяснения Минстроя (письмо № 45893-ДН/04).
• Законом не установлена взаимосвязь между платой собственников за содержание и текущий ремонт и ценой подрядных договоров УК.
• У подрядчика не возникает обязанности возвращать разницу, если цена его договора выше «доли» из платы собственников.
• У УК не возникает обязанности возвращать собственникам разницу, если подряд дешевле.
• Оплата подрядчику производится в размере, установленном договором с ним.
• Письма федеральных органов не являются НПА (их правовая сила — разъяснительная).
Что это значит на практике
Для управляющих организаций
1. Бюджет и тариф — не «рублёвое зеркало» договора.
Плата за содержание — это агрегированный источник финансирования комплекса услуг и работ по ОИ МКД.
Она не обязана копировать сметно-договора подрядчиков по каждой позиции.
Важен результат: надлежащее содержание и соблюдение стандартов качества и периодичности по Правилам № 491 и № 1744.2. Излишки/дефициты по конкретной статье (например, лифты) могут перекрываться внутри «корзины» содержания в пределах утверждённого перечня и качества.
Обязательств «автоматического перерасчёта» нет — основание для снижения платы возникает при ненадлежащем оказании услуг/работ (механизм изменения по Правилам № 491), а не из-за того, что подряд оказался дешевле.
3. Договор с подрядчиком — первичен для расчётов.
Оплата идёт по цене и порядку, согласованным в договоре, с учётом KPI (СОП, аварийная готовность, регламенты осмотров, сроки устранения неисправностей, штрафы).
4. Документируйте «разумность» размера платы (ст. 156 ЖК РФ;Пленум № 22): расчёты, сметы, коммерческие предложения, обоснования индексации, протоколы ОСС.Это снизит риски претензий ГЖИ и споров с собственниками.
Для ТСЖ/ЖСК
Логика та же: размер платы утверждает ОСС; договоры с подрядчиками заключает правление/председатель в рамках бюджета и перечня услуг, а расчёты с ними ведутся по договорной цене.
Для собственников помещений
1. Требовать «вернуть разницу» только потому, что подряд по лифтам подешевел, — правовых оснований нет.
Основания для перерасчёта возникают при ненадлежащем качестве или перерывах сверх допустимых.
2. Влияйте на будущий размер платы через ОСС:корректируйте перечень услуг, объёмы, стандарты качества, индексацию, сроки и порядок пересмотра.
Это управленческий, а не «матч-к-матчу» бухгалтерский инструмент.
Частые спорные ситуации и ориентиры
Ситуация 1. Подряд на обслуживание лифтов подешевел — собственники требуют перерасчёт «задним числом».
Ориентир: перерасчёт законом привязан к качеству/перерывам и порядку Правил № 491, а не к ретроспективному сравнению цен.
Для будущих периодов ОСС вправе снизить плату, но без обратного «автоворота».
Ситуация 2. Цена подряда выросла — УК не «укладывается» в утверждённую плату за содержание.
Ориентир: обязательство перед подрядчиком — по договорной цене; при структурном росте издержек инициируйте ОСС для корректировки платы/перечня.
В отсутствие решения — УК несёт риск, но это не создаёт у подрядчика «долга» перед УК или у УК — «долга» перед собственниками из-за разницы.
Ситуация 3. Требование о «неосновательном обогащении» к УК, если подряд дешевле.
Ориентир: при надлежащем оказании услуг по содержанию и соблюдении перечня/качества оснований для неосновательного обогащения нет; плата носит целевой характер «обеспечения содержания», а не оплату конкретного подрядного прайса.
(Позиция подтверждена логикой ст. 156 ЖК РФ и Пленума № 22 о разумности и обязанности платёжa.)
«Чек-лист» документов для УК
1. Договор на обслуживание лифтов (со специализированной организацией или внутренний регламент при собственных силах):
– предмет, состав и периодичность работ;
– 24/7 аварийная готовность;
– сроки реагирования и восстановления;
– порядок ППР/ТО, осмотров и испытаний;
– контроль качества, претензионный порядок, штрафы;
– SLA/KPI и отчётность;
– порядок индексации и пересмотра цены.
2. Обоснование «разумности» платы: расчёт (смета) по ст. 156 ЖК РФ, ссылки на минимальный перечень и стандарты содержания, коммерческие предложения, протокол согласования цены/перечня.
3. Протокол ОСС: утверждение размера платы, перечня услуг/работ и стандартов качества;делегирование УК права выбирать подрядчиков и методику индексации на следующий период.
4. Внутренний регламент контроля качества: форма актов осмотров, учёт инцидентов, фото- и видеоприложения, реестр простоев.
Это база для защиты от претензий и для применения штрафов к подрядчику.
Как формулировать решения ОСС (примерные формулировки)
• «Утвердить размер платы за содержание жилого помещения в размере … руб./кв. м в месяц с 01.01.2026 сроком на 12 месяцев, перечень услуг/работ — согласно Приложению № 1;стандарты качества — согласно Приложению № 2».
• «Поручить УК определять способ выполнения работ по содержанию лифтов (собственными силами или с привлечением подрядных организаций) и заключать договоры на условиях, обеспечивающих соблюдение требований законодательства и стандартов качества».
Важное ограничение статуса письма Минстроя
Письмо № 45893-ДН/04 — не нормативный акт и не заменяет закон или постановление.
Это разъяснение ведомства, которое учитывают надзор и суды, но оно не отменяет требований ЖК РФ, Правил № 491 и № 1744 и не подменяет решения ОСС.
Минстрой снял частый повод для споров: «ценовая связка» между платой собственников и подрядными договорами по лифтам законом не установлена. Для практиков это означает:
• считать и платить подрядчику — по договору с ним;
• обеспечивать «разумность» и достаточность платы на уровне ОСС — через перечень, качество и бюджет, а не через «копирование» подрядных смет;
• пересмотр платы — инструмент будущих периодов, а перерасчёт — механизм качества, а не «разницы в цене».
Использованы: ЖК РФ и подзаконные акты, Постановление Пленума ВС РФ № 22, Правила № 491 и № 1744, а также письмо Минстроя России от 06.08.2025 № 45893-ДН/04.
Источник: Ассоциация юристов России
📌 Прими участие в "Ярмарке УК" - выставка PRO управление недвижимостью
Другие новости категории "Эксплуатация" читайте здесь
