Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента. По данным IBC Real Esate, к концу первого квартала общий объём недвижимости в розничных ЗПИФ оценивался в 4,1 млн кв. м, из которых 78% пришлось на складской сегмент, 11% – на жилой (в том числе, апартаменты), 6% – на офисный и 5% – на торговый. «Доклад ЦБ РФ от 7 июля «Перспективные направления развития регулирования розничных ПИФ» в очередной раз подчёркивает приоритетность и важность направления для регулятора, и выделяет цифровые финансовые активы (ЦФА) в качестве одного из инструментов для токенизации паев ЗПИФ, – добавляет Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ». – Вместе с тем, цифровизация рынка и расширение спектра доступных решений требуют комплексного подхода к управлению рисками, направленного на обеспечение защиты прав и интересов розничных игроков». Основные плюсы ЗПИФ прежние – можно «вложиться в недвижимость», не покупая проекты, и даже самый дорогой пай будет дешевле стоимости всего объекта, напоминает Ольга Злотя, генеральный директор юридической компании LCI Partner. «Не придется тратить время на поиск подходящего варианта и оформление сделки, а потом — на поиск арендаторов или покупателей – всё берёт на себя управляющая компания, — перечисляет эксперт. — Она же проверяет надёжность продавцов и страхует приобретаемую недвижимость. Ещё одно возможное преимущество закрытых фондов – они могут показать доходность выше уровня инфляции; доходность пая складывается из дивидендов от аренды и роста стоимости объекта».
Однако слишком многое зависит от опыта, зрелости и компетенций конкретной управляющей компании, от инвестиционной стратегии до управления активами, включая оценку и страхование рисков, указывает Алексей Новиков, управляющий партнер NF GROUP. «Сейчас на законодательном уровне основной документ — закон о ПИФах (№156-ФЗ), в рамках которого ЗПИФы обязаны иметь депозитария, аудитора, оценщика, — продолжает г-н Новиков. — Но регулирование рисков, по сути, передано на усмотрение управляющей компании, что оставляет инвестора один на один с практикой риск-менеджмента в конкретном фонде. В лучшем случае, последние используют страхование имущества и ответственности, аудит, мониторинг арендопотока и оценку ликвидности портфеля. В худшем — такие меры либо отсутствуют, либо применяются формально. Отдельный блок — страхование от форс-мажоров (пожаров, затоплений, стихийных бедствий) — чаще всего есть, но не всегда покрывает весь спектр потенциального ущерба. Встречаются и случаи, когда в портфель фонда попадают объекты с юридическими или техническими ограничениями, не выявленными на этапе покупки. Например, отсутствие актуального разрешения на ввод в эксплуатацию или нарушение градостроительных норм может привести к запрету эксплуатации и снижению доходности. Подобные риски зачастую не покрываются стандартными страховыми полисами и не компенсируются пайщикам напрямую».
Источник: C.R.E ru
📌 Прими участие в "Ярмарке УК" - выставка PRO управление недвижимостью
Другие новости категории "Управление" читайте здесь
