Он указал, что размещение рекламы допустимо, если решение об этом принято квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме
Одна из экспертов «АГ» считает что определение ВС сформирует единообразную правоприменительную практику по вопросу принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД. Другая отметила, что Суд исправляет ошибки нижестоящих инстанций, которые оставили без внимания положения жилищного законодательства, касающиеся порядка определения количества голосов собственников. Третья полагает: проблема заключается в том, что застройщики сразу при выдаче ключей предлагают собственнику подписать дополнительные документы, где и указано согласие на размещение рекламных конструкций, однако собственники часто не вчитываются в эти документы и спустя время удивляются рекламе.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 4-КГ25-19-К1, в котором разъяснил, при каких обстоятельствах размещение застройщиком рекламной конструкции на крыше многоквартирного жилого дома законно.
Собственники квартир в многоквартирном жилом доме Андрей Губанов и Ирина Целовальникова обратились в суд с иском к управляющей компании «Эксперт-Сервис» и обществам – специализированному застройщику «ПСФ КРОСТ», «Порто», «ГрутФуд». Истцы указали, что ответчики без законных оснований пользуются общим имуществом многоквартирного дома для размещения рекламной конструкции на крыше здания и трех жидкокристаллических экранов в подъезде, что нарушает права собственников на владение принадлежащим им объектом недвижимости. Как отмечали истцы, никакие договоры с собственниками общего имущества МКД об установке рекламных конструкций, а также трансляции рекламы в подъезде жилого дома не заключались, плата за пользование общим имуществом МКД ни ответчиками, ни иными лицами в пользу истцов не вносилась. Они подчеркнули, что управляющая компания не предприняла никаких действий по пресечению незаконного размещения рекламных конструкций в доме.
Красногорский городской суд Московской области решением от 7 марта 2023 г. частично удовлетворил иск, признав незаконным размещение в подъезде жилого дома жидкокристаллических мониторов. Отказывая в части иска относительно рекламной конструкции на крыше, суд исходил из того, что ее размещение согласовано на общем собрании собственников помещений МКД в 2015 г., а также с администрацией городского округа в 2020 г.
Однако апелляционным определением Московского областного суда от 17 июня 2024 г. решение первой инстанции было частично отменено, а размещение рекламной конструкции на крыше МКД признано незаконным. Апелляция исходила из того, что наличие у ответчиков решения общего собрания собственников помещений МКД, в котором принимало участие 75,16% голосов, не дает застройщику права на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на крыше дома, поскольку при принятии решения о пользовании общим имуществом необходимо получение согласия всех собственников помещений в МКД. Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с указанными выводами.
Общество «ПСФ КРОСТ» и управляющая компания «Эксперт-Сервис» обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд, в которых просили об отмене судебных актов апелляционной и кассационной инстанций. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила: п. 1 ст. 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а в силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ крыши входят в состав общего имущества в МКД.
Как подчеркнул ВС, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. По смыслу норм жилищного законодательства определение порядка пользования общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, к которому относятся вопросы размещения рекламной конструкции на крыше многоквартирного жилого дома, осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома, принятым квалифицированным большинством голосов, т.е. не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Вместе с тем Суд пояснил: из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 20 августа 2015 г. следует, что общая площадь здания составляет 27 075 кв. м (1 кв. м площади помещения равен 1 голосу), участие в собрании приняли собственники и представители собственников жилых и нежилых помещений общей площадью 20 350,50 кв. м, что составляет 75,16% от общего числа голосов собственников помещений в МКД, согласие на размещение рекламной конструкции на крыше дома дали 96,59% собственников, участвующих в голосовании, соответственно, квалифицированный кворум для принятия решения о пользовании общим имуществом третьими лицами имелся. Данное решение, принятое собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, оспорено не было.
При таких обстоятельствах ВС признал незаконным и необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о признании незаконным размещения рекламной конструкции на крыше МКД со ссылкой на отсутствие согласия всех собственников помещений в доме. Первый КСОЮ допущенные нарушения норм права не исправил. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании незаконным размещения рекламной конструкции на крыше многоквартирного жилого дома, поскольку суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и верно истолковал нормы права, подлежащие применению к отношениям сторон.
Юрисконсульт АО «Семейный юрист» Анна Саруханян отметила, что затронутый Судом вопрос о порядке принятия решений собственниками помещений в МКД относительно пользования общим имуществом третьими лицами имеет высокую практическую значимость, так как подобное размещение рекламы в нынешних реалиях – очень частое явление. По ее мнению, определение ВС сформирует единообразную правоприменительную практику по вопросу принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД, в том числе в отношении заключения договоров об установке и эксплуатации рекламных конструкций. «Вывод ВС обоснован и направлен на соблюдение баланса интересов всех собственников помещений. При принятии решений по подобным вопросам не представляется возможным получение согласия абсолютно у всех собственников МКД, однако отсутствие 100% единообразных голосов не может нарушать права и законные интересы большинства», – полагает эксперт.
Адвокат Анастасия Иванова пояснила, что определение ВС освещает проблему правильного подсчета количества голосов собственников помещений, расположенных в МКД. «ВС исправляет ошибки нижестоящих судов, которые оставили без внимания положения жилищного законодательства, касающиеся порядка определения количества голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании собственников помещений в данном доме», – заметила она.
Анастасия Иванова обратила внимание, что ВС представил подробный математический расчет с учетом анализа материалов дела, руководствуясь тем, что доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Именно с учетом указанного Суд определил порядок расчета по «формуле»: 1 голос равен 1 кв. м. Эксперт подчеркнула, что ВС не впервые акцентирует внимание на данной «формуле», еще в Кассационном определении от 24 ноября 2021 г. № 80-КАД21-12-К6 высшая инстанция разъяснила правила подсчета голосов собственников МКД на общем собрании.
Адвокат КА «Династия», к.ю.н. Елена Дьякова пояснила, что основанием для использования общего имущества МКД в коммерческих целях является протокол общего собрания собственников, где собственники голосуют за подобное решение. «Но проблема здесь кроется гораздо глубже. Застройщики при выдаче ключей предлагают собственнику подписать лист голосования (где и указано согласие на размещение рекламных конструкций на фасаде или на крыше МКД), договор управления и иные документы помимо акта приема-передачи помещения и ключей. Счастливый собственник зачастую даже не вчитывается в данные документы, а потом удивляется, почему на фасаде рекламные конструкции или, например, почему теперь со всеми собственниками будут заключены прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, а не только с управляющей компанией. Подписание листа голосования в момент приемки квартиры за полгода до общего собрания собственников является незаконным. Срок обжалования таких решений – шесть месяцев. В условиях большого количества собственников сложно собрать кворум, чем и пользуются застройщики и управляющие компании, чтобы лоббировать свои интересы», – считает эксперт.
Анжела Арстанова
Источник: https://www.advgazeta.ru/
