Суд указал, что установленное ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требование о необходимости получения согласия всех жильцов МКД не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности граждан
По мнению одной из экспертов «АГ», проблема распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах сегодня стоит остро и определение Конституционного Суда лишь подтверждает это. Другая полагает, что в рассматриваемом случае необходим более гибкий подход, который особенно актуален для устаревшего жилищного фонда.
Конституционный Суд вынес Определение № 910-О по жалобе на неконституционность ст. 247 ГК РФ и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, регулирующих вопросы пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и порядка реконструкции, переустройства или перепланировки помещений с присоединением к ним общего имущества многоквартирного дома.
Ранее жилец многоквартирного дома Фархад Кузяхметов остеклил балкон в своей квартире, создав в том числе и козырек над ним. Такие работы были предварительно согласованы заявителем с соответствующим уполномоченным органом. Впоследствии общее собрание жильцов МКД 2/3 голосов одобрило его действия по остеклению балкона и установке козырька. Однако соседка сверху Г. обратилась в суд с требованием об обязании ответчика привести балкон в первоначальное состояние.
Суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что выполненные Фархадом Кузяхметовым работы уменьшили размер общего имущества, а единоличное пользование какой-либо частью общего имущества происходит при наличии согласия всех жильцов МКД, поскольку они в равной степени имеют право на пользование таким имуществом. Это решение далее устояло в вышестоящих инстанциях, которые также сослались на заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому выполненные ответчиком работы являются реконструкцией жилья, в результате чего уменьшилась площадь фасада МКД. В свою очередь, Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу Фархада Кузяхметова.
В жалобе в Конституционный Суд Фархад Кузяхметов указал, что ст. 247 ГК РФ и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой в контексте действующего правового регулирования и правоприменительной практики они обязывают жильца МКД получать согласие всех жильцов этого дома на остекление балкона.
Изучив доводы жалобы, Конституционный Суд отказал в принятии ее к рассмотрению. Он, в частности, напомнил, что в процессе управления таким сложным имущественным комплексом, как МКД, состоящим из помещений, принадлежащих разным лицам, пересекаются интересы значительного количества собственников и иных участников жилищных отношений (Постановление КС РФ от 2 июля 2024 г. № 34-П). Кроме того, у общего имущества МКД нет самостоятельной потребительской ценности и его функциональное предназначение сводится к обеспечению возможности беспрепятственного пользования жильем. В связи с этим оправдано установление дифференцированного регулирования порядка владения, пользования и распоряжения этим имуществом в зависимости от принимаемого жильцами МКД решения, касающегося судьбы этого имущества и вариантов пользования им.
Как отметил КС, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ закрепляет, что жильцы МКД владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме. В некоторых случаях в пользовании таким имуществом в целях, не связанных с удовлетворением соответствующих нужд собственников помещений, могут быть заинтересованы как отдельные жильцы, так и иные лица, не являющиеся таковыми. В частности, допускается пользование общим имуществом в МКД иными лицами, решение об этом принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов жильцов. Для принятия решения о пользовании общим имуществом жильцами МКД жилищное законодательство не предусматривает каких-либо положений, что повлекло применение для решения этого вопроса ст. 247 ГК РФ, согласно п. 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в судебном порядке. Эта норма, как ранее отмечал КС РФ, обеспечивает баланс интересов сособственников.
Суд указал, что в отсутствие в жилищном законодательстве релевантных конкретному вопросу, требующему правового регулирования, норм права приоритет отдается положениям гражданского или иного отраслевого законодательства, прямо применимым к этим отношениям, а в отсутствие и в нем соответствующих норм применяются положения жилищного законодательства в порядке аналогии закона. Таким образом, применение п. 1 ст. 247 ГК РФ при решении вопроса о пользовании общим имуществом жильцами МКД в судебной практике не было лишено определенных нормативных оснований.
КС также напомнил, что 24 июля 2023 г. в ГК РФ была введена ст. 259.3, которая, в частности, устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных ее п. 4 и 5, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством их голосов, если иное число голосов не предусмотрено Кодексом или законом. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам происходит на основе решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников недвижимых вещей. Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не передаются в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этом принято собственниками единогласно при условии ее непротиворечия закону. Эти нормы являются специальными по отношению, в частности, к ст. 247 ГК РФ. Следовательно, в системе текущего правового регулирования они применяются к отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом в МКД, если соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством.
В свою очередь, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех жильцов дома путем его реконструкции, а ч. 2 ст. 40 Кодекса закрепляет требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в таком доме, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД. Такое регулирование обеспечивает защиту интересов жильцов МКД и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в доме. Следовательно, установленное ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требование о необходимости получения согласия всех жильцов МКД не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности граждан.
КС также напомнил, что в основе права общей долевой собственности жильцов МКД лежат объективные предпосылки – технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества и обусловленные непосредственно свойствами самого дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания или деятельности людей.
В связи с этим, указал Суд, оспариваемые законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в деле с участием которого апелляция и кассация квалифицировали его действия как реконструкцию помещения, сопряженную с присоединением к нему части общего имущества в МКД. Установление же и исследование фактических обстоятельств, проверка обоснованности судебных постановлений с учетом этих обстоятельств, на чем фактически настаивает заявитель, не входят в компетенцию КС РФ.
Юрист Дарья Петрова заметила, что проблема распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах сегодня стоит остро и это определение Конституционного Суда лишь подтверждает это. «В рассматриваемом случае КС РФ лишь разъяснил соотношения норм жилищного и гражданского законодательства и сделал вывод о том, что на сегодня пробел в регулировании отсутствует. Соответственно, если речь идет о таком распоряжении общим имуществом собственников помещений в МКД, при котором происходит уменьшение такого имущества, необходимо получение согласия всех сособственников. Пока такой подход законодателя является максимально простым и понятным. Если происходит уменьшение активов жильцов МКД, то логично, что необходимо получение согласия каждого из них», – пояснила она.
С другой стороны, как считает эксперт, очевидно, что если речь идет о МКД, то количество жильцов в нем может быть очень большим, что на факте может заблокировать реальное распоряжение общим имуществом из-за невозможности прийти к единому мнению. «И эта проблема на сегодня на законодательном уровне не решена, так как очень сложно найти единственно верный справедливый баланс между правом частной собственности на имущество и необходимостью обеспечить оборот активов. Даже если установить правило о принятии подобных решений квалифицированным большинством голосов в 2/3 или 3/4, то все равно это не позволит учесть интересы каждого из собственников помещений в МКД. Поэтому пока законодатель не готов иным образом выстраивать баланс интересов каждого из собственников общего имущества в МКД и интереса гражданского оборота в целом», – резюмировала Дарья Петрова.
Декан юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Гульнара Ручкина полагает, что КС РФ вполне логично пришел к выводу о том, что оспариваемые заявителем положения соответствуют Конституции РФ, то есть получение согласия всех жильцов МКД не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности гражданина. «Исходя из самого существа спора, доводы заявителя могут иметь вполне объективный характер. Конституционный Суд же видит целесообразность защиты прав всех собственников сложной системы как МКД. Тем самым в законодательстве в части пользования общим долевым имуществом МКД установлены жесткие правила и нормы, требующие при реконструкции согласия всех собственников на подобные работы. При “вмешательстве” субъективного фактора, такого как разногласия с соседями, смерть соседа и т.д., возможны случаи, когда объективно отсутствует возможность у собственника квартиры законно улучшить условия для жизни. Индивидуальный спор между соседями может уйти в применение жестких норм, касающихся согласия всех собственников МКД на улучшения своего жилья или частичное использование общего долевого имущества», – заметила она.
По словам эксперта, фасад МКД как раз и относится к общей долевой собственности, в то же время этот фасад может и никак не использоваться жильцами дома или частичное использование при реконструкции никак не затрагивает их права. «Этот случай стоит рассматривать не с точки зрения несоответствия установленных жилищных и гражданских норм Конституции РФ, а с точки зрения гибкости жилищного законодательства и необходимости внесения соответствующих изменений. Когда изменения или реконструкции общей долевой собственности прямо не затрагивают права и интересы одного или нескольких собственников квартир, не влияют на несущие конструкции или безопасность граждан, проживающих в МКД, при разумной достаточности 2/3 согласий от общего числа жильцов МКД и согласовании компетентных органов права и интересы собственника жилья, желающего улучшить свои условия для проживания, возможно, не должны ставиться в зависимость от согласия всех собственников МКД. Особенно такой гибкий подход и смягчение требований жилищного законодательства были бы актуальны для устаревшего жилищного фонда», – заключила Гульнара Ручкина.
Фото Фотобанк Лори
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
