Высотные дома превращают жилье в многофункциональное пространство, но есть и свои минусы...
...Недавно первый жилой небоскрёб премиум-класса FIVE TOWERS на Ленинском проспекте в Москве преодолел отметку высоты в 100 метров. Планируется, что 75-этажный объект достигнет в высоту 274 метров. И таких зданий в первопрестольной уже немало.
Небоскребы – высотные дома выше 100 метров – все активнее входят в нашу жизнь. И не только в столицах – Москве и Санкт-Петербурге. «Равнение на высоту» взял, например, Екатеринбург, где количество таких зданий уже перевалило за десяток. Причем, это многофункциональные или жилые высотки. Понемногу подтягиваются и другие крупные города.
У потенциальных покупателей квартир отношение к приобретению жилья в супервысотном доме – очень разное, однозначной позиции здесь пока нет. По-разному смотрят на высотное строительство и девелоперы. Мы решили узнать у экспертов, насколько этот сегмент строительной отрасли вписывается в российские реалии, как он развивался в последние годы, какие проблемы испытывает, и как будет развиваться в дальнейшем?
Трансформация ЖК
- Ограничение высотности жилых многоквартирных домов прописано в муниципальных градостроительных нормах, в том числе в ПЗЗ — правилах землепользования и застройки и картах градостроительного зонирования, - объясняет Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский). - На высотность зданий в отдельных случаях влияет их близость к кварталам исторической застройки. Есть целые города, например, Суздаль, где высотное строительство запрещено с целью сохранения исторической идентичности и туристической привлекательности.
В то же время рост в высоту — это органический процесс, заложенный в саму логику развития городов: многократное копирование функций земельного участка приводит к появлению разных функциональных ярусов, а в мегаполисах потребность постоянного увеличения их количества обусловлена высокой ценой земли и большим количеством процессов и связей, которые нужно уместить на одном участке.
Так, власти Москвы в феврале 2024 года вообще отменили ограничение предельной высоты застройки, что соответствует последним трендам строительства в крупнейших мегаполисах мира. Актуальный уровень развития технологий позволяет сделать жизнь на высоте не менее комфортной, чем на нижних этажах. Архитекторы научились минимизировать ветровую нагрузку на башни и их раскачивание. Даже уход с нашего рынка западных производителей лифтового оборудования не смог затормозить рост высотности зданий: застройщики смогли оперативно переориентироваться на азиатских поставщиков скоростного вертикального транспорта.
Поэтому сейчас в Москве, да и в региональных столицах даже проекты жилья стандартного класса превышают 30 этажей, а число жилых небоскрёбов бизнес-класса и премиум сегмента выше 100 м неуклонно увеличивается. Со своей стороны, компания Прайм Лайф придерживается сбалансированного подхода к высотности башен в проекте ЖК «Первый Нагатинский»: во второй очереди запланировано строительство доминанты высотой 175 м.
Высотное строительство позволяет девелоперам более рационально подходить к насыщению жилых проектов разнообразными функциями. Так жилые комплексы трансформируются в многофункциональные пространства, где квартира — это только часть повседневного опыта на разных уровнях, которые могут включать в себя парки на крышах стилобатов, спортивные комплексы на нижних этажах, эксплуатируемые кровли, небесные мосты, приватные высотные террасы.
- Высотность проекта не имеет жесткой корреляции с ценами, - уверен Коноваленко. - Как уже говорилось, даже типовое жильё сейчас может превышать 30 этажей. Затраты на строительство и эксплуатацию высоток компенсируются тем, что на участке можно запроектировать больше квадратных метров. На стоимость больше влияют видовые характеристики, а они зависят не только от высоты зданий, но и от их посадки на участке. Конечно, пентхаусы в небоскрёбах будут дороже стандартных этажей, но этот формат в принципе отличается повышенной стоимостью, независимо от высоты здания.
Но высотное строительство уместно только в мегаполисах. Загородные проекты или жильё в небольших городах действительно в последние годы подвержены противоположному тренду.
Земля в дефиците
- Одна из ключевых причин, по которой выбор девелоперов падает на небоскребы, - это дефицит земли, - считает Юрий Гасанов, руководитель технической службы Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ. - Особенно остро проблема стоит в крупных городах. В зонах плотной городской застройки, особенно в престижных локациях свободные земельные участки ограничены в площади. Высотное строительство позволяет максимально эффективно использовать доступную площадь.
Вместо горизонтального расширения застройки девелопер может "расти вверх", увеличивая количество квартир на одном участке. В крупных городах к дефициту земель добавляется высокая стоимость участков, в связи с чем строительство высотного жилого здания - эффективный способ окупить затраты.
Иногда в условиях плотной инфраструктурной застройки отсутствует возможность для расширения: наличие дорог, путепроводов просто не позволит занять более широкий участок. Нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что небоскребы часто ассоциируются с современным урбанистическим стилем жизни и высоким уровнем комфорта.
Но если небоскреб так выгоден, то почему высотных жилых зданий в Москве, и тем более, по России, все-таки пока не так много? Наоборот, ощутим тренд на строительство зданий средней и малой этажности?
- Строительство высотного здания - крайне дорогостоящий и технологически сложный процесс, - объясняет Гасанов. - Например, для небоскреба необходимо использовать более сложные технологии, материалы и оборудование, включая усиленные фундаменты, высокопрочные конструкции, специализированные лифты и системы вентиляции.
Высотные здания требуют более дорогостоящего обслуживания. Речь идет о затратах на энергоснабжение, водоснабжение, отопление, а также на содержание лифтов, систем безопасности и противопожарной защиты. Эти расходы ложатся на плечи жильцов.
При всем при этом, любой небоскреб создает значительную нагрузку на городские коммунальные сети. В зоне старой застройки городская инфраструктура может быть не рассчитана на такое количество пользователей. Одновременно с этим высотные дома увеличивают плотность населения в районе, что приводит к повышенной нагрузке на дорожную сеть и общественный транспорт.
Есть и нюансы с позиции пожаробезопасности. Правила требуют наличия специального оборудования для тушения пожаров на большой высоте. Однако не во всех городах есть такая техника, что ставит под удар спрос на высотные дома.
Связана ли малая распространенность высотного жилья с технологическими сложностями, которые возникают, когда дом преодолевает отметку в 100 м?
- В этом случае увеличивается металлоемкость, стены должны быть толще, требуется больше арматуры, дороже крепеж для фасадов, дороже остекление, поскольку на высоте устанавливаются более толстые и дорогие стекла, объясняет Юрий Гасанов. - Но главная сложность - это противопожарная система, в состав которой входит большое количество подсистем, таких как: система оповещения, датчики задымленности, спринклерная система, система контроля состояния объекта, система управления лифтовым оборудованием.
Стандартные городские сети не могут обеспечить подъем воды на значительную высоту, поэтому требуется устройство специальных технических этажей, где устанавливаются дополнительные насосы и оборудование, что в итоге сказывается на конечной стоимости квадратного метра во всем ЖК.
Готово ли градостроительное законодательство к широкой имплементации жилого высотного строительства в большие города?
- И да, и нет, - считает Юрий Гасанов. - В последние годы разработаны нормы по строительству высотного жилья, разработаны противопожарные нормы, но львиная доля проектов возводится все же по специальным техническим условиям, поскольку проекты носят исключительно индивидуальный характер.
Охота за шедевром
- Главные аргументы девелопера, который начинает строительство жилого небоскреба, - дороговизна земли и нехватка свободных территорий в столице, особенно в центре, - считает Арсений Киселев, коммерческий директор «Завода МАФ «Новалур». - В то же время этот аргумент часто определяет один из минусов жизни в небоскрёбе - слишком маленький двор для огромного количества обитателей дома. Особенно неудобно семьям с детьми, которым обязательно нужен простор для игр, для развития силы, ловкости, внимания и коммуникативных способностей.
Даже элитная высотка, оснащенная современными игровыми площадками, как правило, ограничена в площади придомовой территории. Между тем, кроме детей, в ней заинтересованы и владельцы домашних животных, и пожилые люди. Да и вечно занятые работой жители порой нуждаются в отдыхе на открытом воздухе, причем не только под облаками, но и в дворовой беседке, на беговой или велодорожке… А во дворе жилого небоскреба слишком тесно. Да, например, наша компания научилась изготавливать стильное, удобное оборудование для площадок разных габаритов. Мы в состоянии скомпоновать его так, что дефицит площади будет ощущаться минимально. Однако комфортнее, когда места на придомовой территории изначально хватает всем. На мой взгляд, жилые высотки более актуальны в тех случаях, когда это апартаменты, особенно апарт-отели. При временном проживании оснащение двора не так важно, как при постоянном. Строительство апартаментов обычно не предусматривает обязательную детскую площадку, как и другую дворовую инфраструктуру.
Так что апарт-небоскреб, точечно возведенный в самом престижном, дорогом районе, может стать очень удачным архитектурным и коммерческим решением. Даже если он занимает относительно небольшой участок.
- В России с ее территориальным богатством возводить небоскребы стоит только тогда, когда есть возможность делать из них архитектурные шедевры, - резюмирует Киселев. - Строить высотки из соображений экономии земли у нас нецелесообразно, - разумнее расширять пространство мегаполиса, обеспечивая хорошую транспортную доступность окраин. А если возводится небоскреб, то он обязан быть знаковым, необыкновенным, великолепным, к тому же идеально вписанным в окружающую архитектурную среду.
Высоко сижу, далеко гляжу
- С активным ростом и развитием городов высотное строительство набирает популярность, - считает менеджер по развитию сегментов DIY и Акустика компании РОКВУЛ Александр Коршунов. - Поскольку с функциональной точки зрения такие здания обеспечивают больше полезных площадей, но занимают при этом небольшую территорию. Однако это, скорее, применимо к крупным городам, где проблема свободных под застройку территорий стоит более остро.
Четкое определение термина «небоскреб» в нормативной документации отсутствует, есть похожее – «высотное здание», то есть здание выше 75 метров. Согласно данным ЕРЗ РФ, наблюдается тенденция роста средней этажности жилых зданий.
- Такие здания обладают как очевидными преимуществами, например – красивыми видами, открывающимися с высоты, так и определенными неудобствами, с которыми сталкиваются жители – тем же красивым видом можно любоваться только через закрытое окно, так как по соображениям безопасности, если ваша квартира расположена на высоте более 75 метров, допускается установка только специальных не открывающихся окон.
Стоит признать, что жители небоскребов, живущие на более высоких этажах, меньше подвержены воздействию выхлопных газов, до них также реже «долетают» тополиный пух и насекомые. Также в таких высотных зданиях, как правило, хорошо развита инфраструктура – есть различные магазины, салоны красоты, аптеки, социальные объекты в пешей доступности, а иногда – фитнес-центры, кинотеатры и другие атрибуты для проведения досуга.
Однако, проживание в небоскребе имеет и свои минусы – зачастую жители сталкиваются с дефицитом парковочных мест. Машиноместо на подземном паркинге может позволить себе не каждый, а это иногда единственный вариант для парковки. Транспортная инфраструктура также, как правило, перегружена – подъездов к зданию немного, а желающих – большое количество, поэтому часто образуются пробки.
Могут стать головной болью и лифты, особенно в новостройках, где они часто ломаются из-за перегрузов или неправильной эксплуатации. Но даже если вы живете не в новостройке, то в часы пик, когда люди идут на работу или с работы, их можно подолгу ждать, а если лифт сломан, то перспектива идти на высокий этаж пешком не внушает оптимизма.
- Очень важная тема – это пожарная безопасность, - солидарен с другими спикерами Коршунов. - Если при строительстве или отделке использованы горючие материалы, то огонь может стремительно распространиться по всему зданию, а вот оперативно эвакуировать людей, особенно с верхних этажей, будет сложно, как и приступить к тушению пожара «на высоте».
Не стоит забывать и об акустическом комфорте – в высотках иногда живут не только шумные соседи, но и располагаются фитнес-центры, которые могут создавать дискомфорт жильцам дома.
В целом, небоскреб – это сложная конструкция, где необходимо предусмотреть и учесть множество самых разных нюансов, как при проектировании, так и при строительстве, и далее при обслуживании. Не все проектные организации имеют опыт создания и согласования подобных проектов, не все подрядные компании обладают опытом, необходимым оборудованием и финансовыми ресурсами возводить такие сложные сооружения. Плюс, крайне важно использовать специальные материалы, конструкции и инженерное оборудований.
Главной же, по-видимому, остается привычка к малоэтажности – небольшой двор с уютными невысокими домами все-таки видится более предпочтительным, чем свечка, в которой ты никого не знаешь, и нужно приложить огромные усилия, чтобы обеспечить в таком доме комьюнити и взаимодействие с соседями - ближними и дальними.
А если сломается лифт, прилагать усилия нужно будет уже для того, чтобы достичь своего жилья. Заветный «свет в оконце» будет располагаться слишком высоко.
Впрочем, поживем - увидим. С внедрением в повседневную жизнь технологий может наступить тот день, когда можно будет с уверенностью сказать о высотном комфорте и высокой повседневности.
Фото "Строительство.RU"
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
