В сегменте управления коммерческой недвижимости постоянно происходят изменения, связанные с волатильностью рынка, ставкой ЦБ и так далее. В этой статье расскажем, как обстоят дела с property management у ведущих игроков рынка.
Классические форматы офисов
Алена Кудрявцева, коммерческий директор офисного парка Comcity, в рамках конференции Ъ «Управление и эксплуатация. Акценты-2025» рассказала, что за 10 лет портрет арендатора офисной недвижимости очень изменился. «Если раньше компании, которые выбирали децентрализованные проекты, хотели сократить расходы или консолидировать бизнес, то теперь к нам приходят с запросом на укрепление HR-бренда», - уточнила она, добавив, что 10 лет назад 85% арендаторов парка были ИТ-компании, сейчас же их 50%, остальные - логистические, транспортные, FMCG, финансовый сектор».
«В Comcity мы фокусируемся на долгосрочных партнерских отношениях с арендаторами: средний срок договоров составляет 8 лет с без права расторжения. В прошлом году мы сдали в аренду 38 500 кв. м. Наиболее востребованный формат площадей — 2500 кв. м.Наша стратегия выходит за рамки формального подписания документов. Для усиления коммуникации мы создали Клуб арендаторов, который объединяет уже более 100 представителей. Участники активно вовлечены в развитие Comcity. Такой подход не только укрепляет лояльность, но и формирует сообщество, заинтересованное в долгосрочном успехе проекта», — отметила эксперт компании.
Сервисные и гибкие офисы
Андрей Четвериков, генеральный директор Business Club PM, отмечает, что сегмент сервисных офисов сейчас активно развивается и становится всё более востребованным среди арендаторов. Прежде всего это связано с тем, что компании заинтересованы вернуть своих сотрудников на работу в офисы. А чтобы это обеспечить нужен высокий уровень сервиса. «Мы на своих объектах предоставляем бесшовный сервис "от зубочистки до химчистки". И практически все наши арендаторы не прибегают к услугам аутсорсных компаний и активно пользуются услугами, которые предоставляет Business Club», - уточняет он.
По словам эксперта, чтобы арендаторы не ощущали на себе рост арендной ставки, компания делает всё, чтобы удерживаться в рамках договорных обязательств. «Для этого мы ведем расчет расходных материалов и следим за актуальными акциями на эти материалы. Эта аналитика помогает нам держаться в рамках себестоимости, чтобы это не отражалось на повышении арендных ставок. Ещё мы отмечаем, что восстаноление устаревающих офисных зданий в центре привлекает новых арендаторов. Отличный пример - здание на Газетном, 17, где разместился сервисный офис Business Club, который был сдан Московской бирже в прошлом году, знаковая для рынка сделка», - заключил он.
Формат light industrial
В свою очередь, Артем Пичугов, директор по управлению недвижимостью Parametr, рассказал, что в сегменте аренды light industrial сложился высокий уровень неудовлетворенного спроса, поскольку до 90% площадей покупают конечные пользователи под размещение собственного бизнеса. Фактически единственная возможность арендовать light industrial – заключить договор с инвестором, который приобрел помещение на этапе стройки. Говоря о портрете покупателя он отметил, что 56% - производители; 22% - розничная торговля; 12% - еком и логистика и 10% - инвесторы.
Parametr, по его словам, планирует масштабировать направление аренды light industrial и развивать сервисы для инвесторов. Увеличение доли инвестиционных сделок в сегменте light industrial расширит круг потенциальных пользователей формата, поскольку основная мотивация инвесторов в сегменте – организация арендного бизнеса. К началу 2025 года для аренды в готовых объектах light industrial доступно всего около 50 тыс. кв. м площадей, в то время как объем запросов на аренду по итогам 2024 года превысил 1,2 млн кв м (данные Parametr).
«Мы строим целостную инфраструктуру сервисов. Помимо брокериджа, собственник может полностью передать нам функцию поиска арендатора, заключение договора, управления помещением и получать по-настоящему пассивный доход от своей инвестиции», - отмечает эксперт, добавляя, что в сегменте приняты долгосрочные неразрывные договоры аренды (от 5 лет) с ежегодной индексацией, у компании они варьируются от 3 до 15 лет.
По словам Пичугова, сейчас со стороны клиентов есть интерес к более крупным площадям. Особенно на фоне острого дефицита предложения. «Промышленные или складские площади являются неотъемлемой частью инфраструктуры для существования и развития любого товарного/производственного и пр. бизнеса. В формате light industrial мы фиксируем рост средней площади запроса с 1,2 тыс. кв. м в 2023 году до 1,7 тыс. кв. м в конце 2024 года. Многие задумываются о приобретении дополнительных квадратных метров под перспективное развитие бизнеса», - заключил он.
Фото Freepik
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
