Плата за обслуживание домов растет вместе с числом жалоб на работу управляющих
Тарифы на услуги компаний, управляющих многоквартирными домами (УК), продолжают расти по всей России. Сами УК при этом говорят, что хотели бы более заметного роста тарифов в связи с постоянным увеличением расходов. Собственники жилья, принимающие решение об изменении платы за содержание дома, не торопятся платить больше и во многих случаях недовольны работой жилищников. Несовпадение взглядов на ценообразование услуг приводит к росту жалоб на УК и повышению аварийности домов.
Тарифы за управление
В 2024 году в Москве средний тариф на услуги УК вырос на 10% год к году, до 35,18 руб. за 1 кв. м общей площади, подсчитал «Ъ-Review» на основе данных Росстата. Это заметнее, чем в других крупных регионах и по России в целом. В Подмосковье показатель увеличился на 4,3%, до 39,36 руб., в Петербурге — на 4,5%, до 32,55 руб., в Ленинградской области — на 6,4%, до 30,82 руб., в Краснодарском крае — на 5,3%, до 23,16 руб. В целом по России тариф достиг 25,11 руб., что на 6,7% больше, чем в 2023 году.
Жители новостроек платят еще больше. По данным гендиректора УК «Культура» Екатерины Каляевой, в 2020 году тариф в столичной новостройке массового сегмента варьировался в пределах 40–50 руб. за 1 кв. м жилья, а в 2024 году значение достигло 100–150 руб. Значительному росту стоимости услуг способствовали инфляция, рост цен на энергоресурсы, дефицит кадров и повышение зарплат персонала, говорит партнер УК CMWP Денис Троценко. В 2024 году повышение тарифов было первым за полтора года, так как в 2023 году тарифы были заморожены постановлением правительства РФ, отмечает руководитель отдела развития группы «Комфорт» Иван Лукашенко.
Тариф УК складывается из трех ключевых блоков — содержание и ремонт общего имущества (лифты, инженерные сети, фасады, крыша, дворовая территория), коммунальные услуги (уборка, освещение, отопление общих зон) и административные расходы (зарплата персонала, работа аварийных служб, диспетчеризация, бухгалтерия), перечисляет господин Троценко. Собственники получают базовый набор услуг, но в некоторых домах тариф включает дополнительные опции — видеонаблюдение, охрану, консьерж-сервис, ИТ-решения для управления домом, добавляет он.
Однако на практике все происходит иначе. УК вынуждены работать по муниципальному, то есть минимальному, тарифу, который обеспечивает только обязательный набор услуг — уборку мест общего пользования и мелкий текущий ремонт, говорит гендиректор ООО «УК микрорайона "Соколиная гора"» Дмитрий Чуркин. Учитывая активный рост в последние годы стоимости строительных материалов и работ подрядчиков, финансирование УК явно отстает от реального положения дел на рынке услуг, считает он. Кроме того, с 2025 года УК, работающие по упрощенной системе налогообложения, обязаны платить НДС, если их доход превышает 60 млн руб. в год, что еще более повышает финансовую нагрузку, добавляет эксперт.
В России есть регионы, где тариф составляет 7–15 руб. за 1 кв. м. «На эти деньги, грубо говоря, можно поменять лампочку в подъезде, но никаких текущих ремонтов, грамотного обслуживания оборудования, включая лифты, сделать точно не получится»,— говорит председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Это в среднесрочной перспективе грозит масштабными авариями и снижением жизненного цикла дома, предупреждает он.
Несмотря на это, УК не может в одностороннем порядке увеличивать плату, даже если у нее возникли дополнительные расходы, говорит Дмитрий Чуркин. Размер платы утверждается собственниками на общем собрании, напоминает акционер ГК «Прайм» Роман Горевич. То есть в отличие от всех других отраслей российской экономики плата за содержание жилого помещения определяется не продавцом услуги, а покупателем — собственником помещения в многоквартирном доме, поясняет господин Чуркин.
Качество хромает
Только в 30% случаев собственники соглашаются на предложение УК повысить стоимость услуг, и то на меньшую величину, чем предлагается, отмечает Лина Ткаченко, председатель совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость. В большинстве случаев собственники предпочитают требовать от УК выполнения своих обязанностей, не соглашаясь при этом на повышение тарифа несколько лет, говорит она. Желание жителей многоквартирных домов платить меньше вполне объяснимо. Люди не всегда понимают, из чего складывается цена услуг УК, из-за плохой коммуникации компании с жильцами, говорит Денис Троценко: «Отсутствие обратной связи бесит больше, чем сломанный лифт».
Качество услуг многих управляющих компаний все еще далеко от идеала, что отражается в количестве жалоб на них. В январе—сентябре 2024 года в регионах России количество жалоб, поданных в жилищные инспекции на необоснованные начисления за жилищно-коммунальные услуги и техобслуживание домов, оказалось больше, чем за весь 2023 год. В числе самых частых также претензии на протечки труб и крыш, несвоевременное их устранение. Собственники отмечали и проблемы с уборкой подъездов и дворов, вывозом бытовых отходов.
В Москве за весь 2024 год количество жалоб на услуги ЖКХ увеличилось на 14% по сравнению с 2023-м, сообщали в городском управлении Роспотребнадзора.
Председатель Госдумы Вячеслав Володин в октябре прошлого года в своем Telegram-канале провел опрос о проблемах в сфере ЖКХ. Высоким тарифам ЖКХ и несоответствию качества услуг их цене были посвящены 33% комментариев. Также люди жаловались на изношенные коммуникации (13%) и критиковали работу управляющих компаний (6,5%). Хорошо работающая компания, работа которой нравится большинству собственников в доме,— это скорее исключение, подтверждает Сергей Пахомов.
Тем не менее жалобы стали более предметными. Если раньше жаловались на все и сразу, то сейчас жильцы конкретно указывают, что именно не так, знают, куда и в каком формате писать жалобы, научились вести предметные переговоры с УК, отмечает Денис Троценко.
В то же время все чаще наблюдается рост претензий к управляющей компании по поводу того, что формально находится за рамками ее компетенций, начиная от случаев неправильной парковки со стороны соседей, заканчивая тем, что жители не могут найти управу на курильщиков или людей, делающих ремонт в выходные дни, говорит Екатерина Каляева. Кроме того, недовольство зачастую связано с тем, что многие процессы происходят вне поля зрения жильцов, говорит заместитель гендиректора ГК А101 по блоку эксплуатации Оксана Матвеенко. Например, уточняет она, плановое обслуживание инженерных систем, пуско-наладочные работы и другие технические мероприятия остаются незаметными для жильцов.
Участники рынка настаивают, что качество услуг УК растет. С общим улучшением строительства и повышением требований со стороны собственников управляющие компании становятся более требовательными к своей работе, активно внедряя современные технологии, утверждает Оксана Матвеенко.
К примеру, продолжает она, УК стремятся максимально автоматизировать процессы. Многие внедряют мобильные приложения, позволяющие подавать заявки в УК и отслеживать их статус, оплачивать услуги, открывать дистанционно домофон, организовывать голосования по вопросам жизни дома и многое другое, уточняет Лина Ткаченко.
Есть две реальности, говорит Денис Троценко: в новых жилых комплексах с высокими тарифами сервис действительно улучшается, но есть также старый жилой фонд, где важно не улучшить сервис, а хотя бы сохранить его при растущих расходах. Дома, в которых содержание и текущий ремонт оплачиваются ниже экономически обоснованного минимума, становятся все ближе к аварийным, отмечает Сергей Пахомов.
Повышение любой ценой
Некоторым игрокам рынка сопротивление собственников не мешает повысить тариф. Нередко недобросовестные УК фальсифицируют протоколы общего собрания собственников (ОСС) и их подписи, утверждая необходимый тариф или другие изменения. Фальсификация протоколов посредством подделки подписей собственников квартир в многоквартирных домах — распространенное явление по всей России, подтверждает Лина Ткаченко. Еще два года назад в стране практически каждый такой документ имел признаки поддельного, отмечает Сергей Пахомов.
Недобросовестные управляющие компании занимаются подделкой протоколов ОСС, поскольку фактически за это деяние никто не несет наказания, говорит Лина Ткаченко. Протокол ОСС был признан официальным документом, за подделку которого предполагается уголовная ответственность, но на практике для этого нужно найти конкретного человека, который этот протокол подделал, а это почти невозможно, считает она.
Сергей Пахомов говорит, что в Госдуме нашли несколько решений этой проблемы. В 2023 году была введена персональная идентификация администратора общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме. То есть доказанная подделка хотя бы одной подписи в протоколе означает буквально автоматическую уголовную ответственность конкретного инициатора собрания собственников, говорит депутат. Кроме того, с 1 марта 2025 года осуществлен переход к проведению ОСС в электронном виде только на портале ГИС ЖКХ с информированием собственников через «Госуслуги» или в региональных информационных системах, которые учредили органы власти субъектов. Это усложняет фальсификацию документов.
Фото Freepik
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
