Кто создал театр коммунального абсурда на окраине Нижнего Новгорода
«Как на зоне особого назначения». Война с УК в Новой Опалихе
Жительница поселка Новая Опалиха Ольга рассказала NN.RU, что УК зашла к ним в ноябре 2024 года. Застройщик ИП Ткаченко передал прилегающую к домам территорию под управление компании «Стар». По словам нижегородки, никакого собрания собственников по этому случаю не проходило, о новой УК местные узнали, когда им пришли дополнительные платежки. Впрочем, в самой УК, отвечая на вопрос NN.RU, подобные обвинения опровергли и сказали, что создавали чат в мессенджере и даже предлагали собственникам провести онлайн-встречу.
— Мы немного прифигели. У нас через центр СБК пришли две платежки: одна за воду, другая — за управление поселком. При этом за воду приходят именные, а от УК — просто по адресу. Мы стали выяснять, что случилось. В СБК нам ответили, что у них есть договор с некой УК «Стар», которая им предоставила сведения о начислении, — рассказала Ольга.
Тогда жители стали пытаться самостоятельно выйти на связь с управляющей компанией, где им якобы сказали подписать договоры с этой организацией. По словам женщины, всего в поселке 223 дома. Подписать договоры согласились собственники примерно 20 участков. Остальные делать этого не стали, но всё равно получают платежки через СБК по лицевому счету «Водоканала» на 4400 рублей в месяц (некоторые случайно даже заплатили). Это плюсом к другим платежам за коммуналку: зимой местные жители платят около 5 тысяч рублей, летом — 2,5 тысячи.
— В начале этого года УК создала чат. Я так понимаю, в нем только те, кто подписал договоры. Поэтому остальные только по слухам узнали, что пройдет собрание собственников. Также через других узнали о смете, которая указана в договоре. Эта смета раздута. У нас новый поселок; всё, что надо, — зимой чистить снег, а летом косить траву. Тут делать особо ничего не нужно. О каких 4400 идет речь? — возмутилась нижегородка.
При этом женщина уверяет, что УК призывает местных жителей подписывать договор задним числом — от 24 ноября. И даже оплачивать квитанции за все предыдущие месяцы, исходя из этой даты. А что самое интересное, в договоре есть довольно необычные пункты. Например, правила поведения в поселке.
— Жители должны, как на зоне особого назначения, чуть ли не ходить строем. Грубо говоря, после 10 часов вечера не высовываться из своих домов, пьяными не ходить по поселку — это дословно. Мы поинтересовались, что это за ерунда. Тогда УК сказала, что пересмотрит эти пункты. И в результате они ввели санкции за нарушение правил поведения. Например, если собственники собрались в коалицию и против чего-то выступают. Будешь замечен на этом — получишь штраф. Будут грязные номера у машины — тоже штраф, — рассказала Ольга.
По словам женщины, большая часть собственников открыто заявила, что не будет подписывать этот договор с УК. Тем временем у людей появляются долги перед компанией. Ольга рассказала, что некоторые «торчат» уже порядка 10 тысяч рублей. И организация угрожает злостным неплательщикам судом.
— Мы им открыто говорим: «Ребята, уходите отсюда, если вам платят 20 домов, а не 200, делайте выводы». По итогу, несмотря на то что мы не заключаем договоры, они делают видимость работы. «Газель» иногда тут ездит, обкатывает бензин. Чистят и так пустые дороги. То есть у нас тут любой может выйти лопатой помахать, и мы платить ему должны? — недоумевает нижегородка.
А на прошлой неделе жители поселка и вовсе оказались почти заблокированы. В населенный пункт есть три проезда: два через ворота и один через шлагбаум. УК взялась отремонтировать первые два. И заперла их на ключ. При этом непонятно, почему, например, нельзя было закрыть ворота по очереди, — в УК нам не смогли ответить на этот вопрос.
В результате в организации собственникам заявили, что теперь проезд через ворота возможен с помощью специальных ключей, которые надо выкупить за 1,5 тысячи рублей. А продавать их будут только тем, у кого нет никаких долгов перед УК.
— Мы им сказали, что они не могут чинить никакие препятствия для подъезда к домам. И уже 27 февраля у нас две въездные группы были закрыты на цепи, наверное, с мой кулак [толщиной]. Повесили амбарный замок. УК говорит, что так будет до конца ремонта. Получается, у нас не осталось сквозного проезда через поселок. И произошла такая ситуация, что один из жильцов вызвал скорую. Так вот, медики столкнулись с закрытыми воротами и развернулась. Им пришлось объезжать по трассе М-7. А если бы была предсмертная ситуация, а скорая помощь потеряла 10 минут? — с ужасом рассказала женщина.
Уже вечером пятницы один из местных жителей заявил, что устал терпеть этот беспредел и срезал цепи болгаркой. УК вызвала полицию. По словам Ольги, правоохранители не стали составлять протокол на собственника, но и жалобу на компанию не приняли.
— Мы написали в пожарную о закрытии ворот — ведь это нарушение требований безопасности. Они вроде приняли ваше заявление. Мы и в прокуратуру писали. Они нас друг к другу шлют: прокуратура — в жилинспекцию; они говорят, что мы не относимся к МКД, надо идти в прокуратуру. По сути, нам никто помочь не хочет, — заключила Ольга.
Поразительно похожая история с другой улицы: где еще жалуются на УК «Стар»
Жительница деревни Крутая Екатерина тоже пожаловалась на управляющую компанию «Стар». Нижегородка живет на недавно построенной улице Апельсиновой, где дома сдали в конце прошлого года. УК, которая изначально должна была зайти на новую территорию, этого так и не сделала. В результате перед Новым годом на подъездах появились объявления с QR-кодами, которые переводили в домовой чат с организацией «Стар».
Представители УК прислали в чат свой вариант договора. По нему собственники в том числе должны были вносить деньги в зарплатный фонд сотрудников компании. И даже организовывать рабочее место для специалистов: покупать компьютеры, принтеры, микроволновки, холодильники и другую технику. Договор и смету Екатерина предоставила редакции NN.RU.
— Они начали делать вид, якобы у нас тут работают. У нас каталась по улице «Газель» с приделанным ковшом — даже не трактор, — которая просто приглаживала снег. Это смешно. Потом, когда уже маленько снег подтаял, они пригнали трактор. И этот трактор у нас ходил с семи часов вечера до четырех часов утра. Хотя в ночное время запрещено шуметь и делать такие работы, — рассказала Екатерина.
Ежемесячную оплату здесь УК, кстати, предлагает точно такую же, как в Новой Опалихе — 4400 рублей. Хотя размер территории, состояние домов, инфраструктура различаются. Нижегородка рассказала, что всего на новой улице 249 домов. И никто из собственников не хочет заключать договор с этой организацией.
— В УК нам заявили, что никаких счетов не отправляли. А в СБК нам сказали, что начисления прошли именно по запросу этой организации. Тогда мы решили поехать в компанию по юридическому адресу, который фигурирует во всех документах. Но там мы их не нашли. И случайно кто-то из собственников нашел их на Ошарской. Там была табличка «УК „Стар“». И хотя был разгар рабочего дня, там никого не было, — добавила наша собеседница.
Екатерина рассказала, что жильцы хотят сменить форму управления на товарищество собственников недвижимости. Для этого они направили письмо застройщику, который, судя по всему, также сдал землю в аренду этой управляющей компании. При этом нижегородка утверждает, что большей частью территории поселка владеют именно собственники домов, а не застройщик. У второго только 40% земли.
— Куда только мы не писали, везде отписки приходят — [пишут, что] это ваши гражданско-правовые отношения с этой организацией. Если вас что-то не устраивает, обращайтесь в суд, — заключила женщина.
Ранее нижегородцы уже жаловались на управляющую компанию «Стар». В 2023 году жители дома на Ошарской, 80, заявили, что организация подделала в протоколе собрания собственников подписи за то, чтобы УК управляла многоквартирным домом. Знакомый с ситуацией источник рассказал NN.RU, что собственники даже вышли в суд. И им удалось доказать факт подделки подписей. Но никто ответственности за это не понес: установить конкретного человека, который совершил это преступление, так и не удалось.
«Это потребительский терроризм». Что говорят в самой компании
Корреспондентка NN.RU обратилась за комментарием к директору компании «Стар» Александру Остарову. Увы, получить простые человеческие ответы на наши вопросы не удалось.
Директор согласился предоставить письменный ответ на официальный запрос и прислал пять страниц юридических выдержек, по его мнению, подтверждающих законность работы управляющей компании.
Кроме этого, Остаров заявил, что жильцы занимаются «потребительским терроризмом». А в доказательство законности работы директор УК сослался на правовую позицию Конституционного Суда России, изложенную в Постановлении от 28 декабря 2021 года N 55-П.
— Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии, — директор УК привел в пример эту выдержку в качестве подтверждения того, что застройщик на законных основаниях передал компании управление территорией.
Далее, ссылаясь на нормативно-правовые документы, Остаров сообщил, что УК работает в интересах жителей. И, несмотря на отсутствие договоров, они не могут отказаться от оплаты услуг управляющей компании.
Кроме этого, те собственники, которые случайно оплатили полученные квитанции, как бы автоматически согласились подписать договор — «акцептовали оферту», следует из ответа управляющей компании.
А наши вопросы о прописанных в договорах санкциях за нарушение правил поведения в поселке, выплате заработной платы сотрудникам управляющей компании, закупке оборудования, а также о перекрытии въездов в Новую Опалиху в компании проигнорировали.
«УК борются, как за последний клочок земли» — комментарий юриста
Юристка Наталия Пластинина прокомментировала ситуацию корреспондентке NN.RU. По словам специалистки, у застройщика действительно есть право передать земли под управление без согласия с собственниками. Однако после того, как застройщик распродает все дома, собственники могут переизбрать управляющую компанию. Например, в Новой Опалихе, судя по данным с сайта застройщика, покупать дома всё еще можно.
— Но это тягомотная тема. Обычно УК борются, как за последний клочок земли. Например, знаю случай в Саратове. Там УК в открытую ассенизаторские машины пригоняла и заливала нечистоты в подвалы тех домов, которым удалось избавиться от ненавистной компании, — рассказала Наталия.
А что до правил поведения в поселке, юрист однозначно заявила, что подобные требования неправомерны. И некоторые статьи расходов весьма сомнительны.
— Обычно УК не расписывают досконально статьи расходов. Многое значится как «содержание дома». Но туда, конечно же, входит зарплата сотрудников УК. А вот покупка МБП (малоценных и быстроизнашивающихся предметов, к которым относятся, например, компьютеры и принтеры) — однозначно нет. УК — это обычная организация, которая оказывает услуги по содержанию дома. Она должна сама себя обеспечивать необходимым оборудованием. Пусть учредители раскошеливаются. Другое дело, что жильцы могут принять решение, например, поставить камеры в подъездах, причем — с согласия большинства. Тогда УК им это выставит в платежках, — заключила Пластинина.
Судя по всему, управляющая компания на законных основаниях орудует в этих населенных пунктах (есть ли здесь какие-то иные нарушения — надеемся, разберутся надзорные органы). Но насколько человечно и порядочно коммунальщики работают на «благо людей» — это уже вопрос риторический.
Фото житель Новой Опалихи
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
