За 2024 год верхние границы ставок капитализации офисной, торговой и складской недвижимости выросли на 1-1,5 процентного пункта. К этому привели изменения в налоговом законодательстве, рост базовой стоимости активов и арендных ставок
Аналитики компании Commonwealth Partnership (CMWP) подсчитали, как за 2024 год изменились ставки капитализации коммерческой недвижимости (результаты исследования есть у Forbes). Ставка капитализации — это соотношение прибыли, которую может принести актив за год, к его стоимости. В исследовании применялся синтетический индикатор ставки капитализации — консенсус ожиданий продавцов и покупателей качественных объектов с учетом конъюнктуры рынка.
По итогам 2024 года ставки капитализации в офисной недвижимости находились в диапазонах 11%–13%; торговой недвижимости — 12%–14%; складской — 10,5%–12%. За год верхние границы ставок выросли на 1-1,5 п.п.
«Верхние границы диапазона ставки капитализации с 2022 года превышают 10% по всем сегментам коммерческой недвижимости, — комментирует заместитель руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Никита Дронов. — Повышение ставок капитализации происходит в годы кризисов и может держаться несколько лет, что мы неоднократно наблюдали с 2008 года, и 2022-й не стал исключением. Интересно, что в 2023 году произошла коррекция ставок вниз, но по итогам прошлого года мы увидели откат верхних границ обратно к значениям, характерным для кризисных периодов».
Среднее значение ставок капитализации офисов, по данным CMWP, увеличилось за год на 0,25 п.п. — до 12%, торговой недвижимости — на 0,5 п.п., до 13%, складской — на 0,5 п.п., до 11,25%.
По оценке аналитиков CMWP, на ставку капитализации будут оказывать давление несколько факторов. Во-первых, это повышение налоговой нагрузки, которое приведет к уменьшению чистого арендного потока, начиная с 2025 года. Во-вторых, рост базовой стоимости активов: увеличение доли сделок, заключающихся на рыночных условиях, будет способствовать укреплению влияния фактора. Третий фактор — повышение арендных ставок коммерческой недвижимости, которые после резкого взлета в 2023-2024 годах в дальнейшем перейдут к умеренным темпам роста.
«Дальнейшее повышение ставок капитализации сдерживается пределами увеличения арендных потоков и догоняющим ростом стоимости квадратного метра недвижимости», — заключают аналитики CMWP.
