Подводя экономические итоги ушедшего года, эксперты заявляют, что повышение Банком России ключевой ставки до 21 процента скажется не только на росте цен и темпах строительства, но и на работе торговых центров (ТЦ), которые и без того испытывают проблемы: уход брендов, санкции, рост популярности онлайн-покупок и активное развитие маркетплейсов.
Торговые центры за последние годы пережили немало потрясений: закрытия на период пандемии, исход из России западных брендов, бурное развитие интернет-торговли, пересмотр кадастровой стоимости и налога на недвижимость. Тем не менее, ТРЦ пока не закрываются, говорит вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.
– Мы опрашивали собственников и управляющих центров: 60 процентов из них ожидают, что наступит банкротная история. Но я считаю, что рынок адаптируется. Если случится волна банкротств торговых центров, это знак для следующих инвесторов – сюда идти не надо, потому что можно в один миг потерять всё, а бизнес перейдёт банку. Банкам, кстати, тоже не нужны банкротные активы – это не их профиль, они не умеют ими управлять: не занимаются их развитием, и в лучшем случае просто поддерживают, ожидая продажи. Но продать за сумму выданного кредита невозможно, потому что стоимость строительства и продажи торгового центра различаются в два–три раза, – делится своим мнением эксперт.
Рынок недвижимости лихорадит – полное ощущение зазеркалья: хотим прикоснуться к процессам макроэкономики и геополитики, но в реальности сделать ничего не можем.
Кто не сумеет адаптироваться к новым условиям, не будет иметь успеха. Проблема в том, что между экспертным сообществом и органами власти, которые в законопроектах далеко не всегда опираются на мнение профессионалов, лежит колоссальная пропасть, считает генеральный директор УК CMWP Денис Троценко.
Расходы растут быстрее доходов
Торговые центры не выживают – они адаптируются: это и про кадры, и про распределение внутренних ресурсов, и про использование энергоэффективных технологий. Для успешной работы необходимо оптимизировать расходы, указывает Троценко:
– Первое – это энергоменеджмент. Применение всего спектра возможностей – от включения электричества по датчикам движения до энергосберегающих ламп и использования солнечных батарей – помогут сэкономить ресурсы на 20–30 процентов. Второе – облачные решения. Мы привыкли, что всё должно быть локально – на моём сервере в офисе. Однако современные технологии помогают сэкономить в управлении инфраструктурой около 20 процентов. Всем управляющим организациям необходима сервисная платформа, через которую можно вести интерактивную коммуникацию с любым собственником любого типа недвижимости.
По последним данным, за 2024 год Россию покинули больше миллиона мигрантов, которые обслуживали в том числе и коммерческую недвижимость, – встала проблема поиска и удержания кадров. Далеко не все собственники находят пути её решения: многие не готовы отдать на откуп аутсорсу, например, аварийную эксплуатацию здания, а применение автоматизации технологических процессов под угрозой из-за невозможности обновлять информационные продукты. Любое заигрывание с технологиями может привести к катастрофическим последствиям. Объединение компаний – ещё один способ остаться на рынке, считает Троценко.
– Мы на рынке управления недвижимости перестали бояться крупных коллабораций. Если ты не опасаешься делиться экспертизой с партнёрами, ты можешь управлять большими экспертными технологиями в той сфере, где ты не до конца профессионал. Маленьким же компаниям необходимо находить с заказчиками гибкие условия, и сотрудничать с крупными компаниями, так как те получают госзаказы. Часто это единственный способ удержаться на плаву. Если государство начнёт кошмарить рынок, лишать лицензий управляющие компании, закрывать торговые центры – это приведёт к социальному взрыву. У государства бизнес является источником пополнения казны, – рассуждает специалист.
ТЦ переходят на lifestyle
Маркетплейсы «дышат в затылок» торговым центрам, вытесняя традиционные форматы торговли. Последние могут адаптироваться, делая акцент на развлечениях, фуд-кортах, спортивных клубах и других услугах, которые затруднительно оказывать онлайн, считает аналитик «Цифра брокер» Кирилл Климентьев. Экономическая целесообразность торговых точек зависит от их способности изменить формат, предлагая посетителям уникальный опыт. ТЦ будут вынуждены делать акцент на lifestyle-форматах и увеличении доли услуг, чтобы оставаться конкурентоспособными.
Ранее Союз торгцентров обратился к Минэкономики с просьбой предоставить владельцам недвижимости преференции по кредитам. В документе среди предложений указаны субсидирование ставки по залоговым кредитам до 7–10 процентов, реструктуризация существующих займов с отсрочкой по выплате основного долга на 5–10 лет, а также введение моратория на пересмотр условий по текущим займам с плавающей ставкой. Эксперты тогда отметили, что власти вряд ли окажут помощь торговым центрам – после повышения ключевой ставки любой бизнес может запросить субсидии. Кроме того, банки не заинтересованы в банкротствах ТЦ и пойдут на рассрочку платежей.
Аналитики IBC Real Estate и Parus Asset Management сообщили, что среднегодовой объём ввода торговой недвижимости в России в период с 2022 по 2027 год упадёт до 400 тыс. квадратных метров. Это на 70 процентов ниже значений 2015–2019 годов и на 75 процентов ниже показателей с 2002 по 2014 годы.
