Первая половина марта стала насыщенной в плане обсуждения проблем ЖКХ на государственном уровне. В комитете Госдумы РФ по строительству и ЖКХ обсудили вопрос низкой эффективности программ капремонта многоквартирных домов, а Совет Федерации рекомендовал правительству разработать дорожную карту по замене лифтов с истекшим сроком службы. Ускорить проведение капремонта, замены лифтового оборудования и повысить качество работа может переход конкретного дома на спецсчет. Возможность капремонта на средства не из «общего котла», а со спецсчета существует с 2015 года, но о ней до сих пор знают не все. Эксперты рассказывают об особенностях такого способа распоряжаться средствами на капремонт дома в материале «Известий».
Хорошо, но мало
Обычно средства на капремонт хранятся на счетах регионального оператора в так называемом общем котле, где аккумулируются средства большинства домов в регионе. В последние годы на общих собраниях собственники нередко принимают решение о переводе накоплений на специальный счет, открытый только для их дома. Одним словом, сами начинают управлять капремонтом.
Чтобы открыть счет, нужен протокол общего собрания собственников дома, в котором указано, что 50%+1 от общего числа собственников проголосовали «за». Должен быть определен конкретный банк, куда будут переведены средства, а также владелец спецсчета: управляющая компания, ТСЖ или региональный фонд капремонта.
Исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Сергей Сохранов подтверждает существование такой тенденции, но отмечает, что пока массового характера она не носит. В стране, по данным сайта ГИС ЖКХ, домов, которые перешли на работу со спецсчетами, пока 16% от общего числа.
— Во многом это связано с инертностью большей части собственников жилья и сложностью процедур по принятию решений, касающихся общего имущества многоквартирного дома. Высокий кворум требуется для принятия практически всех решений, касающихся капремонта: определения видов и предельной стоимости работ, размещение средств на специальном депозите в банке и так далее, — объясняет Сохранов.
Отмечает проблему с безразличием и председатель одного из московских ТСЖ Сергей Шиянов.
— Да, сейчас наступило затишье, — рассказывает Шиянов. — Дело в психологии: «кто-то это должен сделать, но не я».
Выбор и контроль
— Главное отличие между спецсчетом и счетом регионального оператора как раз заключается в возможности распоряжения средствами счета капремонта. При хранении средств на спецсчете решения принимают собственники, — подчеркивает Сергей Сохранов. — В случае, если средства находятся у регоператора, то де-факто он и определяет сроки, виды, стоимость работ и те подрядные организации, которые будут выполнять ремонт.
Среди преимуществ спецсчета не только возможность распоряжаться накоплениями, но и проведение капремонта в более ранние сроки, также нет ограничений по стоимости работ и материалов, как в случае «общего котла».
— Мы сами выбираем проверенного подрядчика, материалы, заводы, производителей. Но самое большое преимущество — это контроль: пока подрядчик не сдаст работы, он денег не получит, — отмечает Сергей Шиянов.
Выгодна история со спецсчетами и для управляющих компаний. Это повод вовремя предлагать собственникам необходимые работы, планировать и проводить капремонт, не дожидаясь наступления его срока в региональной программе. По словам Сергея Сохранова, это позволяет в перспективе экономить средства текущего ремонта и снизить аварийность на внутридомовых инженерных сетях и другом общем имуществе дома.
Планировать с умом
Бывший преподаватель русского языка и литературы, а ныне председатель Совета МКД Сауле Иванова живет в московской многоэтажке на пересечении Алтуфьевского шоссе и Костромской улицы с 1985 года. Почти 15 лет назад совет дома стал искать варианты решения проблемы содержания дома, узнали про возможности открыть спецсчет и стали изучать эту тему. Летом 2015 года их дом стал пилотным проектом, первым в Москве, выбравшим хранение денег на капремонт не в «общем котле», а на спецсчете.
— Люди нам поверили, хотя многие сомневались. Мы убеждали и преодолевали сомнения, и у нас получилось, — делится опытом Сауле Иванова. — Но многое зависит не от желания, а от правильного планирования и расчетов. Если мы хотим спецсчет, надо к этому подходить разумно.
И если подходить разумно, то можно констатировать, что спецсчет подходит не всем домам.
— Малоквартирным домам, старым, с большим количеством требуемых капитальных работ, особенно — заменой лифта, слабо организованным домам, проще находиться в «котле». Новым же, с хорошо организованным сообществом собственников, наоборот, выгоднее переходить на спецсчет, — считает Сергей Сохранов. — Поскольку это открывает возможности для более детального планирования проведения работ: выбирать более качественные материалы и оборудование, более квалифицированных подрядчиков. Это позволит и самостоятельно контролировать ход выполнения работ, поскольку в данном случае сами собственники, а не Фонд капремонта выступает заказчиком. Часто собственникам на спецсчетах удается выполнять ремонты дешевле, чем это сделал бы ФКР при тех же объемах и качестве.
По словам Сергея Шиянова, замена лифтов может составлять 20-30% обще стоимости капремонта дома.
— Не каждый дом это может потянуть. Многое зависит от этажности, количества подъездов и других причин. В среднем лифт сейчас стоит три-четыре миллиона рублей, — подчеркивает председатель ТСЖ.
Однако производители лифтов проявляют заинтересованность, предоставляя особые условия владельцам спецсчетов.
— Сейчас совместно с Банком ДОМ.РФ мы готовим программу, которая позволит товариществам собственников жилья, чьи спецсчета обслуживаются в Банке ДОМ.РФ, получать лифтовое оборудование в рассрочку на 5 лет с расширенной гарантией завода-производителя, — рассказывает генеральный директор Щербинского лифтового завода Валентин Чернобаев. — АО «ЩЛЗ» уже взаимодействует с рядом крупных управляющих компаний по реализации данной инициативы. Мы готовы предложить индивидуальные условия таким УК и ТСЖ, включая дисконт на поставку лифтового оборудования.
Не только тратить, но и преумножать
При переводе денег для капремонта на спецсчет встает вопрос, как их хранить так, чтобы они не обесценивались от инфляции, а преумножались? Чаще всего для спасения денег от инфляции владельцы счетов переводят средства на специальные депозиты с начислением процентов. Такие депозиты не пополняются и ограничены по времени хранения средств. При этом жители ежемесячно продолжают платить взносы за капремонт. Эти деньги поступают на остаток счета, однако процент на них, как правило, не начисляется (либо очень небольшой). Как сделать так, чтобы эти деньги тоже «работали»? Искать банк, который начисляет хорошие проценты не только на депозиты, но и на остаток счета. Это может увеличить фонд капремонта дома и сбережет средства от инфляции.
— К примеру, самый большой процент — 10% годовых на остаток спецсчета сейчас на рынке начисляет Банк ДОМ.РФ. Дому с большой жилой площадью, (например, 40 тыс. квадратных метров ¬— таких сейчас строится большинство) это позволит удвоить накопления — как раз к моменту возможного наступления первого капремонта, — отмечает Сергей Сохранов.
Как говорит директор подразделения «Малый и средний бизнес» Банка ДОМ.РФ Анна Корнелюк, спецсчета — это не только возможность ускорить проведение капремонта, но и эффективный инструмент преумножения этих средств.
— Наше предложение позволяет не просто хранить накопления, но и получать проценты с возможностью постоянного пополнения счета.
Что важно — банк контролирует расходование средств и предоставляет владельцам спецсчетов экспертную помощь в вопросах проведения капитального ремонта и оформления документов. Если владелец счета некорректно подготовил документы или банк подозревает мошенничество, платеж в адрес подрядчика не пройдет.
Настоящее и будущее
Как подчеркивает Сергей Сохранов, по данным Ассоциации региональных операторов капремонта, в разных регионах ситуация со спецсчетами складывается по-разному. Например, в Удмуртии большинство домов выбрали спецсчет, а в соседней Башкирии копят средства на спецсчетах менее 4% домов.
Очевидный отток со счета региональных операторов на спецсчета также можно заметить в регионах, где не очень хорошо с выполнением региональной программы, например, в Тверской области.
В целом, по мнению экспертов, спецсчет — рабочая и эффективная система формирования фонда капремонта дома, которая, при умелом подходе, не только позволит более эффективно планировать и делать ремонты, но и сохранить и приумножить средства собственников дома.