От аварии до аварии – именно так большинство эксплуатирующих компаний сегодня занимаются управлением зданий. Однако практика показывает, что самой экономически выгодной моделью является так называемая прогностическая эксплуатация. Нехитрый постулат о том, что любую проблему легче (и дешевле!) предупредить, чем исправить на рынке эксплуатации оказывается сегодня более, чем актуальным. Условно все виды технической эксплуатации зданий можно разделить на четыре категории:
1. Аварийная
2. Текущая
3. Плановая
4. Прогностическая
Как правило, прежде чем приступать непосредственно к работе на объекте управляющая компания проводит предэксплуатацию – на этом этапе создаются стандарты, лекала технического обслуживания и т.п. «В нашей компании мы называем это захватом объекта. Именно в рамках этой процедуры клиент оценивает навыки управляющей компании, поэтому все участники рынка очень щепетильно относятся к этой процедуре», - поясняет технический директор УК «Андроньевская» Александр Матросов.
В идеале именно во время «захвата объекта» компания должна подготовить маршрутные карты, составить дефектные акты, а также проинформировать клиента о том, когда и какое оборудование придется заменить или отремонтировать. Также составляется бюджет на текущую деятельность управляющих. Главный вопрос, однако, заключается в том, как именно эксплуатирующая организация будет работать непосредственно после «захвата объекта».Практика показывает, что сегодня большинство управляющих идут по пути аварийной эксплуатации.
«Чаще всего после процедуры предэксплуатации происходит ноль работ по управлению объектом. Линейный персонал расслабляется, пугать его штрафами и увольнениями в современной ситуации кадрового голода бесполезно, так что в итоге остается только наблюдать, как вся работа сводится к нулю», - констатирует Александр Матросов. Не удивительно, что при таком подходе наступление аварийных ситуаций оказывается лишь вопросом времени. В результате, единственной задачей эксплуатирующей организации становится ликвидация постоянно возникающих ЧП.
Финал такого сотрудничества с заказчиком также известен: в какой-то момент клиент откажется от сотрудничества с управляющим, поскольку бюджета на устранение очередной аварии просто не будет.«Аварийная эксплуатация – это когда мы ничего не делаем, а просто ждем, когда что-то сломается и пытаемся это исправить, была еще в СССР. Но тогда все это существовало на государственном уровне. Причем, оборудование не менялось, а все бесконечно ремонтировалось. Впрочем, и ремонтная база тогда была огромна. Сейчас ничего не ремонтируют, а все заменяют на новое. Во многом из-за того, что ремонтировать просто не умеют», - говорит Александр Матросов. Итогом аварийной эксплуатации всегда является ветшание здания.
Текущая эксплуатация подразумевает некоторое наблюдение за объектом. Линейный персонал совершает обход здания, осмотр инженерных систем. Наблюдения записываются и могут быть проанализированы. Таким образом, наступление аварийной ситуации, возможно, не станет неожиданностью.
При плановой эксплуатации уже можно предупредить возникновение аварий, а также не допустить ветшания здания. Плановая эксплуатация предполагает наличие определенного перечня работ, которые будут выполнены в определенные сроки. «Также на объект раз в месяц выезжает группа инженеров, или же это делается силами имеющегося в здании персонала, которые проводят плановые работы с техническим оборудованием», - поясняет Александр Матросов. Беда только в том, что по такому сценарию сегодня предпочитают работать лишь немногие сервисные компании. Наконец, прогностическая эксплуатация позволяет максимально снизить риск возникновения аварий, а также продлить срок службы технического оборудования.
В рамках такой эксплуатации управляющая компания проводит целый комплекс мероприятий, направленных на предотвращение зарождающихся в инженерных системах и прочем техническом оборудовании дефектов. По сути, речь идет о проведении своеобразного ТО для все технических систем здания.
Важный момент: проведение ТО является обязательным условием для гарантийного обслуживания оборудования. «Любой изготовитель насосного, листового, подъемного, осветительного и прочего оборудования дает гарантии на свои ресурсы, подразумевая обязательное проведение ТО. Если ваше оборудование выйдет из строя, производитель будет готов отвечать по гарантии только в случае, если вы проводили ТО. Без ТО ремонт придется делать за свой счет», - говорит Александр Матросов.
По его словам, такой подход к эксплуатации также позволяет существенно сократить затраты на персонал. Так, например, в УК «Андроньевская» для эксплуатации объекта, на котором обычно заняты как минимум восемь техников, работающих круглые сутки, могут обойтись всего двумя смарт-инженерами.Таким образом, прогностическая эксплуатация решает сразу все ключевые проблемы, связанные с обслуживанием здания. А именно:- позволяет понять, когда потребуется замена оборудования, а значит запланировать соответствующие расходы в бюджете- минимизировать количество аварийных ситуаций- продлить срок службы инженерных систем- снизить затраты на персонал.
