Лариса Боровицкая рассказала, как поменялся мир ТСЖ и УК после пандемии
Каждый день мы возвращаемся обратно домой. За благополучие нашего жилья всегда отвечают ТСЖ или управляющие компании. Вот диалог с ними не у каждого тюменца получается хорошим.
Работу управляющих организаций контролирует Государственная жилищная инспекция. Журналист 72.RU Артур Галиев поговорил с ГЖИ Тюменской области Ларисой Боровицкой. Обсудили изменения, которые произошли в законодательстве в послепандемийный период, ну и остальные наболевшие темы.
Электронные собрания победят подделку подписей?
— Вижу, что сейчас ГЖИ активно продвигает приложение «Госуслуги.Дом». Объясните, пожалуйста, что это такое?
— Это новая мобильная версия «ГИС ЖКХ». То же самое, но более удобная для мобильных пользователей. Здесь интуитивно понятный интерфейс. Мне очень нравится. Можно передавать показания, просматривать счета и получать информацию о доме, проводить общие собрания собственников. Благодаря приложению в прошлом году 43% собраний прошли в онлайн-формате. Если говорить о цифрах, то это около 1600 собраний. Это значительная доля. По оценкам, около 80% населения пользуется «Госуслугами». Помните, как они появились в нашей жизни? Люди возмущались, а сейчас я не могу представить жизнь без «Госуслуг». Это удобно и современно. Практически у всех сейчас есть смартфоны, особенно у молодежи. Люди охотно принимают такой формат.
— Получается, что теперь не обязательно делать очные общие собрания жильцов, а можно всё сделать в онлайн-формате?
— Очно-заочная форма собраний жильцов предполагает наличие бюллетеней и большого объема документации. Электронный формат исключает необходимость тратиться на бумагу и пересылку документов. Инициатором голосования может быть не только управляющая организация, но и собственник. Закон предусматривает, что сообщение о проведении собрания должно быть направлено заказным письмом каждому собственнику или вручено под подпись. Благодаря «Госуслуги.Дом» каждый собственник может принять участие в голосовании по разным вопросам, воспользовавшись телефоном. Не нужно никуда ходить. Мы в прошлом году активно агитировали за это. Всё идет к тому, что мы будем переходить на электронные форматы. С 1 марта в Жилищный кодекс вносятся изменения, которые исключают голосование через другие электронные системы. Останется только голосование на бумаге и через «Госуслуги.Дом».
— Хотел поговорить на тему скандалов с подделкой подписей и как с ними бороться, но, мне кажется, электронные могут быть ответом. Мы много говорили раньше на эту тему. Скандалы же из-за подделок регулярно возникают в Тюмени.
— Совершенно верно. Система связана с «Госуслугами». Вам придет уведомление, что в вашем доме проходит собрание — проголосуйте. Вам не нужно в определенный день и назначенный час приходить во двор дома, чтобы собраться. Откройте приложение и спокойно голосуйте по вопросам, связанным с вашим домом. Никто вас не беспокоит и не торопит. В любом месте, даже на отдыхе, вы можете выразить свою волю. Это решит вопрос с подделкой подписей. Благодаря приложению никто, кроме вас, не сможет проголосовать.
— А как управляющие компании относятся к такому новшеству?
— Сначала они относились скептически. «Это сложно! Кому это надо? Никто не будет!» Всё неизвестное кажется сложным. А сейчас люди пользуются, и еще как. Даже от людей мы получаем много жалоб на УК: «Почему они опять ходят с бумажками? Есть же приложение!»
Скандалы с «угоном» домов
— Последние годы появляются жалобы, что одна управляющая организация хочет «угнать» дом у другой. Почему так происходит и как вы реагируете на такое?
— Да, к нам поступают такие жалобы. В таких ситуациях наша главная задача — выявить истинную волю людей. Это их право — выбирать, с кем они заключат договор, с кем им будет хорошо жить. Если собственники принимают такое решение, действующей УК не нужно удерживать дом, а следует понять, почему люди решили уйти к другой компании. Вероятно, УК не отвечает каким-то их ожиданиям. Тем не менее некоторые УК предпочитают другой способ. Когда мы видим, что за короткий период приходит два протокола — сначала за одну УК, а через две недели за другую, тут, вероятно, что-то нечисто.
— Тут же, вероятно, скрывается какое-то мошенничество?
— Как правило, такие истории сопровождаются заявлениями от собственников. Мы стараемся не доводить эту ситуацию до судов, потому что, когда кто-то подделывает бюллетени, а мы отправляем людей судиться, доказывать, что это не их подпись, и это затягивается на годы, это оставляет дом в подвешенном состоянии. Так не должно быть. Благо Верховный суд в конце прошлого года встал на сторону ГЖИ. Раньше мы не могли считать голоса и вычленять заявления собственников, которые приходили и заявляли, что подделали их голоса. К счастью, теперь у нас такая возможность есть, мы активно ее используем.
— Получается, что вам вручную надо всех людей проверять?
— Проверка проста. К нам поступает протокол собрания по выбору новой УК с бюллетенями проголосовавших жильцов. Мы запрашиваем в Росреестре информацию о действующих собственниках. Смотрим, есть ли официальные заявления от людей, которые считают, что их голоса подделали. Если в бюллетене есть подпись, а человек не голосовал и заявил об этом, мы убираем этот голос как недействительный. Когда набирается такое количество недействительных голосов, которое позволяет отменить кворум собрания, мы говорим, что протокол содержит признаки ничтожности и отказываем УК в переходе дома.
— А что бывает с теми, кто принес поддельные протоколы?
— К сожалению, ничего. Мы отправляем такие заявления в полицию. Они могут возбуждать дело за фальсификацию, поскольку бюллетени у нас отнесены к документам, за подделку которых может наступить уголовная ответственность. Но полиции нужно найти лицо, совершившее преступление. Они могут установить, что подпись подделана, но кем? На этом всё заканчивается.
Плохие и хорошие управляющие компании
— Во время пандемии ввели мораторий на проверки. Кажется, что вам это завязало руки на несколько лет. Теперь пандемия вроде как ушла. Запрет на проведение проверок снят? У вас больше теперь полномочий?
— С 2025 года нет больше моратория на проведение проверок. Мы можем проверять УК в полной мере и теперь не должны согласовывать проверки с прокуратурой.
— На вашем сайте сообщается, что в Тюменской области зарегистрировано 329 управляющих организаций. Наткнулся на рейтинг самых плохих и самых хороших. Что отличает их друг от друга?
— При формировании рейтинга всё оценивается в комплексе. Очевидно, что лидеры рейтинга развиваются и слышат потребителя. Они понимают, что работают с людьми по договору, и пытаются найти с ними общий язык, чтобы дело делалось и конфликтов не было. Частая проблема — когда две стороны, заключающие договор, не чувствуют себя партнерами. Каждый будто обороняется. Собственник пытается изначально уличить УК, считая, что они ничего не делают. Налаженный контакт собственников и управляющей организации, уважительное взаимодействие, готовность сторон слушать и слышать друг друга — это основа любого успешного управления многоквартирным домом. Думаю, это и отличает многие успешные УК.
— Часто слышу от вас, что цель ГЖИ — профилактика и надзор, а не наказание, но вижу, что вы выписываете штрафы. Что нужно сделать, чтобы дошло до такого?
— Скорее, наоборот — надо что-то не делать. С 2021 года вышел новый закон, который изменил всё видение в надзорной деятельности. Раньше любое обращение приводило к проверке. Порой она заканчивалась ничем, потому что УК устраняла проблему, а порой даже не знала о ней, так как гражданин не пошел в управляющую компанию, сразу к нам. Сейчас законодатель требует, чтобы в приоритете были профилактические мероприятия, которые направлены на то, чтобы предостеречь УК от возможного совершения нарушения, проинформировать о требованиях законодательства. Компании готовы исправляться. Не все нарушают злонамеренно, просто в силу каких-то причин или незнания могут оступиться. Зачем сразу наказывать и штрафовать? Если никак не понимают, то уже в таком случае выдаем предписания и наказываем.
— Вы в прошлом году исключили из управления две управляющие организации — «Альфасервисдом» и «Витязь». Что они натворили?
— Они неоднократно не исполняли наши предписания. На их работу поступало большое количество жалоб людей. Это те организации, которые демонстрировали поведение, при котором игнорировались требования жильцов и законные требования государства в лице ГЖИ. Государственный орган говорит, что вы нарушаете, надо исправляться, а не игнорировать. Игнорирование этих требований в итоге может привести к потере домов в управлении и лицензии. Именно это и случилось с указанными организациями, потому что они совершали повторные и грубые нарушения.
— Как работаете с «плохишами» из рейтинга?
— Всё будем делать как с «Альфасервисдомом» и «Витязем». Не хотите работать — не работайте. Если госоргану неоднократно приходится через суд понуждать УК исполнять закон, то добросовестность такой компании вызывает сомнения. Сейчас мы видим, что у собственников есть много претензий по вопросам технического обслуживания к одной из УК. Если компания не предпримет необходимых мер для исправления ситуации, это, вероятно, может повлиять на ее дальнейшую деятельность. Мы открыты к диалогу и готовы поддерживать тех, кто стремится улучшить свою работу. Однако если какие-то управляющие компании не хотят или не могут выполнять свои обязанности на должном уровне, это, безусловно, вызывает вопросы об их дальнейшем присутствии на рынке.
— Что относится к грубым нарушениям?
— У нас есть постановление правительства № 1110, которое содержит перечень грубых нарушений. В зависимости от того, какое грубое нарушение УК повторно совершит, решается, исключат ли один дом или все. Всё зависит от нарушения. Что относится к грубым? Первое — нанесение вреда здоровью, подтвержденное вступившим в силу решением суда. Это случается крайне редко.
— Это если упал и сломал ногу у подъезда?
— Да, у нас был случай, когда ребенок выходил и получил травму. Длительное было судебное разбирательство. Второй тип грубых нарушений — непроведение гидравлических испытаний во время подготовки к отопительному периоду. Это требование тоже редко кто не соблюдает. Чаще УК своевременно не получают паспорта готовности. Еще одно грубое нарушение — в течение 30 дней не заключать договор на техобслуживание домового газового оборудования и лифта. По лифтам на практике не встречала такого нарушения, все заключают договор сразу. А вот с газовым оборудованием — бывает. УК «Витязь», которую мы лишили лицензии, этим грешила.
Опасения за управляющие компании в новых ЖК
— А как обстоят дела с новыми управляющими компаниями, которые создают в новых ЖК застройщики? Их сейчас же много появляется. Каждый застройщик стремится создать свою УК на месте.
— Это совсем другой уровень. Я выезжаю в новые ЖК, вижу ту информацию, которую они доводят до потребителя, и понимаю, что это небо и земля. Всё открыто и прозрачно. Даже видно по часам, когда уборщица приходит. Часто вы такое встречаете?
— Вероятно, застройщики считают, что качество работы УК может повлиять на имидж компании.
— Возможно. Я не против старых УК, но я также вижу, что у новых совсем другой способ организации. Да и отношение к электронному голосованию, которое обсуждали ранее. Конечно, у них другой жилищный фонд. Они не застыли в старых пониманиях законодательства. Некоторые старожилы рынка, бывает, живут с другим отношением к людям, закрываются от них. Новые как раз по-другому позиционируют себя перед собственниками. Они понимают, что сейчас новое поколение, которое не хочет ходить за бумагами ногами. Всё решают с помощью телефона. Элементарные вещи делают удобными. Помню, меня однажды удивило, что одна компания сообщила жильцам, что у них открылась площадка для выгула собак с лапомойками. Это же совсем другое отношение к нуждам людей. В новых ЖК существует единое пространство, есть дворы, архитектурные объекты для жителей, инфраструктура. УК заинтересована в том, чтобы всё было красиво и качественно.
— Это же меняет отношение людей к своему дому. В новых ЖК люди не воспринимают подъезд и двор чужим вражеским пространством, где непонятно кто ходит. Тут появляется отношение, что это наш фасад, наш двор.
— Даже отношение между соседями меняется. Люди наряжают подъезды, ставят елки. Это очень здорово. Главное — сохранить это.
— А есть опасения?
— На мой взгляд, если наше законодательство не подкорректирует закон, то всё это может развалиться. В жилищном законодательстве нет такого понятия, как жилой комплекс. Фактически это несколько домов, которые объединены одним земельным участком и единой инфраструктурой — корты, фонтаны, бульвары и так далее. Когда этим всем управляет одна УК, то проблем обычно не возникает, но если спустя какое-то время в одном доме, к примеру, создадут ТСЖ, в другом выберут другую УК, то как определить границы земельного участка под каждым домом и кто за что отвечает? В итоге всё может прийти к тому, что корт, фонтан, бульвар никто содержать не будет. Мы готовим предложения в Минстрой, чтобы решать эту проблему, чтобы одним жилым комплексом управляла одна УК. Не надо допускать развал.
— Вот недавно была ситуация с мусорными контейнерами, которые делили соседи из-за того, что они находятся на разных земельных участках. Жители одного дома запрещали жителям другого выбрасывать контейнеры в их урны.
— Здесь противоположная ситуация: не на одном земельном участке несколько домов и объектов благоустройства, а под каждым домом четко определены границы земельного участка, относящегося к конкретному дому. Беда только в том, что возможности организовать самостоятельную контейнерную площадку для каждого дома с соблюдением требований СанПиН нет, и получилось, что контейнерная площадка для двух домов, но расположена на земле, относящейся к одному дому. По закону собственники вправе принять решение об ограничении пользования своим имуществом, вот и произошел конфликт: один дом шлагбаумом ограничил пользование своей землей собственникам соседнего дома, а другой, видимо, в противовес, стал ограничивать пользование контейнерной площадкой, расположенной на их земле. Думаю, в таких ситуациях важно соблюдать принципы добрососедства, находить компромиссы и договариваться, чтобы обеспечить удобство для всех собственников, минимизируя конфликты и уважая права каждой стороны.
Дом не заканчивается порогом квартиры
— Появление ТСЖ — это благо или зло? Кажется, что сейчас люди стремятся создавать свои ТСЖ и отходить от работы с УК.
— Наоборот, идет тенденция на уменьшение ТСЖ. В одно время государство стимулировало их создание. Как показала практика, сколько бы ни было претензий к управляющим организациям, но к ТСЖ их больше. Это объяснимо. В ТСЖ работают жильцы, у которых опыта управления может не быть. Желание работать во благо дома может быть, но нет ресурсов, в отличие от УК, у которых много домов и перекрестное финансирование. Управляющая организация — это бизнес. Чем больше домов, тем больше возможностей найти деньги на решение проблем.
— У людей меняется отношение к своей собственности? Они понимают, что дом не ограничивается дверью? Ведь подъезд — это тоже их собственность?
— Конечно, отношение меняется. Мне очень радостно, когда собственники приходят на личный прием не для того, чтобы пожаловаться, а посоветоваться, как сделать лучше. Ведь у собственника есть не только права, но и обязанности. В том числе и по своевременному внесению платы за жилищно-коммунальные услуги. К сожалению, бывает, что человек жалуется, пишет: «Там не убирают, это не делают, и тут ничего не делают, не туда метут», смотришь, а у него долг тысяч 300.
— Меняется ли требование к обслуживанию домов, которые попали под КРТ?
— Люди продолжают платить за обслуживание. Управляющая организация должна исполнять свои обязательства. По закону, если дом планируют в течение 5 лет снести, то работы по текущему ремонту стоит ограничить только для подготовки к отопительному сезону и наладки инженерных систем, чтобы качество коммунальных услуг не снижалось.
— Была история, что в доме, который попал под КРТ, начали чинить подъезд. Жители возмутились, считая, что нет в этом смысла и тратят деньги. В УК мне объяснили, что до сноса дома еще несколько лет, а жителям чистый подъезд нужен сейчас.
— Всё правильно. КРТ может затянуться на несколько лет, а срок ремонта подъезда 3–5 лет никто не отменял. Иначе придет инспекция и потребует исправить.
— Кто следит за техническим состоянием лифтов?
— Ростехнадзор. Вся техническая часть — на них. На какое-то время у него забирали эти полномочия. Благо, что через год вернули. Наша задача — следить, чтобы был заключен договор на обслуживание лифта, не было простоя в течение суток, было ежегодное освидетельствование, регулярное мытье пола кабины лифта, исправные кнопки вызова, в том числе диспетчера.
- Последние несколько дней многих волнует слух о странном штрафе. По интернету разлетелась новость: если дверь квартиры открывается в сторону подъезда, а не наоборот, то готовься отдать 15 тысяч рублей. Разобрались вместе с экспертом, почему это фейк и какие нормы есть на самом деле;
- семья Софии Захаровой купила квартиру в заречной части Тюмени 14 лет назад. Из-за прохудившейся кровли высотки квартиру Захаровых затопило. Это в итоге привело к затяжной судебной тяжбе между собственницей и УК, которая идет до сих пор.
Фото Freepik
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК