Проблемы управления МКД, с которыми сталкиваются ТСЖ, часто отличаются от трудностей в работе УО. Приходится искать нестандартные подходы и обмениваться опытом с другими товариществами. В помощь коллегам – кейсы из моей двенадцатилетней практики председателя ТСЖ «Флагман», которые помогли нашему МКД получить в Иванове звание «дома мечты». Объединяйтесь с другими ТСЖ для поиска подрядчиков на текущий ремонт Проблема. Поиск подрядчиков для текущего ремонта, ведь объём работ, как правило, небольшой. Например, в МКД нужно отремонтировать два крыльца. Все ремонты на улице делаются в летний период, и подрядчики перегружены работой: им неинтересен маленький заказ. Наше ТСЖ столкнулось с такой проблемой, когда нужно было обновить козырьки подъездов: фирмы, в которые мы обращались, присылали сотрудников, те делали замеры, понимали, что объём небольшой, – и пропадали. Или подрядчики соглашаются взяться за работу, но цена сильно возрастает.
При этом в практике есть случаи, когда компания даже после предварительной договорённости не выходит на объект: у неё появляется более прибыльное предложение. Решение. Объединиться с другими товариществами и найти «своих» подрядчиков, которые будут загружены работой в МКД всё лето. В Иванове у ТСЖ есть общая группа в соцсетях: инициатором такого объединения выступила аутсорсинговая компания, которая предоставляет товариществам услуги по бухгалтерии. В группе уже более 60 ТСЖ, и мы передаём подрядчиков «из рук в руки», загружаем нашими ремонтами на весь период, чтобы они не простаивали. Они не могут переметнуться – заказы от товариществ на всё лето. Мы планируем все работы на год вперёд, передаём «своим» компаниям – и получаем ремонт с гарантией качества.
Разбивайте капремонт на этапы и по каждому из них отдельно вносите аванс Проблема. Согласно законодательству, регоператор капремонта вправе заплатить подрядчику аванс в размере 50% от общей стоимости всех работ. У ТСЖ, как правило, спецсчета, и мы не можем заплатить заранее более чем 30%. То есть вопрос опять упирается в поиск подрядчиков. Решение. Искать добросовестные компании, с которыми можно наладить контакт и договориться о рассрочке на несколько лет. В нашем ТСЖ уже есть примеры такой рассрочки на два-три года: мы заключили договоры на капремонт. Подрядчик закупает материалы за свои средства, а товарищество перечисляет ему деньги за счёт ежемесячных взносов собственников. Чтобы иметь право оплатить капремонт, принимаем работы частями: компания выполнила какую-то часть работ, ТСЖ сразу же проверяет и подписывает акт.
Ещё один вариант действий в такой ситуации: установить срок ремонта на несколько лет. Например, если в МКД с четырьмя подъездами нужно отремонтировать кровлю, а подрядчик не согласен на рассрочку и аванс в 30%, разбейте работы на несколько этапов. На каждый из них ТСЖ заключает отдельный договор с подрядной организацией: тогда у товарищества есть возможность на каждом этапе внести аванс 30%, а по завершении – полностью оплатить работы. Главное – правильно прописать все вопросы в протоколе общего собрания собственников.
Объясняйте собственникам причины дополнительных сборов для выполнения всех запланированных работ Проблема. Резкий рост стоимости ремонта и цен на стройматериалы приводит к превышению запланированной ТСЖ сметы. Товарищество не может заказать все работы, которые были необходимы, ведь собственники утверждают смету на год вперёд.
Решение. Постоянно общаться с собственниками помещений, объяснять и обосновывать необходимость в дополнительных средствах. Так, есть работы, которые нельзя отложить даже в случае, если происходит резкий рост цен и мы не укладываемся в смету. Тогда ТСЖ объясняет собственникам, почему нужны новые взносы, а также показывает, какие планы можно отложить на следующий период. В 2022 году мы провели внеочередное собрание и объяснили собственникам, что нужны дополнительные деньги на работы, от которых зависит комфорт проживания и безопасность в МКД. В итоге утвердили целевой платёж по два рубля с кв.м. – для возмещения расходов сверх нормы в 2021 году. Участвуйте в госпрограммах для привлечения дополнительных средств и повышения размера платы Проблема. Из-за роста цен и снижения покупательской способности сложно убедить собственников повысить размер платы за содержание жилого помещения. Жители отказываются голосовать «за» по такому вопросу ОСС. Решение. Участвовать в федеральных проектах по капремонту и благоустройству, чтобы жители МКД видели эффект от вложенных ими денег. Они должны понимать, что на каждый их рубль ТСЖ привлечёт два бюджетных рубля по какой-нибудь программе.
В 2022 году наше ТСЖ участвовало в двух таких проектах: По формированию комфортной городской среды в рамках программы «Местные инициативы». Чтобы получить деньги, ТСЖ создало инициативную группу из активных жителей и собрало 200 подписей, после чего мы сделали проект для придомовой территории и подали заявку на участие в конкурсе. В то же время мы разъясняли в домовом чате, зачем это нужно, а на информационных досках разместили проект благоустройства двора. Мы быстро всё согласовали инициативный платёж 5% от стоимости проекта: эти средства мы собрали «из рук в руки», без отражения в квитанции. В итоге жители МКД оплатили всего 57 тысяч рублей, а во дворе дома появились современные детская и спортивная площадки стоимостью 1,5 млн рублей.
Источник: https://roskvartal.ru/
