Стоит ли ждать, пока Госжилинспекция внесет вашу УК в реестр лицензий, или можно приступить к управлению по факту заключения договора с жителями? Эксперты утверждают: вовсе не реестр лицензий наделяет УК правом управления МКД, а договор управления между УК и собственниками. Более того, эта позиция уже неоднократно была поддержана арбитражными судами. В эфире вебинара ОкРОН генеральный директор ООО «УК «Наш Город» Максим Иванов поделился личным опытом управления МКД без внесения компании в реестр лицензий.
«У нас сейчас в городе Видное находится в управлении семь домов, шесть из них внесены в реестр лицензий, а в одном доме мы работаем без внесения в реестр лицензий. В реестре лицензий находится одна компания, а по факту на доме работаем мы. Договоры на поставку ресурсов заключены именно с нами, а не с той компанией, которая числится в реестре», - рассказал Максим Иванов.
На поверку оказывается, что при разбирательстве споров в арбитраже, суды в первую очередь обращают внимание вовсе не на наличие УК в реестре лицензий, но на наличие у УК договора управления с собственниками.
Первым прецедентом стало арбитражное разбирательство 2020 года: УК из Подольска подала в суд на ГЖИ Московской области иск о взыскании ущерба в связи с невнесением компании в реестр лицензий. Суд первой инстанции требование УК удовлетворил, а вот в апелляции решение было отменено, кассация поддержала такую отмену.
Однако в данном случае куда важнее оказался не выигрыш или проигрыш УК, а та аргументация, которую использовал суд в своем постановлении.
«Из этого решения мы узнали о том, что суды руководствуются Определением Верховного суда от 2019 года, в котором говорится о том, что раз у УК заключен договор управления с собственниками, они обязаны его исполнять, вне зависимости от наличия компании в реестре», - отметил Максим Иванов.
Скачать полный текст документа можно здесь: https://okron.ru/events/311
Также в Постановлении Арбитражного суда было указано на еще два важных обстоятельства:
Первое – права собственников охраняются договором управления. И УК обязана приступить к управлению в срок, указанный в договоре, заключенном с собственниками.
Второе – обязанность УК предоставить в ГЖИ пакет документов для внесения изменений в реестр носить уведомительный характер (!). То есть, по сути, ГЖИ выполняет лишь некую информационную функцию, выступает в качестве хранителя реестра. Но вовсе не решает, какая УК имеет право управлять тем или иным домом.
Закономерно возникает вопрос: для чего, в таком случае, вообще нужен реестр лицензий, вокруг которого в последние годы постоянно ломают копья?
«Будучи участником многих судебных процессов, посвященных вопросу невнесения УК в реестр, я постоянно вижу, как юристы самой ГЖИ в своих отзывах на иски прямо указывают, что, дескать, не реестр лицензий важен, а договор управления, - рассказывает Максим Иванов. – Правда, когда я направил официальное письмо-обращение в ГЖИ с просьбой разъяснить их позицию по этому вопросу, мне ответили, чтобы за разъяснениями я обращался в Минстрой. Получается, что официальной позиции у ГЖИ на эту тему нет».
По словам эксперта, весьма однозначная позиция судов по вопросу наличия компании в реестре лицензий вовсе не освобождает УК от обязательной последовательности действий, необходимых для того, чтобы приступить к управлению многоквартирным домом.
В обязательном порядке необходимо сделать следующее:
1. По итогам общего собрания собственником заключить договор управления и определить срок, когда этот договор начнет действовать
2. Сформировать пакет документов и загрузить их в ГИС ЖКХ
3. Отвезти пакет документов в ГЖИ на хранение
4. Через портал госуслуг своего региона прикрепить все документы, подтверждающие факт исполнения УК пп. 1, 2 и 3.
5. Направить заявку в РСО о заключении договоров на поставку ресурсов (в случае, если у жителей прямые договора, речь пойдет об ОДН). Если в РСО ответили отказом, обращаться в суд с иском о понуждении к заключению договора на поставку ресурсов.
«Это мой путь, и я его прошел. Кстати, все ресурсники заключили со мной допсоглашения, кроме Мосэнергосбыта. Но главное, у меня есть ОДН, есть договор на обслуживание лифтов и противопожарной системы . Кроме того, мы подали в суд на истребование у предыдущей УК технической документации на дом, и 10 марта этого года было вынесено решение в нашу пользу», - поделился Максим Иванов.
Одной из проблем для собственников может стать наличие двойных квитанций: прежние УК, состоящие в реестре лицензий, как правило, не спешат отказываться от дома и продолжают рассылать жителям свои платежки.
По словам Максима Иванова, в этом случае у собственников, оплативших счета старой УК, необходимо собрать все чеки и опять же обратиться в суд, с требованием взыскать средства с прежней УК по факту безосновательного обогащения.
Для жителей же необходимо будет сделать перерасчет.
