Полную версию мероприятия Вы можете прослушать здесь: https://vk.com/podcast-195331700_456239084
Новые правила урегулирования споров с органами жилищного надзора и очередные изменения в расчетах КР на СОИ, заключение договоров с газоснабжающими организациями и обезличенные выписки из ЕГРН – первое полугодие оказалось богато на законодательные изменения на рынке ЖКХ. Вступившие в силу новые нормы, а также складывающуюся судебную практику разбираем на вебинаре ОкРОН с практикующими юристами из ЮК «Корпорация».
Пожалуй, одним из самых обсуждаемых нововведений за последнее время стало изменение порядка расчета платы КР на СОИ. Напомним, что еще в феврале прошлого года вышло постановление правительства №92, согласно которому перерасчет платы КР на СОИ должен был быть осуществлен в течение первого квартала текущего года. Примечательно, что перерасчет надо было сделать единоразово за весь предыдущий год.
Однако 27 марта 2023 года выходит новое постановление (ПП №480), в котором говорится о том, что перерасчет платы КР на СОИ осуществляется равными долями в течение года. «В данном случае действует общее правило о том, что закон обратной силы не имеет. Так что если вы уже сделали перерасчет, то никаких изменений вносить не надо. Если же вы не успели выпустить корректировку, то теперь надо действовать, согласно новому постановлению, а именно – распределить плату по перерасчету равными долями на весь год», - поясняет директор ЮК «Корпорация» Кристина Иванова.
Важное уточнение. Например, в Нижнем Новгороде местная Госжилинспекция (ГЖИ) выпустила письмо, в котором управляющим организациям рекомендовано проводить начисление платы КР на СОИ по фактическим показаниям счетчиков, а не по нормативу. «Да, Постановление правительства №92 предоставляет выбор: начислять КР на СОИ по нормативам, по фактическому потреблению или по средним показаниям. Однако, думаю, что в данном случае имеет смысл учитывать позицию ГЖИ и провести общие собрания собственников, на которых поставить вопрос об оплате КР на СОИ по фактическому объему», - комментирует Кристина Иванова.
Кстати, важным изменением во взаимоотношениях УК и ТСЖ с ГЖИ, а также органами лицензионного контроля стало введение обязательного досудебного урегулирования споров. Если раньше в случае несогласия с актом проверки или предписанием управляющие могли сразу же обратиться в суд, то теперь до суда обязательна подача жалобы.
И здесь очень важно не пропустить сроки. Жалобу на решение контролирующих органов необходимо подать в течение 30 дней, жалобу на предписание – в течение 10 дней. «Если вы пропустите порядок досудебного урегулирования и сразу обратитесь с иском в суд, ваше заявление будет возвращено, в связи с нарушением процедуры», - отмечает Кристина Иванова.
ВДГО и ВКГО обслуживаем по-новому
Еще одним важным нововведением станут вступающие в силу с 1 сентября этого года поправки в федеральный закон о газоснабжении.
Согласно этим поправкам, техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования будет осуществляться специализированной организацией, договор с которой предстоит заключить управляющей организацией.
Договора на обслуживание внутриквартирного газового оборудования с такой организацией должны будут заключать сами собственники, или же уполномоченное лицо. Решение о передаче права заключения договоров уполномоченному лицу должно быть принято на общем собрании собственников.
«Очень важно, чтобы сейчас управляющие успели посмотреть ныне действующие договоры, и в установленные в них сроки направить уведомление исполнителю о расторжении договора», - говорит Кристина Иванова. С 1 сентября в каждом регионе останется только одна специализированная организация, с которой будут заключены договоры. Стоимость услуг этой организации будет определяться в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченными органами власти.
В связи с готовящимися изменениями управляющей организации придется привести свою документацию в порядок. Для этого необходимо выполнить четыре простых шага:
1. УК – пересмотреть договор управления, ТСЖ/ЖСК\ЖК – устав и привести документы в соответствие с изменениями в законодательстве
2. Провести собрание собственников и утвердить изменения в договоре/уставе
3. Зарегистрировать изменения в налоговом органе (если изменения вносились в устав)
4. Загрузить новые документы в ГИС ЖКХ
Как вернуть общее имущество
Что касается судебной практики, то есть много знаковых решений, касающихся споров по обеспечению свободного доступа к общедомовому имуществу.
Напомним, что Верховный суд уже не раз подтверждал, что доступ к общедомовому имуществу, в том числе и к тому, что находится внутри квартир, должен быть свободным.
Вместе с тем, при возникновении судебных споров, надо быть готовым к доказыванию ряда юридически важных обстоятельств.
Во-первых, необходимо определить, что именно произошло со спорным объектом – реконструкция, переустройство, перепланировка и т.п.
Во-вторых, необходимо выяснить, были ли у собственника документы, разрешающие проводить данные манипуляции. Здесь есть важная тонкость: если собственник имеет на руках разрешение от администрации о перепланировке, то вовсе не означает, что оно законно. «Например, если при перепланировке произошло уменьшение площади общедомового имущество, за которое на общем собрании не голосовало 100% собственников, то их права были нарушены. Администрация, при выдаче разрешений, такие вещи не выясняет. Однако в суде это будет иметь принципиальное юридическое значение», - поясняет юрист ЮК «Корпорация» Екатерина Волкова.
Еще одна проблема, с которой сталкиваются управляющие – касается фактического захвата общего имущества застройщиками. При сдаче уже готового объекта девелоперы нередка ставят на кадастровый учет помещения, относящиеся к общему имуществу.
«Так, например, был случай, когда застройщик поставил на учет помещение котельной, предназначенной для обслуживания дома и продал ее ресурсоснабжающей организации. Сейчас идет процесс по истребованию этого имущества у частного лица и прекращению права собственности», - рассказывает Екатерина Волкова. По аналогичным спорам уже имеется судебная практика. В судах было установлено, что помещения, связанные с обслуживание более чем одной квартиры, даже в случае их передачи застройщиком в частные руки, подлежат возвращению в состав общего имущества.
Подробный разбор других интересных и важных кейсов из судебной практики, а также обзор законодательных изменений в ЖКХ, смотрите в презентации - https://api.okron.ru/storage/2023/06/22/PmeMQdZTQIw2nWZaMrZOW0YW0HJgSx7iA9AHBSQn.pdf
