В России стало снижаться число управляющих многоквартирными домами (УК) за счет активной ликвидации такого бизнеса. На УК давят изменения в налоговом законодательстве и трудности в борьбе с должниками. Средняя сумма задолженности сравнялась с госпошлиной за судебное разбирательство, из-за чего взыскивать долги через суд стало невыгодно. При этом кассовые разрывы постоянно растут на фоне неуплаты поставок воды, света и газа ресурсоснабжающим организациям.
Внимание к должностным лицам
Количество действующих управляющих многоквартирными домами (МКД) сокращается. По запросу «Ъ-Недвижимости» в Rusprofile посчитали: в декабре 2025 года число таких компаний достигло 106,4 тыс., что на 2,3% меньше год к году. При этом в 2024 году тенденция была противоположная. В декабре 2024 года прирост составил 0,6%, уточняют аналитики компании.
Данные «Контур.Фокус» отражают ту же динамику. С марта 2024 года по март 2026 года численность УК МКД упала на 1,52%. Статистика ликвидаций более впечатляющая — их число по итогам 2025 года выросло на 68% год к году, а количество регистраций упало на 5,9%.
Подсчеты Rusprofile указывают, что сейчас в процессе ликвидации, банкротства или реорганизации в 2,8 раза больше УК, чем было ликвидировано в прошлом году. «На рынке управления жилой недвижимостью идет процесс укрупнения. Мелкие компании уходят, их функции подхватывают более крупные и уверенные игроки»,— поясняет аналитик «Контур.Фокуса» Вероника Скороходова.
Это происходит на фоне изменения законодательства. Постановление правительства от 31 июля 2024 года №1040 обновило правила лицензирования и ведения реестров, которые вступили в силу 1 марта 2025 года. Теперь в реестр дисквалифицированных лиц вносятся сведения об учредителях управляющих организаций, у которых была аннулирована лицензия, если их доля в уставном капитале превышала 50%. Лица, попавшие в этот реестр, лишаются права занимать руководящие должности и выступать учредителями новых управляющих компаний.
Ранее недобросовестные владельцы могли легко обанкротить одну фирму с долгами перед ресурсными организациями и поставщиками, после чего сразу открыть новую «чистую» компанию.
Теперь наличие в составе учредителей с мажоритарной долей лица из реестра дисквалифицированных стало законным основанием для отказа в выдаче лицензии новой организации. «Эти меры направлены на очищение рынка ЖКХ от компаний-однодневок и защиту интересов поставщиков ресурсов и собственников жилья»,— поясняет эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь.
«Наличие квалифицированных сотрудников и нужного технического оснащения для обслуживания жилых домов становится обязательным лицензионным условием. УК должна подтвердить свои возможности по обслуживанию жилых домов, чтобы получить и продлить лицензию»,— добавляет Вероника Скороходова. Но хоть эти требования и повышают административное давление на УК, но они являются закономерным этапом развития рынка.
Налоговые изменения
В то же время произошедшие изменения в налоговом законодательстве стали критическими, утверждает исполнительный директор ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер. «Повышение ставки НДС и нивелирование упрощенной системы налогообложения ставит управляющие организации в ситуацию финансового дефицита в рамках выполнения обязательств по договору управления МКД»,— констатирует он.
С января 2026 года начали действовать поправки в Налоговый кодекс. Если годовой доход бизнеса превышает 20 млн руб., он должен платить НДС. Для сферы ЖКХ, где оборот складывается из платежей сотен или тысяч квартир, порог в 20 млн руб. в год преодолевается быстро, обращает внимание Дмитрий Бондарь. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами управляющих организаций, могут быть не освобождены от уплаты НДС. Также под НДС подпадают «дополнительные» услуги: управление паркингом, охрана, аренда общедомового имущества под рекламу. «Для среднего бизнеса в ЖКХ это означает рост административной нагрузки»,— говорит господин Бондарь.
Переложить оплату НДС на конечного пользователя, заложив налог в стоимость услуг, УК оперативно не могут.
Цену договора на управление МКД определяют собственники помещений на общем собрании. Управляющая организация в этих условиях лишена возможности в одностороннем порядке увеличить размер платы за содержание жилого помещения, в том числе и на размер увеличившегося финансового бремени, поясняет Марк Геллер. На фоне роста фискальной нагрузки падает финансирование услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. «Это негативно отразится на благоприятных и безопасных условиях проживания»,— констатирует господин Геллер.
По словам Дмитрия Бондаря, получается замкнутый круг. «Расходы на содержание и качество содержания падают, и жители, которые не видят результата управления, едва ли проголосуют за повышение тарифов»,— поясняет он. При этом организовать и провести голосование — непростая и длинная процедура, которая занимает от 60 до 80 дней.
Давление судов с должниками
Дополнительное давление на сектор оказывает рост судебных издержек. Закон №259-ФЗ, вступивший в силу 9 сентября 2024 года, повысил государственные пошлины в десять раз. Минимальная госпошлина за подачу искового заявления при сумме иска до 100 тыс. руб. выросла с 400 до 4 тыс. руб., а за судебный приказ — с 200 до 2 тыс. руб. «Судебная работа в этих условиях — массовый поток типовых дел по небольшим суммам, которые часто проходят в упрощенном порядке и формируют постоянную нагрузку на компании»,— говорит управляющий партнер адвокатского бюро Pareto Legal Павел Желновод.
УК МКД оплачивают судебные издержки из денег жильцов, собранных для целей управления домом, содержания и текущего ремонта общего имущества, уменьшая тем самым финансирование соответствующих работ.
По оценке партнера Five Stones Consulting Ксении Казаковой, задолженность жильцов по платежам за коммунальные услуги в России превышает 1 трлн руб., а просрочки по оплате есть более чем у 20% плательщиков.
Параллельно УК обязаны рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями независимо от платежной дисциплины жильцов, поэтому неплатежи быстро приводят к кассовым разрывам. «Учитывая, что средняя задолженность одного жителя часто составляет 3–5 тыс. руб., судебное взыскание с неопределенными перспективами фактически превратилось в убыточную процедуру»,— говорит руководитель практики коммерческих споров и международного арбитража МЭФ LEGAL Николай Строев.
«Но даже выигранные дела не гарантируют быстрого возврата долга из-за длительного исполнительного производства и низкой платежеспособности должников. В результате часть долгов накапливается, эффективность судебного механизма снижается, а финансовое давление на УК усиливается»,— перечисляет господин Желновод. Из-за кассовых разрывов — когда деньги от населения еще не поступили, а перечислять их поставщикам ресурсов уже нужно — УК в постоянном поиске ликвидности.
Николай Строев говорит, что ежегодно суды рассматривают порядка 10 млн дел о взыскании платы за ЖКУ, из них более 90% — в порядке судебного приказа, то есть без заседаний и вызова сторон в течение пяти дней, как раз потому что УК обязаны рассчитываться с поставщиками. Но скорость рассмотрения исков нивелирует низкая эффективность реального исполнения судебных решений. «Если просто передать судебный приказ приставам, реальные поступления могут составлять менее 1% от суммы долга в месяц. Кроме того, процессы при оспаривании могут длиться 90 и более дней, в течение которых УК продолжают нести расходы перед ресурсоснабжающими организациями»,— отмечает господин Строев. Массовость и однотипность дел создают огромную процессуальную нагрузку на суды и службу судебных приставов. А подготовка пакетов документов, работа с почтой, отслеживание возражений ложатся на юристов УК, часто без гарантии возврата затрат.
УК начали отказываться от мелких исков, концентрируясь на крупных долгах.
В итоге кассовый разрыв растет, так как деньги, которые ранее хотя бы частично возвращались через суды, перестали поступать, а обязательства перед ресурсоснабжающими организациями остались.
Снижение интенсивности взыскания ускорило банкротство и уход с рынка слабых УК. «Рост издержек на взыскание ухудшает финансовое положение, возникает нехватка средств на содержание дома, за этим следуют жалобы, расторжение договоров на управление и ликвидация»,— подытожил Николай Строев.
По его словам, отрасль пытается адаптироваться. «Во-первых, УК переходят на более строгую досудебную работу: претензии, электронные сервисы, рассрочки, индивидуальные соглашения с должниками. Во-вторых, активно лоббируется отмена запрета на переуступку долгов за ЖКУ коллекторам. Это позволило бы единовременно получить хотя бы часть средств, пусть и со скидкой. В-третьих, предлагаются законодательные инициативы об освобождении УК от госпошлины при подаче исков о взыскании долгов за жилищно-коммунальные услуги»,— перечислил он.
Директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина говорит, что происходящее на рыке УК МКД не просто признак ухудшений в отрасли. Сейчас сфера непрозрачна. В 2025 году, по данным Генпрокуратуры, в сфере ЖКХ было возбуждено 1,1 тыс. уголовных дел, к административной ответственности привлекли 22,6 тыс. лиц, еще 26,5 тыс. получили предостережения. По словам госпожи Шайдуллиной, запрос на изменения связан не только с надзором, но и с накопившимися системными дисбалансами в самой модели управления жилищным фондом. «Отрасли нужна более устойчивая экономическая конструкция: понятная тарифная политика, предсказуемые правила формирования платы за содержание жилья и баланс между социальной доступностью услуг и реальной себестоимостью управления домом»,— резюмирует она.
Екатерина Геращенко
Подробнее https://www.kommersant.ru/doc/8590907
